부산지방법원 2025타경101913. 부산 사하구 신평동 그리심힐102 9층 901호 아파트입니다. 감정가는 206,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 144,200,000원입니다. 이종훈 씨는 2016.12.28. 매매를 원인으로 2017.02.21. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 227,000,000원입니다. 경매는 한국자산관리공사가 신청했으며 청구금액은 111,570,450원입니다.
가격만 보면 감정가 206,000,000원에서 144,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 180,000,000원과 비교한 비율은 80.1%입니다. 다만 전체 실거래 평균 207,500,000원에는 2022.07 거래 235,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 거래는 2024.04의 180,000,000원이며 최근과 이전 거래의 추세는 -23.4%입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 207,500,000원이 아니라 180,000,000원과 하락 추세 쪽에 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101913 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 19-15 그리심힐102 9층 901호 · 도로명 부산광역시 사하구 다대로 91 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공부상 아파트 이용 · 지상12층 건물 내 9층 901호 |
| 사용승인 | 2016.12.28 |
| 소유자 | 이종훈 · 2016.12.28 매매 · 2017.02.21 소유권이전 · 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 111,570,450원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸, 인수 계산은 0원
말소기준권리는 2025.02.17 웰컴저축은행 주식회사 가압류 11,551,759원입니다. 이후 2025.04.21 케이비국민카드 가압류 12,362,687원, 2025.04.30 예가람저축은행 가압류 19,502,713원, 2025.09.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당 계산에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
한편 을구에는 2022.04.07 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 121,000,000원 근저당권이 있었고, 2025.06.20 한국자산관리공사로 근저당권이 이전된 이력이 확인됩니다. 경매개시 채권자 역시 한국자산관리공사입니다. 이 권리의 이전관계와 실제 배당관계는 입찰 전 등기 원본과 채권계산 관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1.442억은 낮지만, 기준은 2.075억이 아니라 1.80억
그리심힐102의 비교 면적은 67.7㎡이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.04의 180,000,000원, 이전 거래는 2022.07의 235,000,000원입니다. 전체 평균은 207,500,000원이지만 최근 12개월 평균 지표는 180,000,000원이며 거래 추세는 -23.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 67.7㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 67.7㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.698㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.698㎡ | 2건 | 207,500,000원 |
현재 최저가 144,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 80.1%입니다. 따라서 현재 회차가 최근 시세 지표보다 낮은 것은 분명합니다. 다만 235,000,000원에서 180,000,000원으로 내려온 거래 흐름이 -23.4%로 집계된 만큼, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 207,500,000원을 기준으로 할인폭을 크게 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 11,551,759원 | 11,551,759원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,362,687원 | 12,362,687원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 예가람저축은행 | 19,502,713원 | 19,502,713원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 97,964,041원 |
현재 회차 144,200,000원 기준으로 가압류 채권 합계 43,417,159원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 97,964,041원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌초등학교 북서측 인근에 소재하며 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동매역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상12층 건물의 9층 901호이며 사용승인일은 2016.12.28입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 남하향 경사지대 내 평탄화된 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 폭 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 966,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 그리심힐102는 19세대이며 확인된 실거래가 2건으로, 거래표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 207,500,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근과 이전 거래 추세가 -23.4%이므로 현재 최저가가 최근 거래의 80.1%라는 사실만으로 할인폭을 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 현황 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인하세요.
- 근저당 이전관계 대조. 2022.04.07 삼성생명보험주식회사 근저당권과 2025.06.20 한국자산관리공사로의 권리이전, 2025.09.09 임의경매개시결정의 연결관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구금액 111,570,450원과 예상배당상 신청채권자 배당 0원의 관계를 채권계산서·배당요구 관계와 함께 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 하락장 안전마진을 따로 봐야 한다”
이 물건의 현재 최저가는 144,200,000원으로 감정가 206,000,000원에서 1회 유찰된 가격입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 180,000,000원과 비교하면 80.1%입니다. 따라서 현재 회차가 최근 시세 지표보다 낮다는 가격상 장점은 있습니다.
다만 시장의 방향은 별개입니다. 2022.07의 235,000,000원에서 2024.04의 180,000,000원으로 낮아졌고 추세 지표도 -23.4%입니다. 19세대 단지에 확인 거래가 2건뿐이라 시세의 두께도 얇습니다. 여기에 현장 폐문부재·임대관계 미상, 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 예상배당 관계의 원본 대조까지 필요합니다. 인수 0과 80.1% 가격은 긍정적이지만, 하락 추세와 얕은 거래표본 때문에 무조건적인 저가 매수로 보기는 어렵습니다. 이 사건은 권리와 가격 모두 한 번 더 원본을 대조한 뒤 접근할 B등급 물건입니다.
