의정부지방법원 2025타경63106. 파주시 목동동 산내마을6단지한라비발디 604동 504호 아파트입니다. 표면만 보면 감정가 556,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 190,708,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 조선정은 2022.02.21 주민등록, 2022.02.18 점유개시, 2021.11.11 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 550,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 회차에서는 매각대금 190,708,000원 중 집행비용 3,469,912원을 제외한 187,238,088원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 362,761,912원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 자금부담은 190,708,000원 + 362,761,912원 = 553,469,912원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘기 때문에 총 취득부담은 약 5.5억원 부근에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금을 먼저 봐야 한다

기존 우리은행 근저당은 2022.02.21 해지로 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.11.27 파주시 압류입니다. 그런데 임차인 조선정의 주민등록일은 2022.02.21, 점유개시일은 2022.02.18로 말소기준보다 앞섭니다. 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 2021.11.11 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 조선정은 2024.03.04 주택임차권등기를 마쳤고, 등기 내용에는 임차보증금 550,000,000원, 임대차계약일 2021.11.06, 확정일자 2021.11.11, 점유개시일 2022.02.18, 주민등록일 2022.02.21이 기재돼 있습니다. 현재 회차에서 보증금 전액을 배당받지 못하므로 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.

② 시세 비교 — 실질취득 5.53억으로 비교해야 한다

산내마을6단지한라비발디 동일면적 130.4㎡대 거래입니다. 전체 12건 평균은 564,416,666원이지만, 과거 680,000,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 541,000,000원과 최신 거래 530,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전보다 -6.9%로 하락했습니다.

현재 실질취득 553,469,912원은 최근 12개월 평균 541,000,000원보다 높고, 최신 거래 530,000,000원보다도 높습니다. 감정가 556,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 여기에 최근 가격 흐름이 -6.9% 하락이므로, 최저매각가 190,708,000원만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “3회 유찰로 가격 메리트가 커졌다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,708,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 187,238,088원만 배당되고 362,761,912원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 신청채권자 서울보증보험의 청구금액 593,457,534원은 이 배당 가정에서 0원 배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청암초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 5층이며, 사용승인일은 2013.04.26입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,699,000원/㎡입니다.
• 단지·거래. 산내마을6단지한라비발디는 823세대이며 동일면적 거래가 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균 541,000,000원, 최신 거래 530,000,000원으로 최근 가격 흐름은 이전보다 -6.9% 낮습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 190,708,000원에 낙찰돼도 362,761,912원 인수가 예상돼 총 부담은 553,469,912원입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 419,173,339원·458,635,126원으로 늘어 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
• 임차인 권리 확인. 조선정의 주민등록 2022.02.21, 점유개시 2022.02.18, 확정일자 2021.11.11, 보증금 550,000,000원 및 임차권등기를 원본과 대조해야 합니다.
• 하락장 반영. 최근 12개월 평균 541,000,000원과 최신 거래 530,000,000원, 최근 대비 이전 추세 -6.9%를 기준으로 보수적으로 가격을 판단해야 합니다.
• 배당표 재확인. 실제 배당 과정에서 집행비용과 선순위 조세 등 변수가 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.91억짜리 경매”가 아니라 “5.53억짜리 취득”

이 물건의 숫자 가운데 가장 눈에 띄는 것은 최저가 190,708,000원이지만, 실제 판단의 기준은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 조선정의 보증금 550,000,000원 중 현재 회차에서 362,761,912원이 남고, 이를 낙찰자가 인수하면 실질취득은 553,469,912원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 541,000,000원과 최신 거래 530,000,000원을 모두 웃돕니다.

더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 총 부담은 약 5.5억원 부근에서 유지됩니다. 최근 거래 흐름마저 -6.9% 하락인 만큼, 이 사건의 결론은 단순합니다. 유찰 횟수와 최저가 할인율은 매력 포인트가 아니며, 임차보증금을 포함한 실질취득가격으로 보면 현재 시세 대비 가격 여유가 없습니다.