64,371,000원
의정부지방법원 고양지원 2025타경62855. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 104동 404호, 전용 48.4249㎡의 복층형 다세대주택입니다. 표면상 가격은 감정가 383,000,000원에서 5회 유찰돼 64,371,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 원정혁은 2021.05.25 임대차계약·전입·점유를 시작했고, 말소기준 압류는 그 뒤인 2022.02.17 접수됐습니다. 따라서 을구 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.
현재 회차의 예상배당에서 원정혁이 받는 금액은 62,812,322원이며, 보증금 398,000,000원 중 335,187,678원이 남습니다. 낙찰자가 법원에 내는 64,371,000원과 이 인수액을 합치면 총부담은 399,558,678원입니다. 이는 감정가보다도 16,558,678원 높고, 최신 실거래 280,000,000원보다 119,558,678원 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2025타경62855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 제104동 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.4249㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 4층 · 복층형·다락 소재 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.25 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 64,371,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원정혁 / 398,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 보증금 인수는 별개
말소기준은 2022.02.17 시흥세무서장 압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정, 을구 임차권등기는 형식상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 원정혁의 전입·점유가 2021.05.25로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 지워진다는 사실만으로 보증금 반환책임까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원정혁 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 398,000,000원 | 2021.05.25 | 2022.02.21 | 신고 2023.11.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 가능 335,187,678원 |
원정혁은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 동시에 강제경매 신청채권자도 원정혁이며 청구액 역시 398,000,000원입니다. 배당표의 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권을 서로 다른 398,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 398,000,000원에 고정
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 7회 유찰 가정까지의 실질취득을 비교하면 모두 약 399,000,000원 수준입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 | 64,371,000원 | 335,187,678원 | 399,558,678원 |
| 6회 유찰 시 | 45,059,700원 | 354,151,375원 | 399,211,075원 |
| 7회 유찰 시 | 31,541,789원 | 367,425,963원 | 398,967,752원 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
스타팰리스 101동~110동의 최근 12개월 실거래 6건 평균은 284,666,666원이고, 최신 거래는 2026.05의 280,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.0% 하락했습니다. 전체 12건 평균 290,583,333원보다도 최근 평균이 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
최저가 64,371,000원만 비교하면 최근 평균의 22.6%에 불과하지만, 이는 인수보증금을 제외한 표면가격입니다. 실제 비교대상인 실질취득 399,558,678원은 최근 평균의 140.4%, 최신 거래의 142.7%입니다. 최근 12개월 평균보다 114,892,012원 높아 시세보다 싸다는 평가나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 64,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,558,678원 |
| 1. 임차인 원정혁 보증금 | 398,000,000원 | 62,812,322원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 원정혁 임차보증금 반환채권과 중복합산 금지 | 398,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 인수 | - | 335,187,678원 |
국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 인정되면 임차인 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다. 위 배당은 당해세와 최우선변제 변동을 반영하지 않은 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 다세대주택으로 이용 중이며, 4층 404호는 복층형으로 다락이 소재합니다.
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근으로 유사 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 도로. 부정형 다세대주택 부지로 이용 중이며 서측 포장도로에 접합니다.
- 규모. 스타팰리스 101동~110동은 87세대이며 사용승인일은 2019.10.28입니다.
- 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.0% 낮아진 하락 흐름으로, 높은 실질취득가격의 환금성 부담이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 낙찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 지급 증빙. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 조달 경위와 반환채권의 실제 존재를 확인하세요.
- 점유와 대항력 유지. 원정혁의 전입·점유 상태와 임차권등기 이후 이사 여부를 전입세대확인서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 중복채권 주의. 임차보증금 채권과 동일인의 강제경매 신청채권 398,000,000원을 별도 채권으로 이중 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 여부와 임대의무·임대료 제한의 승계 가능성을 관할기관에 확인하세요.
- 복층·다락 현황. 공부상 면적과 실제 사용면적, 다락의 적법성 및 원상복구 위험을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유자를 확인하고, 보증금 반환과 인도 시점의 동시이행 문제를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “6,437만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 64,371,000원이지만, 그 숫자가 실제 취득가격을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 398,000,000원이고 현재 회차 예상 미배당액이 335,187,678원이므로, 낙찰자의 실질부담은 399,558,678원입니다. 6회·7회 유찰돼도 인수액이 증가해 총부담은 약 398,000,000원 주변에 남습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 280,000,000원이며 시장 추세도 4.0% 하락했습니다. 실질취득이 최근 평균의 140.4%인 상태에서 5회 유찰, 다세대주택의 환금성, 당해세 가능성, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 민간임대주택등기 확인사항까지 겹칩니다. 최저가의 착시가 매우 큰 고위험 사건이며, 현 조건에서는 가격 메리트가 없습니다.