* 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.06.02.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 보증금 채권과 임차권에 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다. 확약 미적용 시 현재 회차의 배당 부족분은 138,711,520원입니다.

의정부지방법원 2025타경63207. 파주시 상지석동 드모나코비동 1층 101호, 주거용 다세대주택입니다. 감정가 232,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저매각가는 113,680,000원까지 하락했습니다. 표면적으로는 감정가의 49%에 입찰할 수 있지만, 권리 흐름을 확인하면 상황이 전혀 달라집니다. 2024.04.17. 등기된 신현배의 주택임차권 보증금이 250,000,000원이고, 임차인의 전입일과 확정일자는 말소기준권리인 2024.07.12. 신용보증기금 가압류보다 앞섭니다.

확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 현재 회차의 예상 인수액은 138,711,520원으로, 최저가와 합친 실질취득액은 약 250,000,000원입니다. 이는 최근 거래가 150,000,000원보다 높은 금액입니다. 따라서 이 사건에서 6회 유찰이라는 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

핵심 변수가 하나 더 있습니다. 경매 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약의 적용이 확인된다면 주된 인수위험은 해소되지만, 시세 하락과 유찰 누적에 따른 투자위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

먼저 과거 근저당을 구분해야 합니다. 하나은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당은 2018.12.05. 말소됐고, 수협은행의 채권최고액 195,600,000원 근저당 역시 2022.10.11. 말소됐습니다. 따라서 이 근저당들이 현재 매수인에게 그대로 인수되는 권리라고 해석해서는 안 됩니다.

중요한 것은 신현배의 임차권입니다. 전입일 2022.10.11., 확정일자 2022.09.07., 임차권등기 2024.04.17.로, 말소기준권리인 2024.07.12. 가압류보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권으로, 확약이 없다면 배당 부족분의 인수 가능성이 발생합니다.

신용보증기금 가압류와 이후 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 가압류의 말소와 선순위 임차보증금의 인수 문제는 별개이므로 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.5억과 확약서가 핵심

③ 시세 비교 — 반값 낙찰의 착시와 -45.5% 하락

비교 대상은 드모나코102동의 실거래입니다. 총 8세대 규모로, 확인된 거래는 3건입니다. 과거에는 250,000,000원과 300,000,000원에 거래됐지만, 최신 거래인 2025.06.에는 150,000,000원을 기록했습니다.

전체 평균은 233,333,333원입니다. 그러나 이 수치에는 과거의 250,000,000원, 300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 집계 평균과 최신 거래가는 모두 150,000,000원입니다. 시세 판단의 우선 기준은 전체 평균이 아니라 이 최근 거래 수준과 하락 추세여야 합니다.

현재 최저매각가 113,680,000원은 최근 거래가의 75.8%입니다. 확약이 유효하게 적용돼 인수액이 0원이 된다면, 가격상 최근 거래보다 낮은 수준에서 취득하는 시나리오가 성립합니다. 하지만 거래 추세는 -45.5%이고, 최근 집계에 포함된 거래도 단 1건입니다. 더욱이 최신 거래 시점은 2025.06.으로, 2026.09.30. 매각기일의 실시간 시세를 그대로 보장하는 자료는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)

현재 회차의 배당 가정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 표의 임차보증금과 주택도시보증공사 신청채권을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 보증금 채권의 실제 귀속 및 배당 수령권자는 대위변제·채권승계 관계를 확인해야 합니다.

집행비용을 제외한 예상 배당 가능액은 111,288,480원입니다. 이 금액이 임차보증금에 우선 배당되는 가정이므로, 신용보증기금과 주택도시보증공사에는 별도 배당이 발생하지 않습니다. 임차보증금 부족분은 138,711,520원이며, 이 금액의 매수인 승계 여부는 확약 적용에 따라 달라집니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 이익은 아니다

이 물건은 낙찰가가 하락할수록 매각대금에서 임차보증금으로 배당할 수 있는 금액도 줄어듭니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 인하 효과가 미배당 보증금 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다.

회차별 인수액은 각 회차의 제시된 배당 가정치입니다. 실제 집행비용과 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 확약 적용 시 0원은 해당 임차권에 확약의 효력이 유효하게 미친다는 조건을 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 상지석동 경의중앙선 운정역 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 근거리에 경의로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.07.20. 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 해당 물건은 1층 101호로 주거용 이용 상태입니다.
• 설비. 도시가스보일러에 의한 개별난방, 승강기 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 감정요항표상 북서측 및 북동측으로 세로에 접합니다. 차량 접근이 가능한 것으로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있어 적용 범위와 거래 조건을 확인할 필요가 있습니다. 토지면적은 559.0㎡, 공시지가는 614,400원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 외벽 동 표시와 등기상 동 명칭은 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래가가 과거 거래보다 낮고 하락 추세가 -45.5%이므로 향후 매도 가격과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.02.자 확약서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 모두 포함하는지 확인해야 합니다.
• 임차권 승계 관계 확인. 신현배 명의 임차권과 주택도시보증공사 채권의 대위변제·승계 관계를 확인하고, 확약의 효력이 해당 임차권 전체에 미치는지 검토해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 적용 시 실질 인수 0원과 미적용 시 현재 회차 인수액 138,711,520원을 구분해 자금계획을 수립해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 실제 임차인은 신현배 1명입니다. 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 임차인의 보증금으로 다시 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 확인된 최신 거래는 2025.06.의 150,000,000원입니다. 거래 추세 -45.5%와 최근 거래 표본 1건이라는 한계를 고려해 매각기일 전 시세를 다시 확인해야 합니다.
• 6회 유찰 사유 점검. 낮은 최저가 자체를 장점으로 확정하지 말고 선순위 임차권, 확약 제출 시점, 가격 하락, 물건의 환금성을 종합적으로 검토해야 합니다.
• 건물 표시 현장 대조. 공부상 드모나코 비동과 외벽 표시 102의 대응관계를 감정평가서·등기부·현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다. 확약이 보증금 인수를 해소하더라도 물리적 인도가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
• 관리비·추가 비용. 미납 관리비와 취득 관련 비용, 실제 집행비용 및 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본과 최신 실거래 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건의 핵심은 113,680,000원이라는 최저가가 아닙니다. 선순위 임차보증금이 250,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 138,711,520원입니다. 확약이 없다면 실질취득액은 252,391,520원에 달해 최근 거래가 150,000,000원을 상당히 웃돕니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용된다면 상황은 달라집니다. 실질 인수액을 0원으로 처리할 수 있어 현재 최저가 기준 취득액은 최근 거래가의 75.8% 수준입니다. 그러나 확약 제출자와 등기상 임차권자가 다르므로, 권리 승계 관계와 확약 적용 범위가 확인돼야 합니다.

가격 측면에서도 낙관은 어렵습니다. 거래 추세는 -45.5%이고, 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 이미 6회 유찰됐으며 단지는 총 8세대 규모입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 233,333,333원을 기준으로 최저가가 48.7%에 불과하다고 평가하는 것은 현재 시장의 하락 흐름을 충분히 반영하지 못합니다.

결론적으로 확약 적용 확인 전에는 선순위 보증금 인수위험을 남겨두어야 하며, 확약이 확인된 뒤에도 하락 추세·적은 거래 표본· 다회 유찰에 따른 가격 및 환금성 위험을 별도로 검토해야 하는 물건입니다.