의정부지방법원 2025타경63207. 파주시 상지석동 드모나코 비동 1층 101호, 전용 59.92㎡의 주거용 다세대입니다. 소유자 정영웅은 2022.11.03. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 핵심은 2022.10.11. 전입한 임차인 신현배와 2024.07.12. 신용보증기금 가압류입니다. 하나은행 근저당은 2018.12.05., 수협은행 근저당은 2022.10.11. 각각 말소됐으므로 현재 매수인이 떠안을 존속 근저당으로 보지 않습니다.
신현배의 임대차계약일은 2022.09.04., 확정일자는 2022.09.07., 전입·점유개시일은 2022.10.11.입니다. 이는 말소기준인 2024.07.12. 가압류보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 있고, 보증금 250,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 부분은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 인수조건변경확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 673-1 드모나코 비동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 · 전용 59.92㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2018.07.20. 사용승인 · 도시가스 개별난방 · 승강기 설치 |
| 소유자 | 정영웅 (2022.11.03. 매매, 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (4회 유찰 표기, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,856,340원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 표시 확인사항 | 공부상 드모나코 비동이나 외벽 표시는 102동 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2024.07.12. 신용보증기금 가압류입니다. 그 뒤의 2025.05.22. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 등기상 과거 근저당 두 건은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 하나은행 채권최고액 600,000,000원의 근저당은 2018.12.05., 수협은행 채권최고액 195,600,000원의 근저당은 2022.10.11. 말소됐으므로 현재의 인수 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현배 | 전유부 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.09.04. 확정 2022.09.07. 전입·점유 2022.10.11. | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 22,048,000원 |
신현배는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 권리자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구를 했고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서 보증금 미배당액 22,048,000원이 남아, 낙찰가와 합친 룰상 총부담은 254,048,000원이 됩니다. 그러나 확약을 반영한 실제 분석에서는 인수액을 0원으로 보고 실질취득을 232,000,000원으로 판단합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락분만큼 인수가 증가
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·100% | 232,000,000원 | 22,048,000원 | 254,048,000원 | 0원* | 232,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 80% | 185,600,000원 | 67,798,400원 | 253,398,400원 | 0원* | 185,600,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 64% | 148,480,000원 | 104,398,720원 | 252,878,720원 | 0원* | 148,480,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 늘어 룰상 총부담은 약 250,000,000원대에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 확약 때문에 해당 인수가 실질 0원으로 바뀌므로, 시세 비교 기준은 현재 회차에서 최저가와 같은 232,000,000원입니다.
④ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 1.50억을 우선해야 한다
드모나코102동 전용 59.92㎡ 전후로 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 233,333,333원이지만, 2022년의 250,000,000원·300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일 거래는 2025.06.의 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.92㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 59.92㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 60.47㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 233,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 232,000,000원은 전체 평균 233,333,333원의 99.4%라서 겉으로는 평균과 비슷해 보입니다. 그러나 하락장에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 현재 실질취득 232,000,000원은 최근 시세 150,000,000원의 154.7%이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -45.5%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 | 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 신현배 보증금 | 250,000,000원 | 227,952,000원 | 부족분 22,048,000원 · 확약 반영 시 인수 0원* |
| 하나은행 과거 근저당 | 600,000,000원 | 0원 | 2018.12.05. 말소 완료 |
| 수협은행 과거 근저당 | 195,600,000원 | 0원 | 2022.10.11. 말소 완료 |
| 신용보증기금 가압류 | 19,837,941원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 주택도시보증공사 신청채권 | 260,856,340원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 매각대금은 집행비용 4,048,000원과 임차보증금 우선배당 227,952,000원으로 모두 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 항목은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용으로 이용 중인 다세대이며, 외벽 표시는 102동이지만 공부상 표기는 드모나코 비동입니다.
- 입지. 경의중앙선 운정역 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 근거리에 경의로가 있고 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.07.20. 사용승인된 지상 4층 철근콘크리트 건물로, 도시가스 개별난방·승강기·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·가축사육제한구역이며 건축법상 도로 일부가 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 규모. 총 8세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 적습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 동 표시는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.02.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 전액 변제 여부와 무관한 말소 동의가 실제 등기 말소까지 이행되는 조건인지 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 233,333,333원이 아니라 최신 거래·최근 12개월 평균 150,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 회차 확인. 4회 유찰 표기와 달리 현재 최저가가 감정가 100%인 이유 및 매각기일 2026.07.22의 진행 결과를 법원 공고에서 재확인하세요.
- 현장 표시. 공부상 비동과 외벽 표시 102동의 대응관계, 1층 101호 출입구와 전유부분을 현장에서 대조하세요.
- 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세·체납 공과금과 실제 집행비용을 관계기관에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 확약은 해결, 현재 가격은 불합격”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 총부담은 254,048,000원이고, 가격이 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 약 250,000,000원대에 머뭅니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 원문대로 적용되면 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 232,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 150,000,000원의 154.7%이고, 최근 거래 추세도 -45.5%입니다. 총 8세대, 실거래 3건, 단지 경매 평균 유찰 4.0회와 낙찰률 0.0%까지 고려하면 현재 가격에는 안전마진이 없습니다. 권리는 확약 원본 확인을 전제로 정리 가능하지만, 가격은 최근 시세 이상입니다. 종합 판단은 D입니다.