부산지방법원 2025타경101878. 등기상 소유자는 나유미이며, 2009.02.27 소유권이전 당시 거래가액은 152,792,790원입니다. 과거 하나은행 39,000,000원 근저당과 국민은행 26,000,000원 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2024.08.13 부산신용보증재단의 가압류 32,394,485원이고, 이후 국민은행·소상공인시장진흥공단·신용보증기금의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 연제구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 금액 자체보다 더 주의할 부분은 현황입니다. 감정평가상 이 물건은 건축물대장상 판매시설(상점)이고, 실제로도 호별 경계가 구분되지 않은 채 판매시설로 이용되고 있습니다. 폴라렉스 1층과 지하1층은 전체를 리모델링·재배치하여 현지에서 ‘뉴코아아울렛’ 덕천점으로 이용 중이며, (주)이랜드리테일이 임차운영 중인 것으로 조사됐습니다. 개별 비-127호의 임대관계는 미상으로, 대항력 여부 역시 가능·미상으로 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101878 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 398-2 폴라렉스 지하1층비-127호 |
| 사건 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 건축물대장상 판매시설(상점) · 현황 호별 경계 구분 없이 판매시설 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하6층 지상12층 · 지하1층 127호 |
| 소유자 | 나유미 · 2009.02.27 소유권이전 · 거래가액 152,792,790원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 | 2025.09.04 · 파산자 나유미의 파산관재인 권태하 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 하나은행·국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2024.08.13 부산신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤 설정된 국민은행·소상공인시장진흥공단· 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.09.04 경매개시결정, 연제구 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%에서 시작되는 현재 회차
감정가는 77,000,000원이고 현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 37,730,000원(49%), 세 번째 유찰 회차에서는 26,411,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 46,950,656원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 62,829,596원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 73,944,854원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 46,950,656원에서 62,829,596원, 73,944,854원으로 커지지만, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권자의 미배당을 매수인이 그대로 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,394,485원 | 32,394,485원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 19,297,391원 | 19,297,391원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 36,600,925원 | 837,924원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 11,187,655원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 파산자 나유미의 파산관재인 권태하 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 99,480,456원 중 현재 회차 채권 배당액은 52,529,800원, 미배당은 46,950,656원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 점유·임대관계 — 개별 호실 기준 확인 필요
| 현황 이용 | 호별 경계 구분 없이 판매시설로 이용 중 |
|---|---|
| 전체 운영 형태 | 폴라렉스 1층 및 지하1층 전체를 리모델링·재배치하여 사용 |
| 현지 호칭 | 뉴코아아울렛 덕천점 |
| 임차운영 | (주)이랜드리테일이 임차운영 중인 것으로 조사 |
| 개별 임대관계 | 미상 |
| 대항력 | 가능·미상 |
보증금·확정일자 등 개별 비-127호에 대응하는 임차 조건이 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 전체 층이 임차운영 중이라는 현황도 무시할 수 없으므로, 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현장 점유관계를 대조하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕천2동행정복지센터 남측 인근. 간선도로변으로 상업용·업무용 건물과 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 덕천역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 용도·현황. 건축물대장상 판매시설(상점) 용도이며 실제도 호별 경계 없이 판매시설로 이용 중입니다.
- 설비. 공동 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비, 스프링쿨러설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 1,088.6㎡, 공시지가 11,410,000원/㎡입니다. 토지는 평지·부정형·상업용입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북동측 소로, 북서측 세로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 비-127호의 실제 위치와 면적 범위를 집합건축물대장·도면·현장과 대조해야 합니다.
- 임차운영 관계 확인. 폴라렉스 1층·지하1층 전체 임차운영 구조에서 비-127호가 어떤 계약·점유 범위에 포함되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 개별 보증금·확정일자·점유 개시 시점이 확인되지 않았으므로 대항력은 가능·미상으로 두고 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 46,950,656원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 53,900,000원, 2회 유찰 시 37,730,000원, 3회 유찰 시 26,411,000원의 가격 흐름과 현황 리스크를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 77,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 53,900,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 지하1층 판매시설이 개별 호실 경계 없이 전체 리모델링·재배치돼 있고, (주)이랜드리테일이 임차운영 중인 것으로 조사됐다는 점은 단순한 가격 할인율보다 중요합니다. 등기상 인수는 0원이지만, 현장 확인 난도는 낮지 않습니다. 비-127호의 물리적 경계, 실제 점유 범위와 임대관계를 명확히 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
