* 2026.04.16.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 유효하게 반영된다는 전제입니다. 최의천에 관한 실질 인수만 0원으로 보며, 김정원의 미상 보증금·점유권원, 취득 부대비용 등은 별도로 확인해야 합니다.

의정부지방법원 2025타경63029. 파주시 문산읍 독산로 7-1에 위치한 6층 602호입니다. 감정평가서에는 통칭 ‘스타파크힐2차’로 기재돼 있고, 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 실제로는 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 2021년 손재현 명의로 소유권이 이전됐고 당시 등기상 거래가액은 119,000,000원입니다. 이후 임차권등기와 주택도시보증공사의 가압류가 이어졌으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

눈에 띄는 것은 감정가 대비 16.81%라는 숫자입니다. 감정가 110,000,000원에서 최저가가 18,488,000원까지 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 오피스텔 경매가 아닙니다. 선순위 대항력 임차권과 인수조건변경확약서가 가격의 의미를 완전히 바꾸는 사건입니다. 확약이 유효하다면 최의천 보증금 인수 부담은 제거되지만, 그렇지 않다면 최저가와 미배당 보증금을 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

권리분석에서 먼저 확인할 것은 기존 수협은행 근저당권의 말소입니다. 2020.09.11. 설정된 채권최고액 492,000,000원의 근저당권은 2020.12.21. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 인수 대상으로 판단할 선순위 근저당은 아닙니다.

이후 2023.07.18. 최의천의 보증금 119,000,000원 주택임차권등기가 접수됐고, 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐습니다. 임차권등기가 가압류보다 먼저 존재한다는 점이 중요합니다. 최의천은 전입일 2021.12.13., 확정일자 2021.11.11.로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다

임차 관련 인물은 최의천과 김정원, 실제 임차인 2명입니다. 주택도시보증공사는 최의천의 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 더하거나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

최의천은 전입·확정일자와 임차권등기가 확인되는 선순위 대항력 임차인입니다. 우선변제권도 있고 배당요구가 확인됩니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실만으로 매수인의 미배당 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 그 위험을 실질적으로 해소하는 근거가 바로 주택도시보증공사의 확약서입니다.

김정원은 2024.06.12. 전입한 점유자로, 전입일 자체는 2023.09.19. 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 전입 순서만으로 보면 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금·확정일자·계약 내용과 점유권원이 확인되지 않았으므로 최종 판단은 대항력 가능·미상으로 유보해야 합니다. 김정원의 보증금을 임의로 0원으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 16.81%라는 숫자의 함정

감정가 110,000,000원에 비해 최저매각가는 18,488,000원입니다. 감정가의 16.81%까지 낮아진 상태이며, 유찰 횟수는 5회입니다.

하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 현재 이 오피스텔에 대한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래 및 가격 추세를 확인할 수 없어 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 다회 유찰이 발생한 물건이므로 단순 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 18,488,000원 가정)

집행비용 732,784원을 제외한 17,755,216원이 최의천 보증금에 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 항목에는 배당이 없는 것으로 계산됐습니다. 같은 기관의 청구 항목은 별도로 기재된 금액이며, 실제 채권의 중복·승계 관계를 확인하지 않은 채 독립채무로 단순 합산하면 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 무엇이 바뀌나

확약 전 인수액은 최의천의 미배당 보증금 기준이며, 확약 반영 인수액은 최의천에게만 적용합니다. 다른 점유자와 미상 권리의 인수 가능성은 포함하지 않습니다. 향후 유찰 가격은 시나리오이며 확정 매각결과가 아닙니다.

확약이 없다면 최저가가 18,488,000원에서 12,941,600원, 다시 9,059,120원으로 하락하더라도 최의천에게 돌아가지 못하는 보증금이 늘어납니다. 매각가와 인수액을 합친 실질 취득 부담은 계속 보증금 119,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이것이 선순위 대항력 임차권 인수형 경매에서 흔히 발생하는 가격 착시입니다.

반대로 이번 사건처럼 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하다면, 최의천의 보증금 부족액은 매수인이 부담하지 않는 것으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가 하락은 실제 취득금액 감소로 연결될 수 있지만, 김정원의 임차관계가 확인되기 전까지 전체 취득원가를 최저가만으로 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 파주시 문산읍 문산리 소재 문산동중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 시내 접근성과 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 6층 602호입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 석재 마감, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 실제 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 따라서 임차인 관련 법률관계는 실제 주거 이용과 전입·확정일자 등을 함께 검토해야 합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다. 차량 접근은 가능하나 구체적인 주차 여건과 건물 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 문산동중학교 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 문산리 69-6에는 소로1류 접합 사항이 기재돼 있습니다.
• 민간임대주택. 2021.12.13. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한과 관련된 등록사항의 현재 효력을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔은 개별 건물의 임대수요·공실·관리상태 등에 따라 처분 가능성이 달라집니다. 이 물건은 5회 유찰 상태이므로 감정가만을 기준으로 회수 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 매각조건. 2026.04.16.자 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서 원본을 확인하고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 해당 매각에 유효하게 적용되는지 재확인하세요.
• 임차권 말소 실무. 최의천의 을구 3번 주택임차권등기가 전액 배당 없이도 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 김정원 계약관계. 전입 2024.06.12.인 점유자 김정원의 실제 계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시 경위와 현재 점유 상태를 확인하세요. 확약서가 김정원의 권리까지 정리하지는 않습니다.
• 채권 양수관계. 최의천의 임차보증금 채권과 주택도시보증공사의 채권 양수·경매신청 관계를 확인하고, 동일 채권을 중복 인수액으로 계산하지 않도록 하세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.12.13. 민간임대주택등기의 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 이후 관련 의무를 확인하세요.
• 실거래 및 환금성. 주변 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 임대수요, 가격 추세를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
• 현장 점유·명도. 실제 주거 이용 여부, 점유자와 임차권등기 명의자의 관계 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 공용관리비, 건물 유지보수 상태 및 추가 취득비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수확약은 호재지만, 모든 위험의 면제는 아니다”

의정부지방법원 2025타경63029의 핵심은 단순히 110,000,000원짜리 오피스텔이 18,488,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 최의천의 보증금이 119,000,000원이라는 점, 그리고 그 인수 위험을 실질적으로 제거하는 2026.04.16.자 주택도시보증공사의 확약서가 존재한다는 점입니다.

확약이 없다면 최저가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질 취득 부담은 약 119,000,000원 수준에 머뭅니다. 반면 확약이 유효하다면 최의천 관련 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이는 매수인에게 중요한 권리상 변화입니다.

그럼에도 김정원이라는 별도 점유자의 보증금·확정일자·계약관계가 미상이고, 공부상 오피스텔의 실제 주거 이용 및 민간임대주택등기, 5회 유찰 이력과 시장가격 미확인 문제가 남습니다. 따라서 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 고평가할 수 없습니다.

결론은 ‘확약에 따른 주된 인수 위험 해소, 그러나 가격·잔여 임차 위험은 검증 필요’입니다. 주택도시보증공사의 확약 효력과 김정원의 임대차관계가 명확히 정리되고 실제 시장가격이 확인된 이후에야, 최저가 18,488,000원이 실질적인 매입 기회인지 판단할 수 있습니다.