104,370,000원
의정부지방법원 2025타경62946. 고양시 일산서구 덕이동 어반캐슬 제101동 제3층 제301호, 전용 52.11㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 전종욱은 2022.04.11. 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.12.22. 국민건강보험공단 압류가 등기됐고, 이 압류가 말소기준권리입니다.
일반적인 권리분석이라면 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 김서리의 전입일은 2022.03.18.로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 235,000,000원입니다. 현재 최저매각가 104,370,000원에서 집행비용 2,261,180원을 제외하면 임차인에게 102,108,820원만 배당돼, 원칙상 132,891,180원이 미배당으로 남습니다.
따라서 확약이 없다면 매수인의 총 부담은 최저가 104,370,000원과 인수액 132,891,180원을 합친 237,261,180원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-40 어반캐슬 제101동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 70-26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 52.11㎡ · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 전종욱 (2022.04.11. 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (6회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.22. 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 동 표기 | 공부상 제101동 · 현황상 1동 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서
말소기준권리는 2022.12.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 등기된 주택임차권, 강제경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 김서리의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022.03.18.로 말소기준보다 빠르므로, 실체상 대항력은 선순위입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서리 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 전입 2022.03.18. 확정 2022.02.07. | 235,000,000원 | 배당요구 2024.03.28. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 132,891,180원 |
* 실질 0원 판단은 2026.04.17.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각 및 소유권이전 과정에서 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약서 원본, 적용 대상, 임차권등기 말소 절차와 법원의 최신 매각물건명세서를 입찰 전에 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다
어반캐슬101·102동은 18세대 규모이며, 전용 52.11㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 186,000,000원이지만, 여기에는 2022.04. 거래가 235,000,000원이 포함돼 있습니다. 최신 거래는 2024.11.의 137,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 137,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 52.11㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2022.04 | 52.11㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.11㎡ | 2건 | 186,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.11㎡ | 1건 | 137,000,000원 |
확약 적용 실질취득 104,370,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 137,000,000원의 76.2%입니다. 금액 차이는 32,630,000원입니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 41.7% 하락했고, 확인된 거래가 2건뿐이므로 전체 평균 186,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 김서리 보증금 | 235,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 132,891,180원입니다. 확약이 없으면 매수인 인수액이지만, 2026.04.17.자 대항력 포기·말소 확약이 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 다음 회차 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총 부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 49% | 104,370,000원 | 132,891,180원 | 104,370,000원* |
| 7회 유찰 시 · 39% | 83,496,000원 | 153,406,928원 | 83,496,000원* |
| 8회 유찰 시 · 31% | 66,796,800원 | 169,805,542원 | 66,796,800원* |
확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에, 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 인수액은 실질 0원*이어서 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 이 사건의 가치는 할인율보다 확약의 법적·절차적 확실성에 좌우됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 3층 301호입니다.
- 위치. 백송고등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·소형 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적은 931.0㎡, 공시지가는 775,700원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 2016.02.02. 사용승인된 18세대 규모로, 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최신 거래는 137,000,000원이며 최근 추세는 -41.7%입니다.
- 표시 차이. 동 표기는 공부상 제101동, 현황상 1동입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.17.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 제출 주체, 적용 보증금, 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 최신 매각물건명세서 대조. 확약 관련 기재가 변경되거나 추가된 사항이 없는지 매각기일 기준 최신 문서를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 소유권이전 과정에서 어떻게 집행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 186,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균인 137,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 이전 거래보다 41.7% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 거래 대비 낮더라도 하락 추세와 거래량 부족을 반영해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 내부 상태, 접근성, 점유·인도 문제, 대출 가능 여부, 동 표기 차이와 시장 선호도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 국민건강보험공단 및 고양시 압류가 존재하므로 당해세·법정기일과 배당 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 확약서가 먼저다
표면만 보면 감정가 213,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 104,370,000원까지 내려왔고, 최신 거래 137,000,000원보다 32,630,000원 낮습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금은 235,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 인수액만 132,891,180원입니다. 최저가만 보고 판단하면 안 되는 이유입니다.
이 사건은 2026.04.17.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해당 인수 위험이 실질 0원*으로 바뀐 사례입니다. 확약이 확인되면 실질취득 104,370,000원은 최근 거래의 76.2%로 가격 여지가 있습니다. 하지만 거래 추세 -41.7%, 18세대 규모, 6회 유찰, 낙찰률 0.0%는 환금성 경고입니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근입니다.