의정부지방법원 2025타경63103. 고양시 덕양구 원흥동 341-23 원흥동다세대주택 시동 1층 101호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 3층 건물의 제101호입니다. 현재 소유자는 손용구이며 2021.10.25 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 289,500,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 처리입니다. 염현성의 전입·점유개시일은 2021.10.14, 확정일자는 2021.08.18이고, 말소기준권리는 2022.02.14 이한재 근저당권입니다. 따라서 원칙상 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 2026.06.02 제출된 확약서 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63103 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-23 원흥동다세대주택 시동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 3층 중 제101호 |
| 소유자 | 손용구 · 2021.10.25 소유권이전 · 거래가액 289,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 142,590,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 최저가 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.02.14 설정된 이한재 근저당권 100,000,000원입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류, 민지현 가압류 4,500,000원, 고양시 압류, 오케이캐피탈 주식회사 가압류 13,508,786원, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염현성 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 289,500,000원 | 2021.10.14 | 2021.08.18 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
현재 최저매각가 142,590,000원을 기준으로 집행비용 2,796,260원을 먼저 반영하면, 임차인에게 예상되는 배당은 139,793,740원입니다. 단순 계산상 보증금에서 149,706,260원이 남기 때문에, 확약이 없다면 이 부족분이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형 구조입니다.
확인된 임차인은 염현성 1명이며, 위 확약은 이 임차보증금에 관한 인수위험을 해소하는 근거입니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 291,000,000원이고 현재 최저매각가는 142,590,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 6회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 114,072,000원, 8회 유찰 시 91,257,600원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,796,260원 |
| 1. 임차인 염현성 보증금 | 289,500,000원 | 139,793,740원 |
| 2. 근저당 · 이한재 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 민지현 | 4,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이캐피탈 주식회사 | 13,508,786원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 염현성 임차보증금 부족분은 149,706,260원이지만, 2026.06.02 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울중학교 북서측 인근이며, 다세대주택·농경지·자연림 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(궁말취락), 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.02 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 적용 대상과 내용이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 전액 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소한다는 동의가 매각 이후 실제 말소 절차로 연결되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 49%까지 내려온 사실만 보지 말고 현장 상태, 점유·명도 및 거래 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 다세대의 최근 거래와 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분해야 한다
이 물건은 표면만 보면 위험도가 큽니다. 보증금 289,500,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 142,590,000원에서는 배당 후 149,706,260원이 남기 때문입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.02 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재는 6회 유찰, 최저가 142,590,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 수치가 없고 국세·지방세 압류에 따른 배당 변수도 남아 있습니다. 따라서 핵심은 확약서의 효력 확인과 실제 거래가격 검증입니다.
