매력지수 A등급 · 권리 안전·인수 0원에 1회 유찰 후 최근 거래 대비 가격 메리트 확보
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 인수 위험이 없으며 최저가가 최근 거래 대비 66.1% 수준으로 가격 경쟁력이 있어 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 감정가 2.36억에서 1회 유찰 후 최저가 1.652억까지 내려왔고, 최근 거래 2.5억 대비 66.1% 수준이라 가격 메리트가 생긴 물건입니다.
감정가 / 최저가
236,000,000원
최저 165,200,000원
최근 거래
250,000,000원
최근 12개월 1건
최저가 ÷ 최근시세
66.1%
가격 메리트
매수인 인수
0원
임차인 없음
울산지방법원 2025타경1360. 울산 중구 성안동 성안에델하임1차 7층 702호 아파트입니다. 전용면적은 84.97㎡이며, 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 감정가는 2.36억이지만 1회 유찰을 거쳐 최저매각가는 1.652억까지 내려왔습니다. 최근 거래 250,000,000원과 비교하면 충분한 할인 구간입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경1360 (임의경매)
소재지
울산광역시 중구 성안동 393-12 성안에델하임1차 7층702호
물건종류 / 면적
아파트 · 전용 84.9721㎡
소유자
곽주영
감정가 / 최저가
236,000,000원 / 165,200,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사 하나은행 / 170,784,500원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 2016년 7월 7일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 울산신용보증재단 가압류, 농협은행 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
동일 단지 거래 기준 최근 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2023.12 거래 250,000,000원입니다.
거래월
전용
층
거래가
2023.12
84.92㎡
7층
250,000,000원
2022.04
84.52㎡
8층
230,000,000원
2022.01
84.92㎡
2층
210,000,000원
평균
-
3건
230,000,000원
최저매각가 165,200,000원은 최근 거래 250,000,000원 대비 66.1% 수준입니다. 최근 거래 대비 할인 폭이 있어 권리 안전성과 가격 요소를 함께 갖춘 구간입니다.
✅ 가격 판단 1회 유찰 후 최저가가 최근 거래 대비 낮아졌습니다. 감정가 기준이 아니라 실제 매입 가격 기준으로 접근할 수 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,112,800원
하나은행 근저당
207,900,000원
162,087,200원
소상공인시장진흥공단 가압류
10,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가 1.652억은 최근 거래 2.5억 대비 낮습니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸합니다. 권리분석 난도는 낮은 안전형입니다.
⚠️ 확인 포인트 소형 단지(12세대)로 거래량이 많지 않습니다. 환금성은 일반 대단지보다 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 백양초등학교 남서측 인근이며 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스를 이용할 수 있습니다.
규제. 일반상업지역, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
환금성. 성안에델하임1차는 총 12세대 규모이며 최근 거래는 3건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최저가 165,200,000원은 최근 거래 대비 할인 구간입니다.
권리. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
점유. 임차인 인수 위험은 없으나 현장 점유관계 확인은 필요합니다.
원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 유찰 가격”
이 물건은 권리 구조가 단순하고 인수 부담이 없습니다. 감정가에서는 가격 메리트가 부족했지만 1회 유찰 후 최저가는 최근 거래 대비 충분한 할인 구간에 들어왔습니다. 다만 12세대 규모의 소규모 단지라는 점은 환금성 판단에서 확인해야 합니다. 권리는 안전하고, 가격은 유찰 후 매력적입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
울산광역시 중구 성안동 393-12 성안에델하임1차 7층702호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경1360
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·133호 입찰법정
물건
성안에델하임1차 7층702호
철근콘크리트구조 84.9721㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
울산광역시 중구 성안동 393-12 성안에델하임1차 7층702호
2025-09-12 15:11
