의정부지방법원 2025타경63106. 파주시 목동동 산내마을6단지한라비발디 604동 504호, 전용 130.4㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 곧 낮은 취득원가를 뜻하지 않는다는 점입니다. 임차인 조선정은 2022.02.18 점유를 시작하고 2022.02.21 주민등록을 마쳤으며, 말소기준인 파주시 압류는 그보다 뒤인 2023.11.27입니다. 제공된 권리판정에서도 조선정은 대항력 있음으로 분류돼 있습니다.
임차보증금은 550,000,000원이고 확정일자는 2021.11.11, 배당요구는 2024.03.04에 이뤄졌습니다. 현재 최저가 133,496,000원을 전제로 하면 집행비용 2,668,944원을 제한 130,827,056원이 임차인에게 배당되고, 나머지 419,172,944원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 따라서 보이는 입찰가격만 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 550,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 922 산내마을6단지한라비발디 604동 5층 504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 130.4㎡ · 철근콘크리트구조 · 25층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2013.04.26 · 823세대 |
| 소유자 | 홍정애 (2024.04.25 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 556,000,000원 / 133,496,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 593,457,534원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞선다
과거 우리은행 근저당은 2014.05.12 설정되고 채권최고액이 231,000,000원으로 변경됐으나 2022.02.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.27 파주시 압류입니다. 그런데 임차인 조선정의 점유·주민등록은 그보다 앞서므로, 2024.03.04에 등기된 주택임차권 자체가 매각으로 소멸하더라도 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미변제 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조선정 | 건물의 전부 · 주거 | 2022.02.21 | 2021.11.11 | 550,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 419,172,944원 |
조선정은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사합니다. 현재 배당표에서는 매각대금 대부분이 이 보증금 배당에 사용되고, 신청채권자인 서울보증보험 주식회사에는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 임차인 수는 조선정 1명으로 보며 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
산내마을6단지한라비발디 동일면적 거래에서 최근 12개월 평균은 541,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 530,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.9% 추세로, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 564,416,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 130.4㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 130.4㎡ | 24 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 130.4㎡ | 18 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 130.4㎡ | 10 | 530,000,000원 |
| 2025.09 | 130.4㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 2024.12 | 130.4㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2024.09 | 130.53㎡ | 2 | 530,000,000원 |
| 2024.08 | 130.4㎡ | 21 | 585,000,000원 |
| 2024.08 | 130.4㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2024.08 | 130.53㎡ | 17 | 680,000,000원 |
| 2024.08 | 130.4㎡ | 8 | 575,000,000원 |
| 2024.07 | 130.4㎡ | 20 | 578,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 541,000,000원 |
현재 회차에서 최저가와 인수액을 합친 실질취득액은 552,668,944원입니다. 이는 최근 12개월 평균 541,000,000원보다 11,668,944원 높고, 최신 거래 530,000,000원보다 22,668,944원 높습니다. 따라서 최저가가 전체 실거래 평균의 23.7%, 최근 12개월 평균의 24.7%라는 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 사용할 수 없습니다. 매수인이 부담할 임차보증금 잔액까지 합친 실질취득가격을 기준으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,668,944원 |
| 1. 임차인 조선정 보증금 | 550,000,000원 | 130,827,056원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 | 593,457,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차보증금 미배당액 419,172,944원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 133,496,000원 | 419,172,944원 | 552,668,944원 |
| 5회 유찰 시 | 93,447,200원 | 458,634,850원 | 552,082,050원 |
| 6회 유찰 시 | 65,413,039원 | 486,164,396원 | 551,577,435원 |
5회·6회 유찰 시에도 최저가가 떨어지는 만큼 인수액이 커져 실질취득액은 각각 552,082,050원, 551,577,435원으로 550,000,000원 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 집행비용 추정치 때문에 합계가 보증금을 조금 웃돌지만, 구조적으로는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어나는 형태입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 5층 504호입니다. 사용승인일은 2013.04.26입니다.
- 입지. 청암초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 공시지가는 1,699,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 거래. 단지는 823세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균 541,000,000원으로 이전 거래구간보다 -6.9% 낮은 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 취득원가를 분리. 현재 최저가 133,496,000원에 미배당 임차보증금 419,172,944원을 합친 실질취득액은 552,668,944원입니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차인 주민등록 2022.02.21이 말소기준인 파주시 압류 2023.11.27보다 앞섭니다.
- 우선변제 구조 확인. 확정일자 2021.11.11과 배당요구 2024.03.04가 확인되며, 현재 배당 가정에서 임차인 배당은 130,827,056원입니다.
- 유찰만으로 가격 메리트 판단 금지. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 552,082,050원·551,577,435원으로 거의 내려가지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 541,000,000원, 최신 거래 530,000,000원, 추세 -6.9%를 기준으로 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 매각 전 배당 및 인수잔액을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.33억 낙찰”이 아니라 “약 5.5억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 556,000,000원에서 최저가 133,496,000원까지 4회 유찰된 모습입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 550,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 419,172,944원이 매수인에게 남아 실질취득액은 552,668,944원이 됩니다.
더 유찰돼도 결과는 크게 달라지지 않습니다. 5회 유찰 시 552,082,050원, 6회 유찰 시 551,577,435원으로, 실질취득가격은 보증금 부근에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 동일면적 평균은 541,000,000원, 최신 거래는 530,000,000원이고 최근 흐름도 -6.9%입니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 대항력 보증금 인수와 최근 실거래를 함께 보는 것이 핵심입니다.
