의정부지방법원 2025타경63088. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 109동 1층 102호, 복층(1층 및 지하층) 구조의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라고 보는 방식으로는 틀리기 쉽습니다. 등기부에는 김형모 명의의 429,000,000원 주택임차권이 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.03.19, 확정일자는 2021.03.05입니다. 경매개시결정일 2025.05.13보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
현재 최저가 215,600,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 3,818,400원을 뺀 211,781,600원이 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분은 217,218,400원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.02. “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김형모 임차권으로 인한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 109동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복층(1층 및 지하층) 구조 · 주거 이용 |
| 전용면적 | 70.3201㎡ |
| 소유자 | 안훈 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 215,600,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 429,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.13. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.04.04. 김형모의 주택임차권은 등기부상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있으며, 전입·점유 2021.03.19, 확정일자 2021.03.05, 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 상태 | 실질 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김형모 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 429,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. *배당표의 일반 권리계산상 현재 회차 미배당액은 217,218,400원이지만, 2026.06.02. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김형모 임차권에 관한 것으로 해석하며, 확약의 범위를 벗어난 별도 권리가 확인될 경우에는 별도 검토가 필요합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 2.64억’을 먼저 본다
스타팰리스101동-110동의 확인된 거래는 8건이고 전체 평균은 405,750,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021년의 426,000,000원 거래들이 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.08, 1층, 264,000,000원 1건이며 최근 12개월 평균도 같은 264,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 64.81㎡ | 1 | 264,000,000원 |
| 2021.09 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 64.66㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.07 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 75.1㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 70.32㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 264,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 215,600,000원은 최근 12개월 평균 264,000,000원의 81.7%입니다. 수치만 보면 최근 거래보다 낮지만, 거래 표본이 1건에 불과하고 최근 가격이 과거 거래군보다 38.0% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 “감정가 대비 49%”나 과거 전체 평균 405,750,000원 대비 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 임차인 김형모 보증금 | 429,000,000원 | 211,781,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 권리계산상 김형모 보증금의 부족분은 217,218,400원입니다. 그러나 2026.06.02.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 매각가와 같은 215,600,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 복층(1층 및 지하층) 구조의 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.10.28입니다.
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경의중앙선·서해선 풍산역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 스타팰리스101동-110동은 87세대이며, 경매 평균 유찰 횟수가 4.9회로 집계됩니다. 현재 사건은 이미 6회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원의 전제는 확약 내용이 실제 매각·말소 절차에서 그대로 반영되는 것입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 405,750,000원보다 최근 12개월 거래 264,000,000원과 최근 추세 -38.0%를 가격 기준으로 우선 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 4.9회 유찰입니다. 물건 상태·복층 구조·수요층·현장 선호도를 함께 점검해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 1층과 지하층을 함께 사용하는 복층 구조이므로 실제 채광·습기·동선·내부 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 429,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 매각가에서는 217,218,400원이 미배당되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 구조라면 낙찰가가 낮아져도 매수인의 부담이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 것이 핵심입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 존재합니다. 그 결과 김형모 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 215,600,000원으로 판단합니다.
가격은 별개입니다. 최근 12개월 거래 264,000,000원과 비교하면 실질취득은 81.7% 수준이지만, 최근 거래 표본은 1건뿐이고 과거 거래군 대비 가격 추세는 -38.0%입니다. 더구나 현재 사건은 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 429,000,000원을 부담하는 물건”으로 볼 필요는 없지만, “감정가의 절반이니 무조건 싸다”라고 볼 수도 없는 사건입니다. 권리 판단의 중심은 확약서 원문, 가격 판단의 중심은 최근 거래와 하락 추세입니다.
