부산지방법원 2025타경101909. 소유자 손창배의 부산 사상구 주례동 60-87 토지·건물에 대한 경매입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 주택, 3층 사무실이며, 토지는 81.0㎡의 상업용 대지로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 551,713,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 제시되지 않아 이 금액 자체를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
권리관계의 중심은 1995년 설정된 주례2동새마을금고 근저당권입니다. 1992년 근저당권은 이미 말소됐고, 1996년 근저당권과 2007년 전세권도 각각 말소됐습니다. 말소기준 이후 남아 있는 근저당권들과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어, 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101909 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 60-87 · 부산광역시 사상구 가야대로 366-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 3층 사무실 |
| 토지 | 대 · 81.0㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대세각 |
| 소유자 | 손창배 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 788,161,500원 / 551,713,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 94,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2024.08.22. 한민석을 채권자로 한 임의경매개시결정은 2024.11.25. 취하에 따라 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.09. 김상엽을 채권자로 다시 개시된 경매입니다. 과거 경매 이력과 현재 사건을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍종표 | 2000.07.22 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신현수 | 2012.03.08 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
홍종표의 전입일은 2000.07.22., 신현수의 전입일은 2012.03.08.로 모두 말소기준일 1995.10.19.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없는 임차인으로 분석되어 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 두 사람 모두 배당요구를 했으며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 551,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,917,130원 |
| 1. 근저당 · 주례2동새마을금고 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주례2동새마을금고 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 3. 근저당 · 김상엽 | 112,500,000원 | 112,500,000원 |
| 4. 근저당 · 한민석 | 112,500,000원 | 112,500,000원 |
| 5. 근저당 · 주례새마을금고 | 240,000,000원 | 136,295,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 647,500,000원 중 543,795,870원이 배당되고, 103,704,130원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 현황·제시외 건물·환금성 메모
- 이용상태. 1층은 근린생활시설인 대학로슈퍼 및 휴대폰아울렛으로 이용 중이며 전체 임대 중, 2층은 자가 주택, 3층은 사무실로 이용되었으나 현재 공실입니다.
- 제시외 건물. 공부상 건물은 2층 건물이지만 현황 3층 부분에 조적조 슬래브지붕 사무실 약 61.3㎡가 있고, 옥상에는 조적조 슬래브지붕 계단실 약 12㎡가 있습니다. 두 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다.
- 평가 유의점. 3층 제시외 건물이 존재해 대지의 소유권 행사가 제한되는 경우를 감안한 평가액으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 도시철도2호선 냉정역 남측 인근이며, 광대로변에는 상업·업무용빌딩과 근린생활시설이 있고 후면은 공동주택·단독주택·오피스텔 등이 형성된 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 냉정역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 4,171,000원/㎡, 도로 저촉 및 접함, 가로구역별 최고높이 제한지역 저촉, 가축사육제한구역 포함입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샷시이며 위생·급배수·개별난방설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1995.10.19. 주례2동새마을금고 근저당권 98,000,000원이 기준이며, 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하는지 등기 원문을 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 홍종표·신현수 모두 대항력은 없지만 실제 점유 부분이 특정되어 있지 않아, 1층 전체 임대 현황과 두 임차인의 실제 사용공간을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 실측. 3층 사무실 약 61.3㎡, 옥상 계단실 약 12㎡의 위치·구조·사용 상태를 매각물건명세서 및 현황과 대조하세요.
- 혼합용도 수익성. 1층 임대 상가, 2층 자가 주택, 3층 공실 사무실 구조이므로 단순 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 입지의 근린생활시설·주택 혼합건물 및 토지 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 매각기일 관련 원문 서류와 실제 채권액을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준보다 늦게 전입한 홍종표·신현수는 대항력이 없고, 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 인수형 사건처럼 낙찰가 외의 거액 부담이 따라붙는 구조는 아닙니다.
다만 투자 판단은 권리 하나로 끝나지 않습니다. 이 물건은 토지와 혼합용도 건물의 일괄매각이고, 공부상 2층과 달리 현황에는 3층 사무실과 옥상 계단실이 존재합니다. 1층은 전체 임대 중, 2층은 자가 주택, 3층은 공실이라는 이용구조도 단순하지 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라고 해서 가격 메리트를 단정할 실거래 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현황·제시외 건물·혼합용도 검증이 입찰 성패를 좌우하는 C등급 사건입니다.
