부산지방법원 2025타경101621. 부산 사상구 감전동 147-3, 도로명 새벽시장로 6 소재의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 토지는 1,514.3㎡의 공장용지이고, 감정평가상 건물은 2023.09.05. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다. 공부상 용도는 공장이지만 현황은 ‘대상종합문구’로서 상업기타로 이용되었습니다. 따라서 주거용 부동산처럼 단순한 평형 실거래 비교가 가능한 물건이 아니라, 산업단지 내 공업용 토지·건물의 개별 가치와 현황 영업용도의 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
권리관계의 기준점은 2023.09.12. 설정된 부산은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이후 부산은행의 추가 근저당권, 우리시대상사·아트모아 근저당권, 신용보증기금 등 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 가처분 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 147-3 · 부산광역시 사상구 새벽시장로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 공장 · 현황 ‘대상종합문구’ 상업기타 이용 |
| 토지 | 공장용지 1,514.3㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 사용승인 2023.09.05. · 공부와의 차이 없음 |
| 소유자 | 백선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 8,765,365,000원 / 6,135,756,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신병관 / 49,297,467원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸형
말소기준권리는 2023.09.12. 을구 1번 부산은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 같은 날 부산은행 근저당 4,587,000,000원과 319,000,000원이 추가됐고, 이후 우리시대상사 200,000,000원, 아트모아 100,000,000원의 근저당과 각종 가압류·압류가 설정됐습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 6,135,756,000원으로 감정가 8,765,365,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 포함되어 있지 않습니다. 특히 공부상 공장이면서 현황은 상업기타로 이용된 개별 공업용 부동산은 아파트처럼 동일 평형 평균가를 바로 적용하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
가격 판단의 핵심은 토지 1,514.3㎡, 준공업지역, 공시지가 1,811,000원/㎡, 2023.09.05. 사용승인된 2층 일반철골구조 건물, 현황 상업기타 이용이라는 개별 조건입니다. 현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 전제로 6,135,756,000원이며, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 제공된 자료만으로 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,135,756,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 63,757,560원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,587,000,000원 | 4,391,998,440원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 319,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사우리시대상사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사아트모아 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 892,500,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 송화철 | 63,993,427원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 박상희 | 28,500,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 홍정애 | 63,690,131원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 신병관 | 49,297,467원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사부산은행 | 49,297,467원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 부산신용보증재단 | 7,166,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 박재규 | 16,949,551원 | 0원 |
| 갑구 10-1번 가압류 변경 | 49,892,694원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 8,157,286,737원 중 6,071,998,440원이 배당되고 2,085,288,297원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서감초등학교 남서측 인근 사상산업단지 내에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 대중교통시설은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 2층, 사용승인일 2023.09.05.입니다. 위생·급배수·물탱크·천장형 냉난방설비 및 2Ton 화물승강기가 구비되어 있습니다.
- 용도. 공부상 공장으로 등재돼 있으나 현황은 ‘대상종합문구’로서 상업기타로 이용되었습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,514.3㎡ 공장용지, 준공업지역, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 1,811,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 포함되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 환금성. 공장·상업기타 용도의 개별 산업용 부동산으로, 동일 평형 중심의 주거용 시장보다 매수층이 제한될 수 있어 가격 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가 검증. 최저가 6,135,756,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 공장용지·산업용 건물의 실제 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 공장이지만 현황은 ‘대상종합문구’ 상업기타 이용입니다. 실제 사용 형태와 인도 대상 시설을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자 사용관계를 확인하는 절차가 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 현황상 설비·시설물이 매각대상에 포함되는지 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.09.12. 부산은행 근저당입니다. 다수의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 2,085,288,297원의 채권 미배당이 발생하지만, 제공된 시뮬레이션상 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조는 복잡해 보이지만 결론은 비교적 선명합니다. 2023.09.12. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 6,135,756,000원은 감정가의 70%일 뿐, 실제 시장가 대비 할인폭을 의미하지는 않습니다.
특히 토지 1,514.3㎡의 공장용지와 2023년 사용승인된 일반철골 2층 건물, 그리고 공부상 공장·현황 상업기타라는 이용 특성을 함께 봐야 합니다. 비교 실거래가 없는 상태에서는 권리 소멸형이라는 이유나 1회 유찰이라는 이유로 가격까지 합격 판정을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현황 점유·용도 확인, 산업용 부동산 시장가 검증, 향후 환금성 판단입니다.
