부산지방법원 2025타경101928. 부산 강서구 명지동 명지에프앤비 5층 505호의 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설(의원)이고, 외부관찰상 사무실로 이용 중인 것으로 보이나 정확한 이용상황은 확인을 요합니다. 소유자 김승용은 2020.05.19 매매를 원인으로 286,500,000원에 취득했고, 2020.06.05 괴정3동새마을금고가 채권최고액 234,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·가압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 직접 떠안을 금액은 현재 배당자료상 0원입니다. 하지만 이 사건에는 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 자료상 세금압류는 6건이고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 선순위로 차감되어 담보권자와 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101928 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3602-2 명지에프앤비 5층 505호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 7 |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 제1종 근린생활시설(의원) · 외부관찰상 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상11층 · 5층 505호 · 사용승인 2018.04.02 |
| 소유자 | 김승용 · 2020.05.19 매매 · 거래가액 286,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 189,947,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2020.06.05 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번 괴정3동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사지봉 근저당권, 사하구·강서구·국 압류, 비엔케이캐피탈 가압류, 괴정3동새마을금고의 임의경매개시결정 등은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 일부 압류·저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인 신고는 없지만 이용상황 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설(의원), 외부관찰상 사무실로 이용 중인 것으로 보이나 정확한 이용상황은 확인을 요함이라고 되어 있습니다. 따라서 임차보증금 인수액이 현재 자료상 0원이라는 점과 별개로, 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 1. 근저당 · 괴정3동새마을금고 | 234,000,000원 | 167,608,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지봉 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 124,847,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 418,847,445원, 채권자 예상배당은 167,608,800원, 미배당은 251,238,645원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 170,800,000원 | 167,608,800원 | 251,238,645원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 119,559,999원 | 117,086,159원 | 301,761,286원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 83,691,999원 | 81,785,543원 | 337,061,902원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액은 189,947,610원이지만 예상배당은 167,608,800원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 117,086,159원, 81,785,543원으로 감소합니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 남측 인근 명지경제자유구역 내에 위치하며, 주위는 공동주택·아파트 단지·각종 근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 노선버스정류장이 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1종 근린생활시설(의원)이며 외부관찰상 사무실로 이용 중인 것으로 보이나, 정확한 이용상황은 확인을 요합니다.
- 토지. 인접지·인접도로와 등고평탄한 정방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,322.5㎡, 공시지가는 3,532,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 18미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 중로2류, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 건물. 지하2층 지상11층 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·소화전·승강기·주차설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상이고 외부관찰상 사무실 이용으로 보이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 제1종 근린생활시설(의원)이라는 점과 현재 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 주식회사지봉 근저당과 비엔케이캐피탈 가압류 등은 현재 배당가정에서 0원 배당이나 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 170,800,000원이 시장가격 대비 적정한지 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 배당자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2020.06.05 괴정3동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 자료상 매각으로 소멸하며 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류가 6건 존재해 당해세 여부를 반드시 확인해야 하고, 근린시설의 실제 점유·이용관계도 명확히 확인할 필요가 있습니다.
가격 측면에서는 감정가 244,000,000원에서 한 차례 유찰되어 170,800,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없으므로 70%라는 낙찰가율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리상 인수는 0원, 세금·점유·시세 검증은 필수인 근린시설 경매입니다.
