의정부지방법원 2025타경63012. 고양시 일산동구 식사동 아르떼리움 201동 301호, 전용 61.435㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사진선이며, 2023년 11월 11일 강제경매 매각으로 취득한 뒤 2023년 11월 15일 이정훈 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이고, 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 강요한 임차권입니다. 강요한은 2018년 12월 18일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2021년 1월 26일 보증금 249,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 확약이 없다면 현재 최저가 배당 기준 미배당액 128,048,720원을 매수인이 인수할 수 있고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 증가해 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 4월 16일 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 유지되는 범위에서는 강요한 임차권 관련 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 721-9 제201동 제3층 제301호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 동국로 188-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 61.435㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 아르떼리움(201·202·203동) · 28세대 · 2018.09.11 |
| 소유자 | 주식회사진선 (2023.11.11 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,422,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 끊는다
2018년 전입·확정일자를 갖춘 강요한 임차권은 2023년 말소기준 근저당권보다 앞서므로 본래 매수인에게 대항할 수 있습니다. 현재 최저가 배당안에서는 보증금 중 120,951,280원만 배당되고 128,048,720원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인 인수 위험으로 이어지며, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘기 때문에 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강요한 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 249,000,000원 | 2018.12.18 2018.12.18 | 있음 | 있음 | 승계표시 없음 | 0원* |
강요한은 전입일과 확정일자가 모두 2018년 12월 18일이고 임차권등기도 마쳤으므로, 권리 자체만 보면 명확한 선순위 대항력 임차인입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 임차권등기 잔존 문제를 제거하는 조건이 제시됐습니다.
* 실질 인수 0원은 2026.04.16 확약서가 매각조건에 유효하게 반영되고, 그 내용대로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우입니다. 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당액은 128,048,720원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
아르떼리움의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 216,666,666원이지만, 여기에는 2022년 10월의 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 185,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 전용 61.44㎡의 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 61.44㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 55.65㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 61.44㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 216,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득액 123,480,000원은 최근 12개월 평균의 66.7%로 가격 여유가 있습니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액이 같습니다. 반대로 확약이 없다면 최저가와 별도로 미배당 보증금을 인수해 실질취득이 보증금 249,000,000원 수준에 묶이므로 가격 메리트가 사라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,528,720원 |
| 1. 임차인 강요한 보증금 | 249,000,000원 | 120,951,280원 |
| 2. 근저당권 · 이정훈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 241,422,813원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금 우선변제에 사용됩니다. 배당 계산상 강요한 보증금 미배당액은 128,048,720원이지만, 확약 조건이 유효하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당분이 확인되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 조사상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 고양국제고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·대규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 북동측 약 4m 포장도로에 접하며, 사다리형 토지를 공동주택 건부지로 이용하고 있습니다. 공시지가는 743,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지로 확인된 거래는 3건이며, 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.04.16 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문, 적용 채권, 유효기간과 매각조건 편입 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구가 실제 매각물건명세서와 특별매각조건에 동일하게 반영돼 있는지 대조하세요.
- 별도 점유 확인. 감정평가 조사상 임대관계가 미상입니다. 강요한 외 점유자와 별도 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 교부청구액에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 중심 판단. 전체 평균 216,666,666원보다 최근 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락·환금성 반영. 최근 추세 -33.9%, 6회 유찰, 28세대 규모와 낙찰률 0.0%를 재매각 기간과 보수적 출구가격에 반영하세요.
- 기일 결과 확인. 등기 발급일 2026.07.27 기준 매각기일은 2026.07.22로 기재돼 있으므로, 매각 결과와 재진행 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유와 확약의 효력을 함께 사는 물건”
이 사건은 표면상 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 6회 유찰 물건이지만, 본래는 보증금 249,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 최저가만 놓고 가격 메리트를 평가해서는 안 되는 사건입니다.
다만 2026년 4월 16일 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 매각조건에 반영되면 상황이 달라집니다. 강요한 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 123,480,000원이 돼 최근 12개월 평균 185,000,000원의 66.7%로 내려갑니다. 가격만 보면 할인 여지가 분명합니다.
그렇다고 높은 등급을 단정하기는 어렵습니다. 최근 거래 추세가 -33.9%이고, 단지는 28세대에 불과하며 경매 통계도 평균 6.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 결론은 확약 원본과 말소 조건이 확인되면 권리상 검토 가능, 환금성과 하락 추세 때문에 가격은 보수적으로 접근입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약이 실제로 128,048,720원의 인수 위험을 제거하는지에 있습니다.