부산지방법원 2025타경101930. 다대롯데캐슬블루 109동 19층 1904호, 전용 84.96㎡대 공동주택(아파트)입니다. 소유자 양영숙은 2020.11.06 매매계약으로 거래가 360,000,000원에 취득했고, 당시 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 247,500,000원은 2022.03.25 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 담보권이 아니라 임차권입니다.
이영희는 2022.03.24 확정일자를 받고 2022.04.22 주민등록을 마쳤으며, 2025.02.11 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기를 했습니다. 현재 강제경매개시결정은 2025.09.11 접수됐기 때문에 이영희의 임차관계가 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1670 다대롯데캐슬블루 109동 19층 1904호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 84.96㎡대 · 35층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 양영숙 · 2020.11.06 매매 · 거래가 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 299,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영희 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 다대롯데캐슬블루 · 1,326세대 · 2014.12.24 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
과거 국민은행 근저당권 3건과 하나은행 근저당권은 모두 현재 경매 전에 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서는 2025.09.11 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 이영희의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞서고, 배당요구도 확인됩니다. 반면 안건식은 2025.08.29 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 확정·한 명은 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영희 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.22 | 300,000,000원 | 2022.03.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 안건식 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.08.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으므로 이 사건의 실제 임차인은 2명입니다. 이영희의 권리는 금액과 순위가 구체적으로 확인되지만, 안건식은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 계산되는 5,394,400원만 인수액의 전부라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 300,000,000원 임차보증금 축이 따라온다
대항력 있는 이영희의 보증금은 300,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 커지는 구조이므로, 이영희만 놓고 보면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴합니다. 집행비용 추정액이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 데이터상 최저가와 인수액의 단순 합계는 보증금보다 다소 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 이영희 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 299,600,000원 | 294,605,600원 | 5,394,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 209,720,000원 | 205,983,920원 | 94,016,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 146,804,000원 | 143,948,744원 | 156,051,256원 |
유찰 = 실질취득가의 같은 폭 하락이 아닙니다. 2회·3회 유찰 시 매각가는 크게 낮아지지만 이영희 미배당액이 94,016,080원, 156,051,256원으로 커집니다. 따라서 이 사건에서 입찰전략의 기준은 회차별 최저가가 아니라 낙찰대금 + 승계보증금입니다. 여기에 안건식의 미상 보증금 위험은 별도로 더해질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 표면 75.1% 할인보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
다대롯데캐슬블루 전용 84.96㎡대의 최근 12개월 거래 표본은 12건이고, 평균은 399,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 360,000,000원, 표본 범위는 340,000,000원부터 450,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 32 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 25 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 18 | 353,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 26 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 22 | 448,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 18 | 409,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 21 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 31 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.96㎡대 | 12건 | 399,166,666원 |
최저매각가 299,600,000원만 보면 최근 12개월 평균의 75.1%입니다. 그러나 이 비율을 그대로 ‘24.9% 싸다’는 식으로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차에서도 이영희의 미배당액 5,394,400원을 합친 확인 가능한 실질취득 하한은 304,994,400원이고, 안건식의 보증금은 아직 여기에 포함되지 않았기 때문입니다.
이영희만 기준으로 한 현재 실질취득 하한은 최신 거래 360,000,000원과 최근 12개월 평균 399,166,666원보다 낮습니다. 다만 안건식의 승계 여부와 보증금이 확정되기 전까지는 최종적으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 가격 메리트는 임차인 확인이 끝난 뒤에야 계산할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 299,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,994,400원 |
| 1. 임차인 이영희 보증금 · 우선변제 | 300,000,000원 | 294,605,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이영희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 매각대금 299,600,000원은 집행비용과 이영희 임차보증금 배당에 모두 사용됩니다. 이영희 보증금 부족분 5,394,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 안건식의 미상 보증금은 별도 확인이 필요한 추가 위험입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다송중학교 북서측 인근. 공동주택, 단지내 상가, 학교 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 낫개역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물 중 19층 1904호. 위생·급배수·화재탐지·공동현관·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 남서측 약 26미터 내외 도로에 접하고 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역·택지개발지구 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 1,326세대, 2014.12.24 준공. 동일 면적 실거래 표본은 최근 12개월 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영희 보증금 300,000,000원 원본 확인. 임대차계약서·보증금 지급자료·임차권등기명령·배당요구 관계를 서로 대조해야 합니다.
- 안건식 임대차 조건 확인. 전입일 2025.08.29는 말소기준 2025.09.11보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되기 전에는 추가 승계 위험을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 최저가가 아니라 실질취득가로 응찰 상한 설정. 현재도 최저가 299,600,000원 외에 이영희 미배당 5,394,400원이 확인됩니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 2회 유찰 시 매수인 인수액 94,016,080원, 3회 유찰 시 156,051,256원으로 커집니다.
- 시세 기준은 최신·최근 평균 우선. 최신 거래 360,000,000원, 최근 12개월 평균 399,166,666원과 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 관리비·당해세 등 별도 확인. 예상배당은 집행비용 추정과 현재 확인된 권리를 기준으로 하므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “299,600,000원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 428,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 299,600,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 399,166,666원과 비교한 표면 비율은 75.1%입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 대항력 임차보증금입니다.
이영희의 보증금은 300,000,000원이고 현재 회차에서 5,394,400원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 더 유찰되면 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 94,016,080원, 156,051,256원으로 커집니다. 여기에 안건식의 보증금이 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 최저가만 보면 가격 메리트가 커 보이지만, 실질취득가와 추가 승계 위험을 확정하기 전까지는 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
권리는 주의, 가격 판단은 보류. 이영희 임차보증금의 실체와 안건식 임대차 조건까지 확인된 뒤에야 비로소 응찰가 상한을 계산할 수 있는 사건입니다.
