부산지방법원 2025타경101885. 부산 사하구 하단동 894-12, 현칭 ‘엔사이빌 401호’로 사용 중인 공동주택[다세대주택(도시형생활주택)]입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물이며 대상 호실은 4층, 사용승인일은 2013.02.20입니다. 현재 소유자는 김갑순이고, 2021.11.03 상속을 원인으로 2021.11.29 소유권을 이전받았습니다.
등기부상 현재 말소기준권리는 2021.06.03 설정된 이문자 명의 근저당권 채권최고액 45,000,000원입니다. 현재 강제경매개시결정은 2025.09.12 접수됐고 채권자는 허보현, 청구금액은 125,000,000원입니다. 이 두 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기부 밖에서 먼저 성립한 임차인의 대항력이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 894-12 1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 낙동남로 1348-2 |
| 용도 | 공동주택[다세대주택(도시형생활주택)] · 7층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2013.02.20 |
| 소유자 | 김갑순 (2021.11.03 상속, 2021.11.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허보현 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 빠른 임차인이 핵심
과거 초량4동새마을금고 근저당권 132,000,000원과 39,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 기준권리는 2021.06.03 이문자 근저당권 45,000,000원이고, 2025.09.12 강제경매개시결정은 그보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 임차인 허보현과 현재 강제경매 신청채권자 허보현의 이름이 동일해 가장임차인 또는 관계인 가능성이 의심되는 상황으로 표시돼 있습니다. 이는 확정 사실이 아니므로, 임대차계약과 채권의 발생 원인을 원문 서류로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허보현 | 주거 | 2014.11.27 | 2014.11.27 | 미상 | 2025.11.20 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 아님 |
② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘실질취득액’ 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 130,000,000원의 70%인 91,000,000원입니다. 숫자만 보면 39,000,000원 낮아졌지만, 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 최저가 자체를 최종 취득원가처럼 볼 수 없습니다.
비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 시세 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 허보현의 실제 임차보증금, 배당에서 회수되는 금액, 낙찰 후 남는 금액을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 이문자 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 허보현 | 125,000,000원 | 43,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 170,000,000원 중 88,962,000원이 배당되고 81,038,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 허보현은 125,000,000원 중 43,962,000원을 배당받는 산정입니다. 다만 임차보증금은 금액 미상으로 이 산정표에 반영되지 않았으므로 표의 매수인 인수액 0원 산정만으로 권리안전성을 판단할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 81,038,000원 | 43,962,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 63,699,999원 | 62,153,399원 | 107,846,601원 | 17,153,399원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 44,589,999원 | 43,387,379원 | 126,612,621원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 표면상 입찰가는 63,699,999원, 44,589,999원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락을 의미하지 않습니다. 선순위 임차보증금 중 배당되지 않는 금액이 존재한다면 그만큼 인수 부담이 커질 수 있기 때문입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 먼저 확인해야 할 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금과 예상 미배당액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택[다세대주택(도시형생활주택)]으로 이용 중이며, 현칭 ‘엔사이빌 401호’입니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 ‘하단초등학교’ 서측 인근. 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물, 2013.02.20 사용승인. 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감, 하이샷시 창호, 승강기·화재경보·도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 직접 확인하지 못했고 통상적인 상태를 상정해 감정평가됐습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지이며 동측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 167.6㎡, 공시지가는 1,822,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.7회, 매각률 0.0%로 가격만 보고 빠른 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 허보현의 실제 임차보증금이 얼마인지가 최우선 확인사항입니다. 보증금 미상 상태에서는 인수액과 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
- 배당 가능액 재계산. 임차보증금이 확인되면 확정일자·배당요구를 기준으로 실제 예상배당과 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 허보현과 강제경매 신청채권자 허보현의 이름이 동일합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적돼 있으므로 채권 발생 원인과 임대차 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 감정가 130,000,000원 대비 70%인 91,000,000원이라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 실질취득액은 미배당 임차보증금에 따라 달라집니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비·점유 상태를 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 문서를 직접 대조해 임차인의 대항력·보증금·채권 관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 보증금이 먼저다”
이 물건의 말소기준권리는 2021.06.03 이문자 근저당 45,000,000원이고, 현재 강제경매개시결정은 후순위라 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 하지만 임차인 허보현은 2014.11.27 전입·확정일자를 갖고 있어 기준권리보다 선순위이고, 2025.11.20 배당요구까지 했습니다.
결정적인 빈칸은 임차보증금입니다. 그 금액을 모르는 상태에서는 낙찰 후 얼마가 남아 매수인에게 승계될지 계산할 수 없고, 따라서 현재 최저가 91,000,000원을 기준으로 “싸다”거나 “실질취득액이 91,000,000원이다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 8세대 규모와 평균 7.7회 유찰이라는 경매 통계까지 겹칩니다. 가격보다 임차보증금 확인이 선행돼야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
