의정부지방법원 2025타경63073. 파주시 야당동 리치타운하우스3차 302동 1층 102호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49% 수준까지 내려왔다는 사실보다, 213,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 실제로 매수인에게 남느냐입니다. 임차인 이연재는 2020.10.20. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.23.로, 말소기준권리인 2021.04.28. 춘천시 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 매각가에서 배당받지 못하는 87,865,122원이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.02. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 시세 비교 역시 213,000,000원이 아니라 실질취득 127,723,000원을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63073 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 64-22 리치타운하우스3차 302동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 61.2175㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 내 1층 102호 |
| 소유자 | 손영매 · 2020.11.04. 매매 · 거래가액 213,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,660,000원 / 127,723,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있으나 확약이 핵심
실제 임차인은 이연재 1명입니다. 2020.10.20. 전입·점유, 2020.09.23. 확정일자로 말소기준권리보다 빠르므로 원칙상 대항력이 있습니다. 2022.11.10. 임차권등기도 마쳤고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 127,723,000원에서는 집행비용을 제외한 125,134,878원을 배당받고 87,865,122원이 부족합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연재 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.20 | 2020.09.23 | 213,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.277억, 최근 12개월 시세는 2.15억
가격 비교는 확약을 반영한 실질취득 127,723,000원을 기준으로 봅니다. 리치타운하우스3차302동의 최근 12개월 거래는 2025.12.의 215,000,000원 거래 2건이며, 최근 12개월 평균도 215,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 이 평균의 59.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 63.74㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 63.74㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2023.03 | 61.22㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 61.22㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
전체 4건 평균은 247,500,000원이지만 과거 280,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최신 거래는 215,000,000원이고, 최근 거래 수준은 과거보다 23.2% 낮아진 하락 추세입니다. 그럼에도 실질취득 127,723,000원은 최근 시세 215,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,588,122원 |
| 1. 임차인 이연재 보증금 · 우선변제 | 213,000,000원 | 125,134,878원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 87,865,122원입니다. 다만 2026.06.02. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 내 1층 102호이며 사용승인일은 2017.11.16.입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정4동 행정복지센터 남측 인근으로, 소규모 공장과 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행 가능, 인근에 대중교통이 통과하며 남서측 원거리에 경의중앙선 야당역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 7~8m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 841,000원/㎡입니다.
- 제시외 물건. 데크 10.8㎡ 및 데크 18.0㎡가 매각에 포함됩니다.
- 거래·환금성. 총 8세대 규모이며 최근 12개월 확인 거래는 2건, 최근 12개월 평균은 215,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문과 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 인수액 구분. 배당 계산상 부족분은 87,865,122원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 춘천시·은평구·국 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액은 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 최근 시세의 59.4%인데도 6회 유찰됐습니다. 가격 외에 권리 확인 부담과 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 과거보다 23.2% 낮습니다. 과거 280,000,000원 거래나 전체 평균 247,500,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 제시외 데크 확인. 10.8㎡·18.0㎡ 데크가 매각에 포함되므로 현황과 감정평가서 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건을 최저가 127,723,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 임차인 이연재의 보증금은 213,000,000원이고 전입은 말소기준보다 빠르므로, 원칙대로라면 현재 가격에서 87,865,122원의 인수 위험이 생기는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.02. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하므로, 이를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 실질취득 127,723,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 215,000,000원의 59.4%입니다. 다만 최근 시세가 과거보다 23.2% 낮아졌고 이미 6회 유찰됐으며, 8세대 다세대라는 환금성 조건도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “싸 보이느냐”가 아니라 “확약이 매각조건상 확실히 적용되는지와 반복 유찰의 원인이 무엇인지”를 확인하는 것입니다.
