부산지방법원 2025타경101909. 부산 사상구 주례동 60-87의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용은 1층 근린생활시설, 2층 자가 주택, 3층 사무실 공실의 복합구조입니다. 말소기준권리는 1995년 10월 19일 주례2동새마을금고 근저당권 채권최고액 98,000,000원이고, 그 뒤의 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체의 핵심은 단순합니다. 홍종표·신현수 두 임차인은 각각 2000년과 2012년 전입해 1995년 말소기준권리보다 후순위이고, 자료상 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 배당에서 후순위 채권이 미배당되더라도 그 미배당액은 채권자의 손실이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101909 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 60-87 · 부산광역시 사상구 가야대로 366-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 3층 사무실 공실 |
| 토지 | 대 81.0㎡ · 상업용 · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 광대세각 |
| 소유자 | 손창배 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 788,161,500원 / 386,199,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상엽 / 94,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공시지가 | 4,171,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍종표 | 2000.07.22 | 10,000,000원 | - | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신현수 | 2012.03.08 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 1995.10.19보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 또한 두 임차인의 구체적인 점유 부분은 특정되지 않으므로, 1층 전체 임대 상태와 실제 점유 범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 386,199,000원으로 감정가 788,161,500원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 386,199,000원입니다. 그러나 이 물건은 1층 상가·2층 주택·3층 사무실이 섞인 복합용도이고 제시외 건물까지 포함돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 386,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,206,786원 |
| 1. 근저당 · 주례2동새마을금고 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주례2동새마을금고 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 3. 근저당 · 김상엽 | 112,500,000원 | 112,500,000원 |
| 4. 근저당 · 한민석 | 112,500,000원 | 84,992,214원 |
| 5. 근저당 · 주례새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 기준액 647,500,000원 중 379,992,214원이 배당되고, 267,507,786원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 청구액은 94,109,589원이며, 위 표는 등기상 채권최고액을 기준으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 담보채권은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 제시외 건물·현황 — 이 사건의 실질적인 체크포인트
공부상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로 등재돼 있으나, 현황에는 3층에 조적조 슬래브지붕 사무실 약 61.3㎡, 옥상에 조적조 슬래브지붕 계단실 약 12㎡가 존재합니다. 매각은 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 2호선 냉정역 남측 인근. 광대로변 상업·업무용 빌딩과 근린생활시설이 자리하고, 후면에는 공동주택·단독주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 냉정역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 현재 이용. 1층은 대학로슈퍼 및 휴대폰아울렛으로 이용 중이며 전체 임대, 2층은 자가 주택, 3층은 사무실로 사용되다가 현재 공실입니다.
- 토지. 81.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 준주거지역이며 도로 저촉 사항이 있습니다.
- 규제. 가로구역별 건축물 최고높이 제한지역(54m 이하), 가축사육제한구역이며 도로 저촉·접함 사항이 확인됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지·인테리어 마감, 알루미늄 샷시창호, 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 홍종표·신현수 모두 대항력은 없지만, 1층 전체 임대 현황과 각 임차인의 실제 점유 부분을 현장에서 대조하세요.
- 제시외 3층 확인. 약 61.3㎡ 사무실과 약 12㎡ 계단실의 구조·노후도·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 복합용도·제시외 건물이라는 특성상 단순 할인율을 시세차익으로 해석하면 안 됩니다.
- 임대수익 점검. 1층은 임대 중이고 3층은 공실입니다. 실제 임대차 조건과 공실 지속 가능성을 확인해야 수익가치를 판단할 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 270,339,300원, 4회 유찰 시 189,237,510원으로 내려가며 채권 미배당액은 각각 381,745,450원, 461,711,815원으로 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 더 중요한 물건
이 사건은 등기 권리만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 임차인 2명도 모두 대항력이 없어 구조가 비교적 명확합니다. 반면 물건 자체는 전형적인 주거용 부동산과 다릅니다. 공부상 2층인데 현황상 3층 제시외 사무실이 있고, 1층은 전부 임대 중인 근린생활시설, 2층은 주택, 3층은 공실입니다. 현재 최저가 386,199,000원은 감정가의 49%이지만, 그 비율만으로 싸다고 결론 내리기보다 제시외 건물·임대현황·복합용도에 맞는 실제 가치 검증이 먼저입니다. 권리 인수보다 현장 확인과 적정가 산정이 이 물건의 승부처입니다.
