31,542,000원
의정부지방법원 2025타경62855. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 104동 4층 404호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 복층형 물건입니다. 표면상 최저매각가는 31,542,000원까지 떨어져 감정가 383,000,000원의 8%대에 불과합니다. 그러나 이 사건은 단순한 ‘초저가 7회 유찰 물건’이 아닙니다. 임차권자 원정혁이 2021.05.25 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.02.17 압류보다 앞섭니다. 보증금은 398,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.
원정혁은 2022.02.21 확정일자를 갖추고 배당요구도 했지만, 현재 회차 매각대금으로는 보증금 전액 변제가 불가능합니다. 예상 배당액은 30,574,244원이고 부족분 367,425,756원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 31,542,000원이 아니라 낙찰가 + 인수액, 즉 사실상 보증금 3.98억 수준의 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62855 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 48.4249㎡ · 지1층/4층 중 4층 · 복층형·다락 |
| 소유자 | 김지연 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 31,542,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권액 | 398,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 원정혁 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.25 / 2022.02.21 | 398,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
원정혁의 전입·점유 개시는 2021.05.25로, 말소기준권리인 2022.02.17 국 압류보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 367,425,756원입니다.
② 시세 비교 — 3,154만원이 아니라 3.98억으로 봐야 한다
스타팰리스 101동-110동의 동일·유사 면적 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 2026.05의 280,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
보증금 기준 실질취득 부담 398,000,000원은 최근 12개월 평균 284,666,666원의 약 139.8%이고, 최신 거래 280,000,000원보다도 118,000,000원 높습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 11.1%에 불과하다는 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰면 안 됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 967,756원 |
| 1. 임차인 원정혁 보증금 | 398,000,000원 | 30,574,244원 |
| 2. 경매개시결정 · 원정혁 | 398,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 미변제액 367,425,756원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 복층형으로서 다락이 소재합니다.
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근이며, 주변은 유사 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 규모. 스타팰리스 101동-110동은 87세대이며 사용승인일은 2019.10.28입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 4.9회이고, 이 사건은 현재 7회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 31,542,000원은 매수인의 총 부담액이 아닙니다. 현재 회차 예상 인수액 367,425,756원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 원정혁의 전입일 2021.05.25, 확정일자 2022.02.21, 임차권등기 2023.11.29와 매각물건명세서 인수 문구를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 원정혁이 경매신청채권자와 동일인이므로 임대차의 실체와 관련 서류를 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액을 제외해 계산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국·서울특별시·고양시 압류가 있고 당해세 여부에 따라 실제 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근값 우선. 최근 12개월 평균 284,666,666원, 최신 거래 280,000,000원, 최근 추세 -4.0%를 기준으로 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3천만원”이 이 사건의 가격이 아니다
이 사건의 핵심은 7회 유찰이나 최저가 31,542,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 398,000,000원이고, 현재 회차에서 367,425,756원이 미배당 인수액으로 남는다는 점입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 사실상 보증금 수준에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 280,000,000원이고 최근 추세는 -4.0%입니다. 따라서 표면 최저가는 매우 낮지만 실질취득 부담은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차권의 미배당 승계와 실제 총 부담액을 중심으로 판단해야 합니다.
