의정부지방법원 2025타경63029. 파주시 문산읍 문산리 69-5, 69-6 소재 건물의 6층 602호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 110,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,730,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%지만, 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 선순위 임차권과 2026.04.16. 확약의 효력 범위입니다.
최의천은 2021.12.13. 전입·점유를 시작했고 2021.11.11. 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 119,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 회차 배당안에서는 보증금 중 36,650,860원만 배당되고 82,349,140원이 부족합니다. 확약이 없다면 최저가 37,730,000원에 이 미배당액이 더해져 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 임차보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 6층 602호 · 도로명 경기도 파주시 문산읍 독산로 7-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황상 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 8층 중 6층 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.13. 소유권이전 · 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 판도를 바꾼다
2020.09.11. 수협은행 근저당권은 2020.12.21. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 2025.04.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2023.07.18. 최의천 주택임차권등기입니다. 전입·점유는 2021.12.13., 확정일자는 2021.11.11.이므로 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최의천 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.13 2021.11.11 | 119,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 후 실질 0원* |
| 김정원 현황조사·매각물건명세서 | 2024.06.12 확정일자 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 확약 비적용 · 별도 확인 |
* 최의천의 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 82,349,140원입니다. 다만 2026.04.16. 확약 내용대로라면 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 적용돼 최의천 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 김정원에게 적용되지 않습니다.
② 가격 구조 — ‘3,773만원’만 보면 안 되는 이유
확약이 없다고 가정하면 현재 회차의 구조는 매우 다릅니다. 매각가 37,730,000원에서 집행비용 1,079,140원을 제외한 36,650,860원이 최의천 보증금에 우선 배당되고, 보증금 미회수액 82,349,140원이 남습니다. 즉 낙찰가와 인수액을 합치면 120,079,140원입니다. 낙찰가가 더 낮아지면 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 119,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 37,730,000원 | 82,349,140원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 26,411,000원 | 93,464,398원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 18,487,700원 | 101,245,079원 | 0원* |
따라서 이 물건은 확약의 존재와 적용 여부가 가격 구조 자체를 바꾸는 사건입니다. 확약이 적용되는 최의천 임차권만 놓고 보면 현재 실질취득은 최저가 37,730,000원과 같아집니다. 반대로 확약을 배제하면 최저가 하락만으로 싸졌다고 볼 수 없고, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,079,140원 |
| 1. 임차인 최의천 보증금(우선변제) | 119,000,000원 | 36,650,860원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 119,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 최의천 보증금 미배당액은 82,349,140원으로 계산됩니다. 이는 일반적인 대항력 인수 원칙에 따른 금액이며, 2026.04.16. 확약 내용대로 처리될 경우 최의천 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정평가서에서는 통칭 ‘스타파크힐2차’로 기재했습니다.
- 입지. 문산동중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물의 6층 602호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 문산동중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.16. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 반드시 원문 대조하세요.
- 최의천 임차권. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 82,349,140원이 인수되는 구조라는 점을 기준선으로 두고 확인해야 합니다.
- 김정원 점유. 전입은 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 상태와 임대차계약 내용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.13. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 말소·승계 처리 여부를 원문 서류로 확인하세요.
- 3회 유찰. 감정가 110,000,000원에서 37,730,000원까지 내려왔지만 동일 물건의 실거래 근거 없이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 명도. 최의천 임차권등기와 별도로 김정원의 현 점유 여부를 확인하고 인도·명도 절차 가능성을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당관계 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘유찰률’보다 ‘확약의 범위’가 먼저다
감정가 110,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 37,730,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 최의천의 보증금이 119,000,000원이므로 확약이 없다면 현재 회차에서 82,349,140원의 미배당액이 남고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
이 구조를 뒤집는 것이 2026.04.16. 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 최의천 임차권에 적용되면 주된 인수액은 실질 0원이 됩니다. 그렇다고 곧바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 확약 밖 점유자인 김정원의 임대차 내용이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 또한 3회 유찰에도 시세 비교 근거가 없으므로 “3,773만원이라 싸다”는 결론 역시 금물입니다. 이 물건의 승부처는 가격 할인율이 아니라 확약서 원문·잔존 점유·등기 처리의 최종 확인입니다.
