울산지방법원 2024타경106688. 경상남도 양산시 호계동 1109-1 소재 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 황순우이며, 공장용지 2,542.3㎡와 공장 관련 시설·기계기구가 포함된 일괄매각 구조입니다. 말소기준권리는 2019년 6월 21일 설정된 중소기업은행 근저당권이며 이후 설정된 다수의 가압류와 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 현재 최저매각가 23.92억에서도 중소기업은행 선순위 채권최고액 27.6억을 모두 충족하지 못해, 후순위 권리들은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 매수인은 인수 부담은 없지만, 산업용 자산의 실제 가치와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경106688 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 호계동 1109-1 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 2,542.3㎡ · 일반공업지역 |
| 소유자 | 황순우 |
| 감정가 / 최저가 | 3,417,373,900원 / 2,392,162,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 | 3,084,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 을구 11번 중소기업은행 근저당권(2019.06.21)입니다. 이후의 롯데카드, DGB캐피탈, 기술보증기금, 서울보증보험 등 다수 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않았으며, 매수인이 별도로 승계하는 권리는 없습니다.
② 예상배당표 (현재 최저매각가 2,392,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 26,321,620원 |
| 중소기업은행 근저당권 | 2,760,000,000원 | 2,365,840,380원 |
| 중소기업은행 후순위 근저당권 | 324,000,000원 | 0원 |
| 연산메탈주식회사 근저당권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류 등 | 1,393,678,095원 | 0원 |
현재 회차 낙찰가 기준 채권 총액 4,678,678,095원 중 2,365,840,380원이 배당되고, 약 2,312,837,715원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 입지·자산 특성 메모
- 용도. 일반공업지역, 산업시설구역 포함 토지로 공업용 활용 목적의 자산입니다.
- 토지. 지목은 공장용지이며 토지면적은 2,542.3㎡입니다.
- 매각범위. 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 1 내지 10이 포함된 일괄매각입니다.
- 주의사항. 이동 가능한 컨테이너박스 및 제시외 동산 3개는 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.
④ 입찰 체크리스트
- 설비 확인. 포함된 기계기구의 실제 작동 여부와 경제적 가치 확인이 필요합니다.
- 환금성 검토. 산업용 부동산은 매수층이 제한될 수 있어 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 세금 권리. 국세·지방세 압류가 확인되어 당해세 해당 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 공장 운영 상태, 점유 관계, 시설 유지 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 쉬운 투자”
이 사건은 권리상으로는 정리가 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 낙찰자가 부담할 인수권리도 없습니다. 하지만 34.17억 감정의 산업용 자산이 23.92억에 나온 현재 회차에서도 선순위 채권 일부만 배당되는 구조입니다. 따라서 핵심은 권리가 아니라 공장 활용 가치와 환금성입니다. 권리는 안전하지만, 가격과 사업성 검토가 필요한 물건입니다.
