의정부지방법원 2025타경63093. 파주시 야당동 운정유미어스4차오피스텔 10층 1006호입니다. 소유자 김기형은 2019년 4월 8일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 등기됐고, 등기상 거래가액은 145,804,220원입니다. 현재 말소기준은 2024년 6월 4일 접수된 강림산업 주식회사의 가압류이며, 이후의 강제경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가 절반 이하이고 인수액이 0원이니 안전하다”라고 끝낼 물건은 아닙니다. 2022년 12월 8일 등기된 민간임대주택등기가 말소기준권리보다 앞서 있고, 과거에는 김가을 명의의 보증금 100,000,000원 주택임차권등기가 존재했습니다. 해당 임차권은 2025년 4월 14일 해제를 원인으로 말소됐지만, 감정평가서에는 임대사항이 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인된 임차인은 0명이지만 실제 점유와 매각조건은 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1044 운정유미어스4차오피스텔 10층 1006호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 경의로1004번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하 1층/지상 10층 건물 내 10층 1006호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김기형 (2019.04.08. 소유권이전 · 거래가액 145,804,220원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주현 / 242,410,158원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 현재 확인 임차인 | 0명 · 과거 김가을 주택임차권등기는 2025.04.14. 말소 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 선순위 등기 확인은 필요
말소기준은 2024.06.04. 강림산업 주식회사 가압류 275,097,568원입니다. 그 이후 접수된 현행 강제경매개시결정, 동안산세무서장의 압류, 신한저축은행 및 한국투자저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024년 7월 16일의 종전 강제경매개시결정은 2024년 11월 1일 취하돼 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
감정가 109,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,410,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 53,410,000원 | 52,048,620원 | 494,475,522원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,387,000원 | 36,314,034원 | 510,210,108원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,170,900원 | 25,299,824원 | 521,224,318원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 금액은 줄고 미배당액은 커지지만, 현재 시뮬레이션에서는 어느 회차든 매수인 금전 인수액이 0원입니다. 신청채권자 이주현의 청구금액은 242,410,158원이나, 강림산업의 선순위 가압류가 현재 매각대금을 모두 흡수해 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 강림산업 주식회사 | 275,097,568원 | 52,048,620원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이주현 | 242,410,158원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 15,712,625원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 13,303,791원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 546,524,142원 중 예상배당은 52,048,620원, 미배당은 494,475,522원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 상태 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 야당동 운정중학교 동측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호한 편입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 10층 1006호로, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생 및 급배수설비, 승강기, 기계식 주차, 소방, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 서측 약 12미터 포장도로에 접하고 북측 약 6미터 포장인도에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,446,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.12.08. 등기의 매각 후 말소 여부와 낙찰자에게 남는 의무가 있는지 매각물건명세서·등기부 원본으로 확인하세요.
- 점유·전입 확인. 과거 김가을 주택임차권은 말소됐지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 재검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저렴하다고 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 매물을 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 494,475,522원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 배당표 미반영 항목은 별도로 점검하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 관리비·주차 확인. 미납 관리비와 기계식 주차설비 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 변경사항을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가 49%”보다 먼저 볼 것
이 물건의 숫자상 장점은 분명합니다. 감정가 109,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 53,410,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 가격과 점유의 결론은 아직 닫히지 않았습니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없고, 2022.12.08. 민간임대주택등기가 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 과거 보증금 100,000,000원의 주택임차권은 말소됐지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 가격은 시세 확인 후 판단, 선순위 등기와 실제 점유는 원본 확인”입니다.
