울산지방법원 2024타경119776. 울산 남구 신정동 지움포유 13층 1304호 아파트입니다. 권리의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 이승철은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 임차권자로 보증금 250,000,000원이 설정되어 있어 일반적인 경우 매수인 인수 위험이 발생할 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사 제출 대항력포기확약서에 의해 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 확약 대상 임차인의 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다. 단, 확약 밖의 권리 및 세금 변수는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 팔등로41번길 9, 13층1304호 (신정동,지움포유) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 61.5㎡ · 지상15층 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,609,765원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이전의 임차권등기로 매수인 인수 가능성이 있는 권리였습니다. 현재는 확약서 내용에 따라 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 반영된 상태입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이승철 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 높다
지움포유 동일 면적 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 보면 현재 최저가는 가격 메리트가 없는 구간입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.5㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 61.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
최저가 241,000,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원보다 높고 비율은 110.8%입니다. 전체 12건 평균 219,250,000원 대비로도 높은 수준입니다. 최근 추세는 -1.0%로 최근 거래가 과거 거래 대비 약한 하락 흐름을 보입니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 임차인 이승철 보증금 | 250,000,000원 | 236,826,000원 |
| 주택도시보증공사 | 256,609,765원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
*확약 적용 시 임차인의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의로 매수인 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위가 실제 매각물건명세서와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 남구(울산광역시), 국 관련 압류 3건은 당해세 해당 여부 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 최저가 2.41억은 최근 12개월 평균 2.175억보다 높아 시세 비교 후 입찰가를 정해야 합니다.
- 현황 확인. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 상태 점검이 필요합니다.
맺으며 — “확약은 위험을 줄이지만 가격을 낮추지는 않는다”
울산 지움포유 1304호는 대항력 임차권이라는 큰 변수가 있었지만 확약서로 인해 매수인 인수 부담이 제거되는 특수한 구조입니다. 다만 경매의 핵심은 권리 정리 이후의 가격입니다. 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 높아 권리가 깨끗해졌다는 이유만으로 높은 가격에 접근하기는 어렵습니다. 권리는 개선됐지만, 가격 판단은 별도로 해야 하는 물건입니다.
