울산지방법원 2025타경11967. 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 638-1 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 일부 공장, 일부 사무실 등으로 이용 중이며, 토지는 면적 2,211㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 주식회사동신중기계이고, 2018년 소유권보존 당시 명칭은 주식회사파시푸드였으며 2019.03.28. 상호변경이 2024.09.24. 등기됐습니다.
권리의 기준점은 2018.12.18. 설정된 울산원예농업협동조합의 채권최고액 646,100,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 198,900,000원의 두 번째 근저당권도 설정됐고, 두 근저당권은 모두 토지 상천리 638-1과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 2025.06.12. 울산원예농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 두 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11967 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 638-1 · 울산광역시 울주군 삼남읍 연봉상천길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) · 일부 공장, 일부 사무실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 2,211㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사동신중기계 |
| 감정가 / 최저가 | 1,385,844,900원 / 679,064,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 506,977,823원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 공시지가 | 267,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 소멸
말소기준은 2018.12.18. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 646,100,000원이며 근저당권자는 울산원예농업협동조합, 채무자는 주식회사파시푸드입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 198,900,000원도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 — 감정가 49%까지 내려온 현재 회차
감정가는 1,385,844,900원이고 현재 최저매각가는 679,064,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 475,344,799원(감정가 34%), 4회 유찰 시 332,741,359원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 679,064,000원 | 175,126,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 475,344,799원 | 376,808,649원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 332,741,359원 | 517,717,020원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 담보권자 미배당액은 175,126,640원에서 376,808,649원, 517,717,020원으로 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 506,977,823원에 대해 배당 시나리오상 신청채권자가 충족되는 것으로 계산돼 있으나, 3회·4회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 679,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,190,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 울산원예농업협동조합 | 646,100,000원 | 646,100,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 울산원예농업협동조합 | 198,900,000원 | 23,773,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 845,000,000원 중 예상배당 669,873,360원, 미배당 175,126,640원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 삼성SDI 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택·농경지·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 제2종근린생활시설(제조업소)로 일부 공장, 일부 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층이며 외벽은 판넬잇기 등, 내벽은 판넬잇기·벽지바름·타일붙임 등, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·도시지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 2,211㎡, 공시지가는 267,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되고, 제시외 수목은 토지에 포함해 감정평가돼 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 본 건 토지상 컨테이너 1동은 이동이 용이한 동산으로 감정평가에서 제외됐고 매각에서도 제외됩니다.
- 유치권 서류 대조. 2025.08.29. 신고된 50,160,000원 공사대금 유치권에 대해 2026.03.17. 취하서가 제출된 사실을 매각기일 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유 주체를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 이용상태 확인. 일부 공장·일부 사무실로 이용 중인 제조업소이므로 내부 설비와 현황이 입찰 목적에 맞는지 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·도시지역·가축사육제한구역 조건과 공업용 이용상태를 입찰 목적에 맞춰 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 승부처는 물건 자체
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 핵심 포인트가 비교적 선명합니다. 2018.12.18. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 공사대금 50,160,000원의 유치권 신고도 2026.03.17. 취하서가 제출돼 주요 권리 리스크 하나가 낮아졌습니다.
반면 물건은 일반적인 주거용 부동산과 성격이 다릅니다. 제2종근린생활시설(제조업소)·일부 공장·일부 사무실로 이용되는 건물과 2,211㎡ 토지의 일괄매각이고, 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 단순한 할인율보다 실제 점유 상태, 제조업소 활용성, 토지 규제와 현장 상태입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 비주거용 자산의 활용성과 환금성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 사건입니다.
