의정부지방법원 2025타경63158. 고양시 일산서구 덕이동 수팰리스 102동 1층 101호, 전용 50.84㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준인 2023.01.20. 국의 압류보다 앞선 2022.02.25. 전입·점유을 갖춘 임차인 안진형입니다. 임차보증금은 230,000,000원이고 확정일자는 2022.01.27., 임차권등기는 2024.03.27. 마쳐져 있어 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
통상 구조라면 현재 최저가 102,900,000원에서 집행비용을 제외한 100,659,400원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 129,340,600원이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.06.02.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63158 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-24 수팰리스 102동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.84㎡ · 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 송자영 · 2022.03.07. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심
2016년 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 158,400,000원은 2022.02.25. 이미 말소됐습니다. 이후 2023.01.20. 국의 압류가 이 사건의 말소기준권리이고, 2025.05.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 안진형의 전입·점유가 말소기준보다 앞선다는 점이지만, 제출된 확약으로 해당 임차보증금의 대항력 인수 효과는 실질적으로 제거됩니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안진형 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 | 2022.01.27 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 내려왔다
수팰리스 102동 전용 50.84㎡ 거래는 확인된 2건입니다. 가장 최근 거래는 2026.01. 170,000,000원이고, 2022.03. 거래는 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 표본 1건의 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.84㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 50.84㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.84㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저매각가 102,900,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 60.5%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 102,900,000원이므로 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가격은 과거 거래 대비 26.1% 하락했고, 이미 이 물건 역시 6회 유찰됐습니다. 따라서 과거 230,000,000원이나 전체 평균 200,000,000원을 기준으로 싸다고 평가하기보다, 최근 170,000,000원과 하락 추세를 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 안진형 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 129,340,600원이지만, 이 사건은 2026.06.02.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물의 1층 101호이며, 개별난방·위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 473.0㎡의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역 등에 해당하며, 공시지가는 806,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 수팰리스 102동은 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 거래는 170,000,000원으로 과거 거래보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.02.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 확약에 따라 전액 변제 여부와 무관하게 임차권등기 말소에 동의한 구조가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 200,000,000원보다 최근 12개월 거래 170,000,000원과 최근 하락 추세 -26.1%를 우선 기준으로 보세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 낮아졌지만 반복 유찰 자체가 수요·환금성에 대한 신호일 수 있으므로 현장과 주변 거래를 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
겉으로만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가보다 더 큰 인수 부담이 생기는 전형적인 대항력 인수형 사건입니다. 실제 배당계산에서도 부족분 129,340,600원이 잡힙니다. 하지만 이 사건은 2026.06.02.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 있어 해당 임차보증금 인수는 실질 0원입니다.
따라서 확약을 전제로 한 실질취득은 현재 최저가 102,900,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 170,000,000원의 60.5%입니다. 다만 이미 6회 유찰됐고 최근 실거래 추세도 -26.1%로 하락했습니다. 권리 위험이 확약으로 크게 낮아진 것과 별개로, 다세대의 환금성과 반복 유찰 원인까지 확인해야 현재 할인폭의 의미를 제대로 판단할 수 있는 물건입니다.
