울산지방법원 2024타경119776. 울산 남구 신정동 ‘지움포유’ 13층 1304호, 전용 61.5㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 이승철의 주택임차권은 전입 2022.04.22, 확정일자 2022.04.04, 보증금 250,000,000원으로 경매개시결정 2024.12.10보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다.
실제로 현재 최저가 168,700,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 3,161,800원을 제외한 165,538,200원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 84,461,800원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수액으로 잡히므로 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 2026.07.22 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 ‘대항력포기확약서’를 제출했고, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약은 바로 이 임차권에 적용되므로, 배당표상 룰 금액 84,461,800원과 달리 매수인 기준 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 팔등로41번길 9, 13층1304호 (신정동, 지움포유) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 61.5㎡ · 15층 건물의 13층 |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,609,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승철 | 제13층 제1304호 61.5㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.22 | 2022.04.04 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구일은 2024.04.25이며, 이 임차권에 대해서는 2026.07.22 제출된 대항력포기확약서가 적용됩니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 후에는 현재 최저가 기준으로 비교
확약으로 이 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교 기준은 현재 최저매각가 168,700,000원입니다. 전체 12건 평균은 219,250,000원이지만 가격 메리트 판단에는 최근 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 2026.01 · 210,000,000원이며, 최저가는 최근 12개월 평균의 77.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.5㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 61.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 61.5㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 57.77㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 61.5㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 61.5㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 219,250,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
현재 최저가는 전체 평균 대비 76.9%, 최근 12개월 평균 대비 77.6%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -1.0%이므로 상승장을 전제로 한 공격적인 평가보다 최근 시세를 보수적으로 적용하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,161,800원 |
| 1. 임차인 이승철 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 165,538,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,609,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 84,461,800원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.07.22 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서에 따라 이 임차권의 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 없이는 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 168,700,000원 | 84,461,800원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 134,960,000원 | 117,729,440원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 107,968,000원 | 144,343,552원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심 구조를 가장 잘 보여줍니다. 대항력포기확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 낮은 최저가 자체가 곧 싼 실질취득으로 이어지지 않습니다. 현재 회차에서도 룰상 인수는 84,461,800원입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대해 확약서가 제출돼 있으므로 그 인수위험이 실질 0원으로 해소됐다는 점이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 태화로터리 남동측 인근이며, 주변은 상가·공동주택·단독주택·다가구 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물의 13층입니다. 외벽은 석재·페인팅, 창호는 샤시이며 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생 및 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로와 대체로 등고이고 평탄한 정방형지이며 아파트·근린생활시설 등 복합용도시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 8미터, 6미터 정도의 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로2류·소로3류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 지움포유는 총 48세대이며 준공일은 2019.05.24입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 2026.07.22 제출된 대항력포기확약서가 해당 임차권의 잔존 보증금 청구를 실제로 차단한다는 데서 출발합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약서에는 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 있으므로 매각물건명세서와 제출문서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족액과 실질 인수 구분. 배당계산상 미배당은 84,461,800원이지만 확약 때문에 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 지방세·국세 압류 3건이 있고 당해세 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 219,250,000원보다 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -1.0%이므로 과거 고가 거래만 근거로 상단 시세를 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%이므로 현재 가격 할인만으로 재매각 가능성을 낙관하면 안 됩니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 168,700,000원보다 커서 위험한 전형적인 인수형입니다. 실제 배당계산도 84,461,800원의 미배당 보증금을 매수인 인수액으로 잡습니다. 이 상태라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
하지만 2026.07.22 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서가 이 구조를 바꿉니다. 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 최저가 168,700,000원을 그대로 실질취득 기준으로 놓고 시세와 비교할 수 있고, 최근 12개월 평균 217,500,000원 대비 77.6%라는 할인도 실제 의미를 갖습니다.
다만 최근 시세 추세가 -1.0%이고, 48세대 규모에 단지 경매 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%라는 숫자는 분명한 경고입니다. 결론은 “권리는 확약으로 해소, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로”입니다.
