188,300,000원
울산지방법원 2025타경11676. 울주군 청량읍 ‘덕하한양수자인’ 105동 21층 2101호, 전용 57.87㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권과 2026.07.22 확약의 효력입니다. 실제 임차인은 김원호 1명이고 보증금은 275,000,000원입니다. 임대차계약은 2022.03.24, 확정일자는 2022.03.25, 전입 및 점유개시는 2022.04.15이며 임차권등기는 2023.12.26 이뤄졌습니다. 말소기준이 되는 2025.04.21 강제경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖춘 구조입니다.
원칙만 보면 경계해야 할 물건입니다. 현재 최저가 188,300,000원에서 집행비용 3,436,200원을 공제한 뒤 김원호 보증금에 184,863,800원이 배당되면 90,136,200원이 남습니다. 대항력 임차인이라면 이 잔액은 매수인이 인수해 실질취득이 사실상 보증금 275,000,000원 수준으로 고정되는 유형입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11676 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 696-2 덕하한양수자인 105동 21층 2101호 |
| 도로명 | 울산광역시 울주군 청량읍 덕하로 182 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 57.87㎡ · 21층 2101호 |
| 소유자 | 김순련 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 188,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
2018.07.19 국민은행 근저당 156,000,000원이 있었지만 2021.02.04 해지로 이미 말소됐습니다. 2023년의 울산신용보증재단 가압류 50,000,000원과 신용보증기금 가압류 18,472,223원도 각각 2024년 말소돼 현재의 말소기준은 2025.04.21 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 김원호 임차인입니다. 확정일자 2022.03.25, 전입·점유 2022.04.15로 말소기준보다 앞서 대항력 있음이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 따라서 확약이 없었다면 배당 부족분을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다.
* 현재 매각가 188,300,000원 기준 일반 배당 계산상 미배당 잔액은 90,136,200원이지만, 위 확약에 따라 김원호 임차권에 관한 매수인 상대 잔존 보증금 청구는 포기됩니다. 확약은 해당 임차권에 한해 적용됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원호 | 21층 2101호 57.87㎡ 전부 · 주거 | 275,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.03.25 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 김원호 보증금 반환채권을 승계한 주체입니다. 따라서 보증금 275,000,000원을 김원호와 주택도시보증공사에 중복해 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 차이가 크다
덕하한양수자인 전용 57.87㎡의 최근 실거래 12건 평균은 285,125,000원, 최신 거래는 2026.07 294,000,000원입니다. 현재 최저매각가격 188,300,000원은 최근 12개월 평균의 66.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 57.87㎡ | 22 | 294,000,000원 |
| 2026.07 | 57.87㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 57.87㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 57.87㎡ | 14 | 303,000,000원 |
| 2026.07 | 57.87㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 57.87㎡ | 2 | 283,000,000원 |
| 2026.06 | 57.87㎡ | 7 | 282,500,000원 |
| 2026.06 | 57.87㎡ | 7 | 282,500,000원 |
| 2026.06 | 57.87㎡ | 19 | 294,000,000원 |
| 2026.05 | 57.87㎡ | 3 | 268,500,000원 |
| 2026.05 | 57.87㎡ | 20 | 274,000,000원 |
| 2026.05 | 57.87㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.87㎡ | 12건 | 285,125,000원 |
표본 최저 거래도 268,500,000원, 최고 거래는 303,000,000원입니다. 확약을 인정해 매수인 인수를 0원으로 반영하면 실질취득 188,300,000원은 이 거래 범위보다 낮습니다. 반대로 확약이 없다고 가정하면 매수인 부담은 낙찰가 하락만으로 줄지 않고 보증금 275,000,000원에 수렴하는 구조였기 때문에, 이 물건의 가격 판단은 확약 확인 여부에 전적으로 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,436,200원 |
| 1. 임차인 김원호 보증금 | 275,000,000원 | 184,863,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 김원호 보증금 부족분은 90,136,200원입니다. 다만 2026.07.22 주택도시보증공사의 확약으로 이 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건의 실질 매수인 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 ‘청량중학교’ 서측 인근. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도·규모. 공동주택(아파트), 덕하한양수자인 572세대, 사용승인일 2018.05.21, 분석 대상 전용 57.87㎡입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(상남지구), 공시지가 1,306,000원/㎡. 대로3류·소로1류에 접하고 공부와의 차이는 없습니다.
- 실거래. 전용 57.87㎡ 최근 12건은 268,500,000원~303,000,000원, 최근 12개월 평균 285,125,000원, 최신 거래 294,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.07.22 주택도시보증공사 제출 확약서의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각조건. 비고의 “감정평가액을 최저매각가격으로 하는 새로운 매각기일” 문구와 현재 최저가 188,300,000원·매각기일 2026.09.22가 함께 확인되므로 최신 공고를 우선 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 김원호 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 반환채권의 승계인이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 대항력 구조. 확약이 없다는 전제에서는 전입 2022.04.15가 말소기준 2025.04.21보다 빨라 대항력이 있고, 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
- 시세 기준. 확약 반영 실질취득 188,300,000원은 최근 12개월 평균 285,125,000원의 66.0%이고 최신 거래는 294,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·최신 매각공고와 확약서의 적용 범위를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘확약 확인’
겉모습만 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차권이 현재 최저가 188,300,000원을 크게 웃돌아 위험한 인수형입니다. 실제 일반 배당 계산에서도 90,136,200원이 부족합니다. 그러나 2026.07.22 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출하면서 결론이 바뀝니다. 확약을 반영하면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 188,300,000원입니다.
가격 역시 최근 12개월 동일 면적 평균 285,125,000원과 최신 거래 294,000,000원에 비해 현재 실질취득이 66.0% 수준으로 낮습니다. 따라서 권리와 가격 모두 확약이 유효하게 매각조건에 반영된다는 전제에서는 매력이 있습니다. 다만 비고에 감정평가액을 최저매각가격으로 하는 새로운 매각기일 지정 문구가 함께 존재하므로, 최신 공고와 확약 적용 여부를 원문으로 확인하는 것이 최종 관문입니다.
