부산지방법원 2025타경101878. 부산 북구 덕천동 폴라렉스 지하1층 비-127호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가 현황은 명확히 다릅니다. 건축물대장상 판매시설(상점)이고 현재도 호별 경계 구분 없이 판매시설로 이용되고 있습니다. 폴라렉스 1층과 지하1층은 전체를 리모델링·재배치해 사용 중이며, 현지 호칭은 ‘뉴코아아울렛’ 덕천점입니다.
등기권리 쪽에서는 2024.08.13 부산신용보증재단 가압류 32,394,485원이 말소기준권리로 계산됐습니다. 그보다 앞선 하나은행·국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기권리 인수 0원과 실제 점유·임대관계의 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101878 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 398-2 폴라렉스 지하1층비-127호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 건축물대장상 판매시설(상점) · 현황 호별 경계 구분 없이 판매시설 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하6층 지상12층 · 지하1층 127호 |
| 소유자 | 나유미 · 2009.02.26 매매 · 거래가액 152,792,790원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 경매개시 | 2025.09.04 · 파산자 나유미의 파산관재인 권태하 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
현재 말소기준은 2024.08.13 부산신용보증재단 가압류 32,394,485원입니다. 이후 국민은행·소상공인시장진흥공단·신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 및 연제구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2009년 하나은행 근저당 39,000,000원과 2010년 국민은행 근저당 26,000,000원은 각각 2015년과 2018년에 이미 말소됐습니다.
② 현황·가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 37,730,000원으로 감정가 77,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격은 크게 내려왔지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 지하1층 비-127호가 실제 현장에서 독립된 경계로 사용되지 않고 있다는 점입니다.
감정평가서에는 현황이 “호별 경계 구분없이 판매시설로 이용중”이라고 기재돼 있고, 폴라렉스 1층 및 지하1층 전체는 임차인 자체 구성에 따라 리모델링·재배치해 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 즉 낙찰 후 실제 사용·점유관계를 판단할 때는 등기상 ‘비-127호’와 현장 판매공간의 대응관계를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,394,485원 | 32,394,485원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 19,297,391원 | 4,256,375원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 36,600,925원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 11,187,655원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 파산자 나유미의 파산관재인 권태하 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구금액 합계는 99,480,456원, 현재 회차 예상배당은 36,650,860원이고 미배당은 62,829,596원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕천2동행정복지센터 남측 인근. 간선도로변으로 상업용·업무용 건물과 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 덕천역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 판매시설(상점)이며 현황은 호별 경계 구분 없이 판매시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하6층·지상12층. 공동 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비, 스프링쿨러설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구. 인접지와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로 판매시설·문화 및 집회시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북동측 소로, 북서측 세로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호별 경계 확인. 현장에서 비-127호의 독립된 경계가 구분되지 않는 상태이므로 등기상 목적물과 실제 판매공간의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 전체 리모델링 범위 확인. 폴라렉스 1층·지하1층 전체가 임차인 구성에 따라 리모델링·재배치된 것으로 조사됐습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현장에서는 (주)이랜드리테일 임차운영이 조사됐으므로 실제 계약관계·점유범위를 확인해야 합니다.
- 등기권리와 점유문제 분리. 배당 계산상 인수액은 0원이지만 실제 사용·점유 관계까지 자동으로 소멸한다고 단정하지 말아야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 말고 현황·사용가치와 함께 판단해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 구조’가 더 중요하다
이 사건은 등기권리 계산만 보면 간단합니다. 2024.08.13 부산신용보증재단 가압류가 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 두 차례 유찰돼 최저가도 감정가의 49%인 37,730,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 건축물대장상 판매시설이고 실제로도 호별 경계 없이 판매시설로 사용되고 있으며, 1층·지하1층 전체는 리모델링·재배치되어 (주)이랜드리테일이 임차운영 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 입찰 판단의 우선순위는 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는가’가 아니라 비-127호의 실제 위치·경계·점유 및 임대관계를 얼마나 명확하게 확인할 수 있는가입니다.
