부산지방법원 2025타경101928. 명지에프앤비 5층 505호의 권리구조는 2020년 김승용이 286,500,000원에 소유권을 취득한 뒤, 2020.06.05. 괴정3동새마을금고가 채권최고액 234,000,000원의 근저당권을 설정하고, 2020.07.07. 주식회사지봉이 채권최고액 60,000,000원의 후순위 근저당권을 설정한 형태입니다. 말소기준권리는 첫 번째 괴정3동새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 압류·가압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 계산상 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 단순히 “인수 없음”이나 “감정가 대비 49%”가 아닙니다. 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설(의원)이고, 감정평가 당시 외부관찰상 사무실로 이용 중인 것으로 보인다고 기록돼 있습니다. 임대관계는 미상이며, 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격 메리트를 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3602-2 명지에프앤비 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) · 외부관찰상 사무실 이용 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상11층 중 5층 · 사용승인일 2018.04.02 |
| 소유자 | 김승용 (2020.05.27. 소유권이전 · 거래가액 286,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 괴정3동새마을금고 / 189,947,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 외부관찰상 사무실로 이용 중인 것으로 보인다고 되어 있어 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 제시된 것은 아니므로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 자료도 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 119,560,000원으로 감정가 244,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 119,560,000원 | 117,086,160원 | 301,761,285원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 83,692,000원 | 81,785,544원 | 337,061,901원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,584,400원 | 57,129,881원 | 361,717,564원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 후순위 권리의 미배당과 매수인의 인수가 별개라는 뜻입니다. 후순위 채권자가 전액 배당받지 못한다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 대신 지급하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,473,840원 |
| 1. 근저당 · 괴정3동새마을금고 | 234,000,000원 | 117,086,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지봉 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 124,847,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 418,847,445원 중 예상 배당액은 117,086,160원, 미배당액은 301,761,285원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동, 부산지방법원 서부지원 남측 인근의 명지에프앤비 5층 505호입니다. 주위는 명지경제자유구역 내 공동주택·아파트단지·각종 근린생활시설 및 나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이며 외부관찰상 사무실로 이용 중인 것으로 보이나 정확한 이용상황은 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 토지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형의 상업용 건부지이며, 남측으로 폭 약 18미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 중점경관관리구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. ㎡당 3,532,000원, 토지면적은 2,322.5㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2018.04.02이고 위생·급배수·소화전·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 외부관찰상 사무실로 이용 중입니다. 실제 점유자, 사용계약, 명도 대상 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치와 시세 할인율은 다릅니다. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 현재 이용상황과 향후 사용 목적이 용도·관리규약 등에 부합하는지 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 영향. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차 기준 채권자 미배당액은 301,761,285원이지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 용도와 실제 시세
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 말소기준이 명확하고, 후순위 권리의 미배당이 매수인에게 승계되는 계산도 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 아파트가 아니라 제1종 근린생활시설이고 외부관찰상 사무실 이용으로 보이며, 임대관계도 미상입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 그 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”과 “가격상 저평가”를 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 근린시설의 실사용 상태·점유관계·환금성·유사 거래가격을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
