부산지방법원 2025타경101894. 부산 강서구 지사동 지사금강펜테리움 115동 5층 503호 아파트입니다. 소유자는 하기주이고, 2014년 2월 19일 소유권이 이전됐으며 등기부 기재 거래가액은 157,800,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 103,620,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 부산신용보증재단 가압류, 부산광역시 강서구 압류, 강보연 가압류, 국가 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
이번 회차 최저매각가는 89,600,000원으로 감정가 128,000,000원의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 113,416,666원, 최신 거래는 2026년 8월 117,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 79.0%로 내려와 있어 신건 감정가와 달리 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101894 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 지사동 1184-1 지사금강펜테리움 115동 5층503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 과학산단2로20번길 69 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 22층 건물 내 5층 503호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 하기주 · 2014.02.19 소유권이전 · 거래가액 157,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 94,300,071원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 핵심은 2014.02.19 우리은행 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정됐다가 이미 말소된 근저당권들도 있고, 현재 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 79%
지사금강펜테리움 동일 면적대 최근 실거래 12건은 2026년 6월부터 8월까지 100,000,000원~120,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 113,416,666원, 최신 거래는 2026년 8월 117,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 17 | 117,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 22 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 113,416,666원 |
현재 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균 113,416,666원의 79.0%입니다. 실거래 최저 100,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 117,000,000원에도 못 미칩니다. 따라서 현재 회차는 가격만 놓고 보면 최근 동일면적 거래 대비 할인된 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 103,620,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강보연 | 11,831,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 125,451,482원 중 예상배당은 87,587,200원, 미배당은 37,864,282원입니다. 배당 부족은 채권자 측 손실로 남으며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 부족 — 유찰될수록 채권자 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 37,864,282원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 62,719,999원 | 61,191,039원 | 64,260,443원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 43,903,999원 | 42,713,727원 | 82,737,755원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 37,864,282원 → 64,260,443원 → 82,737,755원으로 커지지만, 임차인이나 선순위 인수권리가 없어 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지사중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·공동주택·근린생활시설·중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 5층 503호이며, 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역 등에 해당하며 공시지가는 752,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지·거래. 지사금강펜테리움은 1,111세대, 2013.11.19 준공이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.02.19 우리은행 근저당이 기준이며 이후 현재 남은 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계 재확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균 113,416,666원의 79.0%입니다. 최신 거래 117,000,000원과 실거래 범위 100,000,000원~120,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰횟수 4.0회·낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 시 수요와 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당 37,864,282원이 발생하지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 내려왔다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리 때문에 실질취득가가 불어나는 구조가 아니므로 현재 최저가 89,600,000원이 그대로 실질취득의 기준입니다.
가격도 감정가 128,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최근 12개월 동일면적 평균 113,416,666원의 79.0%까지 내려왔습니다. 다만 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수 4.0회와 낙찰률 0.0%는 환금성을 낙관하기 어렵게 만드는 요소입니다. 권리는 합격, 가격은 할인 구간, 환금성은 보수적으로 확인. 이 세 가지를 함께 보는 것이 이번 물건의 결론입니다.
