부동산임의경매

2025타경11967 · 울산지방법원 · 건물
2211㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

679,064,000원 6억 7,906만 감정가 1,385,844,900원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

09-22 D-10

울산지방법원 10:00

입찰 보증금

6,790만원

최저가의 10% · 67,906,400원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 13.86억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 울산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 0원 구조이나 제조업소+토지 복합물건으로 활용성과 유치권 이력 확인이 필요한 물건.

가격 최저매각가 970,091,000원은 감정가 1,385,844,900원의 70% 수준(1회 유찰)이다.
자금 배당 기준 근저당 845,000,000원이 전액 충족되고 매수인 인수액은 0원이다.
리스크 제조업소 이용·자연녹지지역·컨테이너 제외 및 과거 유치권 신고 이력이 있다.

한 줄 평 근저당권 중심의 권리 구조로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 단순 토지가 아니라 제2종근린생활시설(제조업소) + 토지 복합 물건으로, 현장 활용성·시설 상태·과거 유치권 신고 이력을 확인해야 하는 사업형 물건입니다.

감정가

1,385,844,900원

기준 평가액

최저가

970,091,000원

1회 유찰

실질취득

970,091,000원

인수 0원

핵심지표

권리 B

활용성 검토 필요

울산지방법원 2025타경11967. 울산 울주군 삼남읍 상천리 638-1 소재 기타+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사동신중기계이며, 최초 소유권보존 이후 울산원예농업협동조합 근저당권이 설정된 구조입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 권리 인수 위험은 없습니다.

현재 최저매각가는 감정가 대비 70% 수준으로 1회 유찰 후 진행됩니다. 다만 주택처럼 단순 비교하기 어려운 제조업소·토지 복합 물건이므로 가격보다 실제 사용 가능 면적, 시설 상태, 인허가 조건 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2025타경11967 (임의경매)
소재지	울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 638-1
물건종류 / 이용상태	기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) 일부 공장, 일부 사무실
소유자	주식회사동신중기계
토지	2211.0㎡ · 자연녹지지역 · 대 · 공업용
감정가 / 최저가	1,385,844,900원 / 970,091,000원
신청채권자 / 청구	울산원예농업협동조합 / 506,977,823원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2018.12.18 설정된 울산원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정 및 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 채권최고액 기준 646,100,000원과 198,900,000원으로 구성되어 있습니다.

② 현장·활용성 검토

이용상태. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 제2종근린생활시설(제조업소), 일부 공장·일부 사무실로 이용 중입니다.
입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 삼성SDI 동측 인근으로 주택·농경지·공장 등이 혼재합니다.
토지조건. 자연녹지지역이며 도시지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
시설 확인. 토지상 컨테이너 1동은 이동 가능한 동산으로 감정 및 매각 대상에서 제외됩니다.

⚠️ 유치권 신고 이력 확인 공사대금채권 50,160,000원을 위한 유치권 신고가 있었으나 2026.03.17 유치권 취하서가 제출되었습니다. 현재 인수 권리로 계산되지는 않지만 현장 확인은 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 970,091,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	12,100,910원
을구 1번 근저당권 · 울산원예농업협동조합	646,100,000원	646,100,000원
을구 2번 근저당권 · 울산원예농업협동조합	198,900,000원	198,900,000원
잔여 · 소유자 교부	-	112,990,090원

최저매각가 기준 채권 합계 845,000,000원은 전액 배당되고 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분

감정가 vs 최저매각가

1회 유찰 후 최저가는 970,091,000원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 및 인수 권리가 없어 권리 구조는 단순합니다.

⛔ 투자 관점 제조업소·토지 복합물건은 주거용과 달리 환금성과 활용성이 핵심입니다. 낙찰 전 건물 상태, 용도 적합성, 실제 영업 가능 여부 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

현장 확인. 건물 내부 상태와 제조시설 유지 여부를 확인하세요.
토지 활용. 자연녹지지역 규제와 향후 이용 가능성을 검토해야 합니다.
유치권. 취하된 유치권 신고 관련 현장 흔적과 채권 관계를 확인하세요.
권리 확인. 등기부 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 없는 권리, 그러나 사업성은 별도 검토”

이 물건은 권리 분석만 보면 깔끔합니다. 근저당권 중심 구조이고 후순위 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 제조업소와 토지가 결합된 형태라 낙찰 후 가치 판단은 권리보다 활용성과 현장 조건에 달려 있습니다. 권리는 안정적이지만, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	13억 8,584만원
2	2026-08-25	유찰	9억 7,009만원
3	2026-09-22	D-10 진행	6억 7,906만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 제조업소·토지 복합물건의 사업성 검토가 필요한 물건 — 울주 상천리 638-1

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 현장·활용성 검토

③ 예상배당표 (최저매각가 970,091,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없는 권리, 그러나 사업성은 별도 검토”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (19장)

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