매력지수 A등급 · 대항력 임차권 위험이 있었으나 확약으로 실질 인수 0원이며 최근 시세 대비 가격 경쟁력이 있습니다.
임차보증금 275,000,000원 대항력 임차인이 존재하지만 대항력포기확약 조건으로 해당 인수 위험이 해소되고 최저가가 최근12개월 평균보다 낮아 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차보증금 275,000,000원의 인수 위험이 있었지만, 매각물건명세서상 대항력포기확약서로 잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 반영되어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 최근 12개월 평균 실거래 285,125,000원 대비 최저가는 94.3% 수준으로 가격 매력은 있습니다.
일반적인 경우에는 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 다만 본건은 제출된 대항력포기확약에 따라 임차권등기 말소와 잔존 반환청구권 포기가 조건화되어 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경11676
소재지
울산광역시 울주군 청량읍 상남리 696-2 덕하한양수자인 105동 21층2101호
용도 / 면적
아파트 · 57.87㎡
소유자
김순련
감정가 / 최저가
269,000,000원 / 269,000,000원
신청채권자
주택도시보증공사
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권
⚠️ 대항력 임차인 분석 김원호는 2022.04.15 전입, 2022.03.25 확정일자, 임차보증금 275,000,000원으로 대항력 및 우선변제권이 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 인수 위험은 실질 0원으로 처리합니다. 확약 조건 이행 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김원호
275,000,000원
有
有
확약 적용 · 실질 0원
② 시세 비교 — 최근 거래 기준
덕하한양수자인 동일평형 최근 12개월 실거래 12건 기준 평균은 285,125,000원이며 최신 거래는 2026.07 294,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균 대비 94.3%로 가격 메리트가 있는 구간입니다.
거래월
층
거래가
2026.07
22
294,000,000원
2026.07
15
295,000,000원
2026.07
3
270,000,000원
2026.05
20
274,000,000원
평균
12건
285,125,000원
③ 예상 배당표
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,566,000원
임차인 김원호 보증금
275,000,000원
264,434,000원
주택도시보증공사
275,000,000원
0원
배당 분배
감정가 vs 실거래
✅ 권리 관점 일반적인 대항력 임차권 위험은 존재했으나 확약 조건으로 주된 인수 부담이 제거됩니다. 권리 검토의 핵심은 확약서 원본과 임차권 말소 절차 확인입니다.
④ 입찰 체크리스트
대항력 임차권 관련 확약 조건 확인
확약 밖 추가 권리 발생 여부 원본 등기 확인
실질취득액은 낙찰가 기준으로 판단하고, 본건 임차인 인수는 0원 적용
동일평형 최근 거래 268,500,000원~303,000,000원 범위 확인
맺으며 — “위험은 있었지만 정리된 물건”
이 물건은 단순한 무인수 경매가 아니라 대항력 임차권이라는 큰 변수가 있었던 사건입니다. 다만 확약으로 해당 임차인 승계 부담이 해소되어 현재 최저가 269,000,000원은 최근 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다. 최종 판단은 확약 내용과 실제 말소 가능 여부 확인 후 진행해야 합니다.
사건 개요
단지 평균
2.0회 유찰
소재지
울산광역시 울주군 청량읍 상남리 696-2 덕하한양수자인 105동 21층2101호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경11676
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-09-22 10:00
·133호 입찰법정
물건
덕하한양수자인 105동 21층2101호
철근콘크리트구조 57.87㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
울산광역시 울주군 청량읍 상남리 696-2 덕하한양수자인 105동 21층2101호
2025-05-12 15:38
