147,000,000원
부산지방법원 2025타경101906. 주례청구아파트 105동 17층 1704호, 전용 75.06㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 평형 평균 193,000,000원 대비 76.2% 수준입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차인 권리를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
김재한은 2020.05.06 전입했고 2020.03.24 확정일자가 있으며, 2025.10.10 배당요구도 접수했습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.03.28 농협은행 주식회사의 가압류입니다. 전입 시점이 말소기준보다 앞서므로 선순위 관계가 문제되는데, 정작 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 보증금이 얼마인지, 배당에서 얼마를 회수하는지가 확정되지 않는 한 낙찰자가 승계할 미회수액 역시 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 955-2 주례청구아파트 105동 17층 1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.06㎡ · 20층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 민정훈 · 2014.05.22 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 28,482,924원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 유효한 말소기준권리는 2024.03.28 농협은행 주식회사의 가압류 15,352,391원입니다. 이후 부산신용보증재단·한화생명보험 주식회사·소상공인시장진흥공단의 가압류와 부산신용보증재단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결조건
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재한 | 2020.05.06 | 2020.03.24 | 2025.10.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입 시점이 말소기준권리보다 앞서며 확정일자와 배당요구가 확인되므로 배당관계에서 중요한 선순위 임차인입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않아 실제 우선변제액과 미배당액, 낙찰자 승계액은 아직 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낙찰대금은 낮지만 실질취득가는 아직 모른다
주례청구 동일 평형 전용 75.06㎡의 최근 12개월 거래는 3건이며 평균 193,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 180,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -7.5%입니다. 즉 최근 시세 자체도 하락 방향을 보이고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.06㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 75.06㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 75.06㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.06㎡ | 3건 | 193,000,000원 |
현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다. 낙찰대금만 놓고 보면 최근 거래가격보다 낮습니다. 다만 이 사건에서는 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 147,000,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 보증금 미배당분이 남는 구조라면 실질취득가는 낙찰대금보다 올라갑니다.
④ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 147,000,000원 · 임차인 보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,352,391원 | 15,352,391원 |
| 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 25,513,296원 | 25,513,296원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 12,657,584원 | 12,657,584원 |
| 갑구 9번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 31,939,521원 | 31,939,521원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 28,482,924원 | 28,482,924원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,196,284원 |
위 계산은 매각가 147,000,000원을 기준으로 채권자 청구액 113,945,716원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 30,196,284원인 시뮬레이션입니다. 그러나 김재한의 보증금이 미상이라 임차인 배당이 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표의 소유자 잔여와 매수인 인수액을 실제 결과로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 147,000,000원 | 0원 | 30,196,284원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 13,286,316원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 43,612,256원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 낙찰대금은 102,900,000원, 72,030,000원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주감초등학교 북서측 인근. 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 20층 건물 내 17층 1704호이며 승강기·개별난방·급배수·위생·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 주례청구 · 831세대 · 2002.01.29 준공 · 동일 평형 75.06㎡ 거래가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역·도로 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 193,000,000원, 최신 거래 180,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -7.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김재한 보증금 원액 확인. 이 금액이 확인되지 않으면 실질취득가와 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 배당순위 재산정. 2020.05.06 전입, 2020.03.24 확정일자, 2025.10.10 배당요구를 반영해 실제 배당 예상액을 다시 계산해야 합니다.
- 147,000,000원을 취득원가로 단정 금지. 현재 최저가는 낙찰대금일 뿐, 선순위 임차인 미회수액이 있으면 실질취득가는 달라집니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 193,000,000원이지만 최신 거래는 180,000,000원이고 추세는 -7.5%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 미확정”
이 물건은 감정가 210,000,000원에서 한 번 유찰되어 147,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 193,000,000원의 76.2%입니다. 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 낙찰대금 자체는 낮습니다. 그러나 권리분석에서는 그 할인율보다 김재한의 보증금 미상이 더 중요합니다.
전입은 2020.05.06으로 2024.03.28 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 배당 후 남는 금액과 매수인 승계액도 알 수 없습니다. 최근 시세가 -7.5% 흐름을 보인다는 점까지 감안하면, 가격은 매력적으로 보이지만 권리가 확인되기 전에는 입찰가를 평가할 단계가 아닙니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 확인과 그에 따른 실질취득가 재계산입니다.
