부산지방법원 2025타경101845. 부산 북구 금곡동 우리명가 5층 502호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 지상 7층 건물의 5층에 위치하며, 우리명가는 총 9세대 규모입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 145,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 핵심은 최초 근저당권의 금액보다 그보다 먼저 전입한 임차인 강호민입니다. 근저당권은 2020.04.29 설정됐지만 강호민은 2018.05.10 전입했고, 확정일자는 2018.04.19입니다. 매각물건명세서 등에서 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인으로, 배당요구도 2025.09.17 접수됐습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않아 매수인이 부담할 잔액을 계산할 수 없다는 점입니다.
더욱이 가격 자체도 매력적이지 않습니다. 우리명가에서 확인되는 최근 거래는 2025년 10월 7층의 130,000,000원 거래입니다. 최저매각가가 이 거래보다 15,000,000원 높습니다. 선순위 임차인의 보증금 문제를 해결하더라도 신건 가격에 별도의 할인 메리트가 있는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 64-2 우리명가 5층 502호 도로명주소: 부산광역시 북구 효열로 211-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 업무시설(오피스텔) |
| 위치 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 5층 502호 · 남동향 |
| 소유자 | 주식회사우리명가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부산치과의사신용협동조합 / 98,880,568원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.29 부산치과의사신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 114,000,000원 |
| 근저당권 승계 | 광안신용협동조합을 거쳐 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
| 임차인 | 강호민 · 전입 2018.05.10 · 확정일자 2018.04.19 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인 문제는 남는다
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2020.04.29 설정된 부산치과의사신용협동조합의 채권최고액 114,000,000원 근저당이 기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
최초 근저당권은 회사합병 및 확정채권양도에 따라 광안신용협동조합, 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 서로 독립된 근저당권이 새로 설정된 것이 아닙니다. 따라서 채권최고액 114,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강호민 | 2018.05.10 2018.04.19 |
미상 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 해당 없음 |
| 임차인 | 강호민 |
|---|---|
| 전입신고 | 2018.05.10 — 말소기준권리보다 빠름 |
| 확정일자 | 2018.04.19 |
| 배당요구 | 2025.09.17 접수 |
| 대항력 판단 | 있음 — 조사자료상 선순위 전입 |
| 우선변제 | 권리 행사 가능 — 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증금 / 차임 | 미상 / 미상 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 인수 가능성 — 금액 산정 불가 |
강호민은 보증기관의 대위변제 또는 채권승계에 따른 중복 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 확정일자와 배당요구가 존재하므로 우선변제권 행사 가능성이 있지만, 이것만으로 보증금 전액이 배당된다고 판단할 수는 없습니다.
아울러 감정상 이용상태가 업무시설(오피스텔)이므로 임차인의 실제 주거 사용 여부와 점유 형태를 확인해야 합니다. 서류상 대항력이 인정되는 것으로 조사됐더라도 구체적인 적용 요건과 권리 존속 여부는 입찰 전에 재검증할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 11.5% 높다
우리명가는 2017.08.01 준공된 총 9세대 규모 건물입니다. 확인되는 최근 실거래는 2025년 10월의 1건이며, 해당 거래가격은 130,000,000원입니다. 최저매각가 145,000,000원은 이 거래와 최근 12개월 평균의 111.5%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.92㎡ | 7층 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
| 경매 최저가 | — | 5층 | 145,000,000원 |
최근 거래의 가격은 130,000,000원, 최저매각가는 145,000,000원으로 15,000,000원의 차이가 있습니다. 최저가와 최근 12개월 평균의 비율이 111.5%이므로 현 회차를 시세보다 저렴한 입찰 기회로 볼 수 없습니다.
다만 거래 표본이 1건에 불과하며, 비교 거래는 7층이고 경매 물건은 5층입니다. 층별 선호도, 내부 상태, 향, 이용상태 등의 차이를 검토하지 않고 개별 물건의 적정가를 단정해서는 안 됩니다. 확인된 거래만으로 시세 상승 또는 하락 추세를 판단하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영 단순 계산)
아래 표는 매각대금에서 집행비용과 근저당권 채권최고액을 공제한 기초적인 배당 계산입니다. 강호민의 선순위 임차보증금과 압류 관련 조세채권의 구체적인 배당액은 반영하지 않았습니다. 따라서 표의 잔여금은 실제 소유자 배당액을 의미하지 않으며, 매수인 인수액이 0원이라는 근거로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 계산액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,830,000원 |
| 1. 근저당권 · 부산치과의사신용협동조합 설정분 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리 이전 |
114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 임차인 · 강호민 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
| 3. 국세·지방세 압류 관련 채권 | 미상 | 산정 불가 |
| 단순 계산상 잔여액 | — | 28,170,000원 |
단순 계산: 집행비용 2,830,000원 + 근저당권 채권최고액 기준 배정 114,000,000원 + 잔여 28,170,000원 = 145,000,000원. 이는 선순위 임차인, 조세채권, 실제 피담보채무액 및 법정 배당순위를 확정하지 않은 계산입니다. 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 단순배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 145,000,000원 | 114,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 424,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 23,270,400원 |
위 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 계산상의 부족액이며, 임차보증금 미배당액이나 매수인 인수액이 아닙니다. 선순위 임차인의 배당을 반영하면 근저당권자 배당도 달라질 수 있습니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 보증금 승계 위험은 별도로 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금창초등학교 남서측, 금곡초등학교 북동측, 금곡도서관 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·도로변 상가·이면도로의 단독주택 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 지하철 금곡역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 7층 건물로, 위생설비·화재탐지설비·스프링클러·옥내소화전·승강기· 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다. 남동향이며 계단식 구조입니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 벽체 및 창호 등을 확인하지 못했습니다. 입찰 전 내부 상태와 시설 하자 여부를 재확인해야 합니다.
- 도로. 북동측의 약 5~6미터 포장도로를 통해 간선도로로 진출입합니다. 토지는 부정형이며 북서하향 완경사지에 조성된 주상용 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 금곡초등학교 상대보호구역, 지적재조사사업지구에 해당합니다. 공시지가는 883,000원/㎡이며, 감정상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 우리명가는 총 9세대 규모로, 대규모 공동주택에 비해 비교 거래와 수요층 확인에 한계가 있습니다. 현재 확인되는 최근 실거래도 1건이므로 매각 시점의 가격과 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 강호민의 임대차계약서, 매각물건명세서, 권리신고 및 배당요구 서류를 확인해 보증금과 차임, 임대차 범위부터 특정해야 합니다. 보증금 확인이 가장 우선입니다.
- 대항력·우선변제 재검증. 2018.05.10 전입, 2018.04.19 확정일자와 실제 점유·주거 사용관계, 주민등록 유지 여부를 대조해 매수인이 인수할 법적 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금 인수 가능액을 합산해 평가해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 넘는 대항력 인수형이면 낙찰가가 하락해도 총 취득 부담이 줄지 않을 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 145,000,000원은 최근 거래 130,000,000원의 111.5%입니다. 권리 문제를 해소하지 않고 감정가 근처에서 응찰하는 것은 가격 측면에서도 불리할 수 있습니다.
- 근저당권 채권 확인. 최초 근저당권자인 부산치과의사신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이어진 권리이전 내역을 확인하고, 채권최고액과 실제 피담보채권액을 구별해야 합니다.
- 조세채권 확인. 동래세무서장 및 부산광역시 북구의 압류 관련 체납세액, 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다. 압류등기가 매각으로 소멸한다는 사정만으로 세금의 배당 영향을 무시할 수는 없습니다.
- 용도 및 점유 확인. 경매상 근린시설 표시와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 대조하고, 실제 주거 사용 여부, 임차인의 점유 범위, 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공동주택 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 체납액, 내부 수리 필요성, 도시가스 및 소방설비 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “145,000,000원이 최종 취득금액이라고 볼 수 없다”
이 사건은 단순히 근저당권 하나를 정리하는 경매가 아닙니다. 2020년 근저당권보다 앞서 전입한 강호민의 임차보증금이 핵심 변수입니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인이 존재하지만 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능액을 산정할 수 없습니다.
가격 역시 불리합니다. 신건 최저매각가 145,000,000원은 최근 거래 130,000,000원의 111.5%입니다. 최근 거래 표본은 1건뿐이어서 시세 검증도 제한적입니다. 9세대 규모의 업무시설(오피스텔)이라는 점까지 고려하면 환금성과 적정가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
종합 판단은 입찰 보류입니다. 강호민의 보증금 및 실제 배당·승계 관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 알 수 없습니다. 유찰돼 최저매각가가 낮아지는 경우에도 인수할 보증금이 늘어나면 총 취득 부담이 유지될 수 있습니다. 우선 선순위 임차보증금을 확정하고, 그다음 실질취득액을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재 단계에서는 권리 안전성도, 가격 메리트도 확보됐다고 평가하기 어렵습니다.
