확약으로 인수는 0원이지만, 실질취득 2.10억은 최근 거래 1.70억보다 높다 — 덕이동 수팰리스 101호

의정부지방법원 2025타경63158. 고양시 일산서구 덕이동 수팰리스 102동 1층 101호, 전용 50.84㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류보다 임차보증금 230,000,000원입니다. 임차인 안진형은 2022년 2월 25일 전입·점유를 시작했고 2022년 1월 27일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 1월 20일 고양세무서 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

현재 최저매각가 210,000,000원에서 집행비용 3,740,000원을 제외하면 임차보증금에 206,260,000원이 배당되고, 부족액은 23,740,000원입니다. 확약이 없다면 매수인의 총 부담은 낙찰가 210,000,000원과 인수액 23,740,000원을 합친 233,740,000원이 됩니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 2026년 6월 2일자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 안진형 임차인 건에 한해 원칙상 인수액 23,740,000원은 실질 0원*으로 반영합니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용되는 개별 약정이며, 다른 임차인의 권리까지 포괄적으로 없애는 일반 면책은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 안진형 1명이고, 별도의 보증기관 승계 중복신고는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심

2016년 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2022년 2월 25일 해지로 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당권이 아닙니다. 이후 2023년 1월 20일 국 명의 압류가 말소기준이 되고, 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸하더라도 임차인의 선행 전입·점유에서 발생한 대항력은 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제를 남깁니다. 이 사건은 2026년 6월 2일자 확약으로 그 인수 문제가 해당 임차인에 한해 해소된 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 40,000,000원 높다

수팰리스 102동 전용 50.84㎡의 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균은 200,000,000원이지만, 여기에는 2022년 3월의 230,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래이자 최신 거래인 2026년 1월 170,000,000원을 우선해야 합니다.

현재 실질취득액 210,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원보다 40,000,000원 높고, 최근 시세의 123.5%입니다. 과거 230,000,000원 거래와 비교하면 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래가는 과거 거래 대비 26.1% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 200,000,000원만 근거로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 임차보증금 우선변제에 전액 소진됩니다. 과거 근저당권은 2022.02.25. 말소됐으며 예상배당은 0원입니다. 확약을 반영하지 않은 원칙상 임차보증금 미배당액은 23,740,000원이지만, 확약 적용 시 안진형 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다. 체납세의 종류·법정기일과 실제 집행비용 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 구조

확약이 없다면 낙찰가가 210,000,000원에서 168,000,000원, 134,400,000원으로 내려가도 임차인 미배당액이 각각 65,152,000원, 98,281,600원으로 늘어 총부담은 약 230,000,000원 수준에 고정됩니다. 따라서 확약이 확인되지 않는 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 임차인 인수는 실질 0원*이므로 회차별 실질취득액은 각 매각가와 같아집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물의 1층 101호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 백송고등학교 남서측 근거리에 위치하며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행 빈도를 포함한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로·토지. 북서측 약 6m 포장도로에 접한 평탄한 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 설비. 개별 난방, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대 다세대주택으로 확인 거래가 2건에 불과하며, 최근 거래는 과거 거래보다 26.1% 낮습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.02.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 조건과 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 전액 배당되지 않아도 말소에 동의한다는 문구와 실제 말소 이행에 필요한 서류·절차를 확인하세요.
• 새로운 점유관계 확인. 확약은 안진형 임차인에게만 적용됩니다. 현장 점유자와 전입세대 열람 결과가 달라지면 별도 대항력 분석이 필요합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 200,000,000원보다 2026.01. 최신 거래 170,000,000원을 입찰가 판단의 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 26.1% 하락했습니다. 현재 실질취득액 210,000,000원에는 가격 메리트가 없습니다.
• 세금 압류 확인. 2023.01.20. 고양세무서 압류의 체납세 종류·법정기일·배당순위를 원본으로 확인하세요.
• 저층·소규모 환금성. 1층, 8세대 다세대주택의 매도 기간과 금융기관 담보평가 가능성을 사전에 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고 총부담은 약 230,000,000원 수준에 머무는 물건입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 안진형 임차인에 대한 인수액은 실질 0원*으로 해소됩니다.

문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득액 210,000,000원은 최신 거래 170,000,000원보다 40,000,000원 높고 최근 시세의 123.5%입니다. 최근 가격은 과거보다 26.1% 하락했으며, 총 8세대 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과할 수 있지만, 현재 가격은 보류가 타당합니다. 4회 유찰이라는 숫자보다 실제 매각가와 최근 거래가의 차이를 먼저 봐야 합니다.

* 실질 인수 0원은 2026.06.02.자 인수조건변경확약서가 유효하게 적용되고, 안진형 임차권등기가 약정대로 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 원칙상 인수액은 현재 매각가 기준 23,740,000원입니다.