의정부지방법원 2025타경63103. 고양시 덕양구 원흥동의 3층 다세대주택 중 1층 101호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차보증금 289,500,000원과 대항력입니다. 임차인 염현성은 2021.10.14. 전입·점유를 시작했고, 2021.08.18. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.02.14. 이한재의 근저당권이므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.02.자 인수조건변경확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 따라서 염현성 보증금의 룰상 미배당액은 남더라도 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 이 확약은 염현성 임차보증금에만 적용되며, 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-23 원흥동다세대주택 제시동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 3층 중 1층 |
| 소유자 | 손용구 (2021.10.25. 거래가액 289,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (4회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 대항력 인수형
등기상 말소기준은 2022.02.14. 접수된 이한재의 근저당권 100,000,000원입니다. 2021.07.20. 설정됐던 새마을금고 공동담보 근저당과 이용규 근저당은 2021.10.14. 일부해지·일부포기에 따른 말소기록이 뒤따르고, 이후 2021.10.25. 손용구에게 소유권이 이전됐습니다. 따라서 이 사건의 선언된 말소기준은 2022.02.14. 근저당권입니다.
말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 민지현·오케이캐피탈 가압류, 고양시 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차권등기도 형식상 말소기준 이후에 등기됐지만, 임차인의 대항력은 등기일이 아니라 2021.10.14. 전입·점유 시점을 기준으로 판단하므로 대항력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염현성 | 건물 전체 주거·임차권등기 | 289,500,000원 | 2021.10.14 2021.08.18 | 2023.10.18 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰인데 현재 가격은 감정가 100%
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 291,000,000원입니다. 유찰 횟수는 4회로 기재돼 있지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%로, 가격이 할인된 상태가 아닙니다. 소유자 손용구의 2021.10.25. 취득가액 289,500,000원과 비교해도 현재 최저가는 1,500,000원 높고 약 100.5%입니다.
다만 2021년 취득가액은 현재 시세가 아니며, 비교할 최신 실거래 자료가 없어 291,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 4회 유찰이라는 숫자만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 100% | 291,000,000원 | 3,374,000원 | 0원* | 291,000,000원 |
| 5회 유찰 시 80% | 232,800,000원 | 60,759,200원 | 0원* | 232,800,000원 |
| 6회 유찰 시 64% | 186,240,000원 | 106,667,360원 | 0원* | 186,240,000원 |
* 룰상 임차 미배당액은 배당모형 계산값입니다. 2026.06.02.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 염현성 보증금 | 289,500,000원 | 286,126,000원 |
| 기타 채권자 합계 | 5,213,508,786원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인의 룰상 부족분은 3,374,000원이지만, 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세가 우선 차감되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울중학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 3층 건물의 1층 101호이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(궁말취락)·소로3류 접합·과밀억제권역이며, 가축사육 전부제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 4회 유찰 이력이 기재돼 있어, 실수요·투자 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.02.자 인수조건변경확약서의 대상 물건·대상 임차인·대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 주택도시보증공사의 말소 동의가 매각 후 어떤 서류와 절차로 실행되는지 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현재 점유자, 공실 여부, 명도 협의 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액과 교부청구액을 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 검토하세요.
- 과거 근저당 말소 대조. 2021.07.20. 공동담보 근저당과 2021.10.14. 일부해지·일부포기 말소기록이 본 호수에서 완전히 정리됐는지 등기 원본의 말소선을 확인하세요.
- 가격 검증. 최신 실거래 비교가 없으므로 인근 다세대 매매사례, 호가, 전세가와 건물 상태를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 회차 상태 확인. 4회 유찰 표기와 현재 최저가 291,000,000원이 함께 기재된 만큼 2026.07.22. 매각기일의 진행·변경 및 현재 최저가를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 풀리지 않았다”
이 사건은 표면적으로 보증금 289,500,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 3,374,000원이 미배당돼 매수인 인수 가능성이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.02. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다.
남는 문제는 가격입니다. 4회 유찰 표기에도 최저가는 감정가와 동일한 291,000,000원이고, 최신 실거래 비교자료도 없습니다. 2021년 소유권 취득가액 289,500,000원보다도 현재 최저가가 1,500,000원 높습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보류입니다. 확약 원본과 말소 실행 가능성을 확인한 뒤, 현재 시세를 별도로 검증해야 입찰 판단이 완성됩니다.