부산지방법원 2025타경101724. 부산 북구 덕천동 ‘덕천삼정그린코아’ 107동 403호, 전용 59.9742㎡ 아파트입니다. 감정가는 260,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저가는 182,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 전형적인 할인 경매처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 권리의 순서가 더 중요합니다. 현 소유자 김재민은 2020.12.15 매매를 원인으로 2021.06.21 소유권을 이전받았고 거래가액은 283,000,000원입니다. 같은 날 문은숙 명의로 전세금 250,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.
말소기준은 2025.03.31 주식회사한샘의 25,000,000원 가압류입니다. 따라서 그보다 약 4년 앞선 2021.06.21 문은숙 전세권은 말소기준 이전 권리입니다. 이후 한샘·신한카드·우리카드· 케이뱅크·신용보증기금의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전세권은 별도로 봐야 합니다. 현황조사에서도 문은숙은 2021.06.18 전입해 대항력 있음으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 373-1 덕천동삼정그린코아아파트 107동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9742㎡ · 24층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2007.12.24 |
| 소유자 | 김재민 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2021년 전세권이 말소기준보다 먼저다
권리분석의 기준점은 2025.03.31 한샘 가압류입니다. 그 뒤의 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그 앞에 있는 문은숙 전세권입니다. 전세금은 250,000,000원, 범위는 107동 403호 건물 전부이고, 2021.06.21 설정됐습니다. 이 사건에서는 이 전세권이 선순위 인수권리로 남는 구조로 분석됩니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 1건 + 미상 1건
| 성명 | 전입일 | 보증금·전세금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문은숙 | 2021.06.18 | 보증금 미상 등기 전세금 250,000,000원 | 2025.12.03 | 대항력 有 | 미상 | 인수 위험 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
문은숙은 전입신고가 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 확인됩니다. 다만 임차보증금 자체는 확인되지 않았고, 등기부에는 같은 사람 명의의 전세금 250,000,000원 전세권이 존재합니다. 또 문은숙은 등기부상 전세권자이자 이 경매의 채권자로 나타나며, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 배제하기 어렵다는 경고가 있습니다. 이는 권리가 안전하다는 의미가 아니라 실제 점유·계약관계를 원본으로 확인해야 할 이유입니다.
추가로 ‘기사항전’ 명의의 주거 점유 기재는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력을 있다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 선순위 전세권 문제와 별개로 이 점유자의 실제 지위도 입찰 전 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 2.50억으로 봐야 한다
덕천삼정그린코아 동일 면적대 최근 실거래는 12건이고 전체 평균은 279,250,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 281,500,000원, 최신 2026.05 거래는 307,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 1.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.62㎡ | 21 | 307,000,000원 |
| 2026.03 | 59.62㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 14 | 269,000,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 20 | 255,000,000원 |
| 2025.03 | 59.62㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2024.10 | 59.97㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2024.09 | 59.97㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 59.62㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2024.04 | 59.62㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 281,500,000원 |
현재 최저가 182,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 64.7%입니다. 하지만 이 숫자는 경매가 싸다는 근거가 될 수 없습니다. 선순위 전세권 인수를 반영하면 실제 가격 판단 기준은 약 250,000,000원입니다. 이 수준은 최근 12개월 평균 281,500,000원과 최신 거래 307,000,000원보다 낮아 일정한 가격 여유는 존재합니다. 다만 미상 점유자의 권리와 전세권 잔존 범위가 확정되지 않은 상태에서는 그 여유를 그대로 수익으로 계산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 2. 전세권 · 문은숙 | 250,000,000원 | 178,652,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한샘 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 18,781,688원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 21,105,183원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 121,801,833원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 188,579,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 182,000,000원 가정에서는 문은숙 전세권에 178,652,000원이 배당되고도 전세금 250,000,000원 전액이 해소되지 않습니다. 선순위 전세권 인수 구조를 전제로 하면 이 미배당 부분을 낙찰자 부담에서 제외해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 남산정역 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 남산정역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 규모. 덕천삼정그린코아는 560세대, 사용승인일 2007.12.24이며 본건은 24층 건물 중 4층입니다.
- 도로. 남측 약 30M, 서측 약 15M, 북측 약 12M, 동측 약 8M 도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당하고 대로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 281,500,000원, 최신 거래 307,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.2% 높은 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 182,000,000원에 현혹되지 말 것. 선순위 전세권 인수를 포함한 실질취득 약 250,000,000원을 가격 기준으로 잡아야 합니다.
- 문은숙 전세권 원본 확인. 2021.06.21 전세금 250,000,000원 전세권의 존속·배당·말소 및 낙찰 후 잔존 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 문은숙의 실제 임대차관계 확인. 전입일은 2021.06.18로 대항력이 있으나 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다.
- 추가 점유자 확인. ‘기사항전’ 기재는 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다.
- 관계인 가능성 점검. 문은숙은 전세권자이자 경매 채권자로 나타나므로 실제 계약관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 배당표만으로 인수 0원 판단 금지. 전세권 전액이 배당되지 않는 구조이므로 선순위 권리의 미배당 승계 여부를 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “1.82억 낙찰”이 아니라 “약 2.50억 취득”으로 보라
이 사건의 가장 큰 착시는 182,000,000원이라는 최저가입니다. 최근 12개월 실거래 평균 281,500,000원과 비교하면 64.7%에 불과해 큰 할인처럼 보이지만, 2021년부터 존재한 250,000,000원 선순위 전세권을 무시하면 가격 판단 자체가 틀어집니다. 낙찰가가 전세금보다 낮은 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득은 약 250,000,000원 수준으로 고정됩니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 281,500,000원과 최신 거래 307,000,000원 아래라 가격상 여유는 있습니다. 하지만 문은숙의 대항력, 선순위 전세권, 관계인 가능성, 추가 미상 점유가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “싸니까 들어가는 경매”가 아니라 “인수 범위를 확정한 뒤 가격을 보는 경매”입니다. 권리확정 전에는 할인율 64.7%를 투자 메리트로 계산하지 않는 것이 핵심입니다.
