* 인수 0원은 제공된 배당 시나리오의 계산값입니다. 근저당권 이전등기와 임대관계가 정리되지 않았으므로 확정적인 무인수 판단으로 사용해서는 안 됩니다.
부산지방법원 2025타경101913. 부산광역시 사하구 신평동 그리심힐102 9층 901호 아파트입니다. 전용면적은 67.698㎡이며, 지상 12층 건물의 9층에 있습니다. 사용승인일은 2016년 12월 28일이고 전체 세대수는 19세대입니다. 소유자 이종훈은 2017년 2월 21일 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 227,000,000원입니다.
현재 최저가는 100,940,000원으로 감정가 대비 상당히 내려온 상태입니다. 그러나 2022년 설정된 삼성생명보험 근저당권에 관하여 기존 설정등기는 이미 말소된 것으로 표시되면서, 그 권리를 한국자산관리공사로 이전한 등기는 말소되지 않은 것으로 나타납니다. 이 불일치가 해결되기 전에는 말소기준권리와 인수 여부를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101913 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 19-15 그리심힐102 9층 901호 도로명주소: 부산광역시 사하구 다대로 91 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 67.698㎡ |
| 층수 / 규모 | 지상 12층 중 9층 · 총 19세대 |
| 사용승인일 | 2016.12.28 |
| 소유자 | 이종훈 · 2017.02.21 소유권이전 · 당시 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 | 206,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,940,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 경매신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 신청채권자 청구액 | 111,570,450원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 이전등기 확인이 핵심
을구 3번의 실제 말소 여부와 을구 3-1번 이전등기의 효력을 등기부 원본으로 함께 확인해야 합니다. 설정등기와 이전등기의 상태가 정리되지 않은 채 2025년 가압류를 확정적인 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.
그러나 선행하는 2022년 근저당권과 그 후속 이전등기의 상태가 불일치하므로, 이러한 소멸·인수 분류를 그대로 확정할 수 없습니다.
② 임대관계 — 실제 임차인과 점유 상태 확인 필요
현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가 당시 현장이 폐문 상태여서 내부 이용상태를 확인하지 못했으며, 임대관계 역시 미상으로 조사되었습니다.
미확인 점유자가 발견된다면 대항력 가능·미상으로 두고 임대차 성립일, 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당 여부를 확인해야 합니다. 인수액 0원이라는 계산 결과도 이 확인이 끝나기 전에는 조건부입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래가 오래됐다
그리심힐102의 동일 면적대 실거래는 2건이 확인됩니다. 전체 평균 거래가는 207,500,000원이지만, 표본이 적고 거래 시점의 차이가 커서 이 수치만으로 현재 시세를 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 67.7㎡ | 8층 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 67.7㎡ | 6층 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.7㎡대 | 2건 | 207,500,000원 |
전체 평균 207,500,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 이를 현재 시세로 그대로 적용해 할인율을 평가하는 것은 부적절합니다.
현재 최저매각가 100,940,000원은 마지막 확인 거래가 180,000,000원의 56.1%입니다. 가격 차이가 큰 것은 분명하지만, 마지막 실거래는 2024년 4월 거래입니다. 현재 매각기일인 2026년 9월의 시세를 직접 나타내는 거래는 아닙니다.
최근 12개월 평균으로 분류된 금액 역시 180,000,000원(1건)으로 표시되어 있으나, 확인 가능한 최신 거래일은 2024년 4월입니다. 따라서 해당 평균을 2026년 9월 기준의 실제 최근 12개월 실거래 평균으로 인정하기 어렵습니다. 현재 시세와의 비교는 추가 거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정 · 검증 전 추정치)
현재 배당계산에는 집행비용과 가압류 채권자 3곳의 배당, 소유자 잔여금이 포함되어 있습니다. 다만 한국자산관리공사의 신청채권 111,570,450원이 배당에서 누락된 것으로 나타나고, 관련 근저당권도 배당 항목에 반영되어 있지 않습니다. 아래 표는 제공된 추정값을 표시한 것이며, 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 추정 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,213,160원 |
| 가압류 · 웰컴저축은행 | 11,551,759원 | 11,551,759원 |
| 가압류 · 케이비국민카드 | 12,362,687원 | 12,362,687원 |
| 가압류 · 예가람저축은행 | 19,502,713원 | 19,502,713원 |
| 한국자산관리공사 | 111,570,450원 | 0원으로 계산됨 |
| 소유자 잔여금(재검증 필요) | — | 55,309,681원 |
소유자 잔여금은 제공된 배당계산 결과를 그대로 표시한 값입니다. 신청채권자의 청구액과 근저당 관련 배당이 누락되어 있어 실제 잔여금으로 신뢰할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
신청채권자의 실제 채권액·담보권 상태·배당순위·배당 가능액을 확인해야 합니다. 을구 3번 및 3-1번의 등기 상태와 함께 배당표 전체를 다시 작성하기 전에는 소유자 잔여금과 채권 전액 배당 결과를 신뢰하기 어렵습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
현재 2회 유찰된 상태이며 다음 회차에서도 유찰될 경우의 최저가 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 가격 변화를 비교하기 위한 수치이며 실제 매각 진행이나 미래 낙찰가를 예측하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 100,940,000원 | 49% | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 70,658,000원 | 34% | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 49,460,600원 | 24% | 0원* |
* 모든 회차의 인수 0원은 기존 계산 결과입니다. 근저당권 이전등기와 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 인수 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 회차별 배당 역시 신청채권자 배당 누락 문제가 해소되어야 신뢰할 수 있습니다.
통계의 대상 건수와 관측기간이 확인되지 않으므로 향후 낙찰 가능성을 예측하는 근거로 사용할 수는 없습니다. 다만 19세대 규모와 제한적인 실거래 표본을 고려해 재매각 시 거래 유동성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌초등학교 북서측 인근에 있으며 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동매역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지설비 등이 있으며 사용승인일은 2016.12.28입니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재 등을 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 도로 및 토지. 서측으로 폭 약 30m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 남하향 경사지대 내 평탄화된 사다리형으로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제 및 공부. 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없으며 공시지가는 966,600원/㎡입니다.
- 환금성. 전체 19세대 규모이고 확인된 동일 면적대 거래는 2건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 과거 거래가만으로 적정 매각기간이나 현재 매수 수요를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 원본 확인. 을구 3번 삼성생명보험 근저당권의 실제 말소 여부와 을구 3-1번 한국자산관리공사 이전등기의 유효 상태를 함께 대조하세요.
- 말소기준 재검토. 2025.02.17 가압류가 실제 말소기준권리인지, 선행 근저당권이 권리분석에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
- 배당표 재작성. 신청채권 111,570,450원이 배당에서 0원으로 계산된 이유를 확인하고 소유자 잔여금 55,309,681원의 타당성을 재검증하세요.
- 임차인·점유 조사. 임대관계 미상과 폐문부재 상태를 해소하고 실제 점유자, 전입일, 임대차보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 시세 최신화. 2024.04 거래를 현재 시세로 단정하지 말고 최신 실거래와 동일 면적대 매물을 추가 확인하세요. 거래 추세 -23.4%를 가격 판단에 반영하세요.
- 환금성 점검. 19세대 단지의 거래 빈도와 재매각 수요를 확인하고 과거 평균 거래가 207,500,000원을 그대로 기대 매도가로 사용하지 마세요.
- 현장 및 관리비 확인. 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 상황, 체납 관리비를 확인하세요.
- 매각서류 재확인. 2026.09.29 매각기일에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 경매 진행 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 206,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 100,940,000원까지 내려온 아파트입니다. 마지막 확인 거래가 180,000,000원과 비교하면 가격 차이가 크지만, 해당 거래가 2024년 4월에 이루어졌고 거래 추세도 -23.4%이므로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
더욱 중요한 것은 권리관계입니다. 2022년 근저당권의 말소 표기와 2025년 이전등기의 상태가 불일치하고, 한국자산관리공사의 청구액 111,570,450원이 배당표에서 빠져 있습니다. 임대관계와 점유 상태도 확인되지 않았습니다.
결론적으로 가격 차이는 확인되지만 실질취득비용과 현재 시세는 아직 확정하기 어렵습니다. 선행 근저당의 존속 여부, 실제 배당순위, 임대차 및 점유관계를 먼저 확인하고 최신 시세를 다시 비교해야 합니다. 이러한 불확실성이 해소되기 전에는 감정가 대비 할인율만을 근거로 입찰가를 결정하지 않는 것이 적절합니다.
