부산지방법원 2025타경101957. 부산 사상구 학장동 279-19에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 661.1㎡ 공장용지이고, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 일반공업지역입니다. 감정가는 2,624,951,800원, 1회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 1,837,466,000원입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함이 명시돼 있어, 토지만 따로 떼어 가격을 판단하기보다 매각대상 전체를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 출발점은 오래됐습니다. 2006.01.20 부산은행 근저당권 600,000,000원과 300,000,000원이 설정됐지만 2006.04.17 해지로 말소됐고, 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행 근저당 300,000,000원·250,000,000원· 180,000,000원·670,000,000원과 다수의 가압류·압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101957 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 279-19 · 부산광역시 사상구 학감대로178번길 64 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 661.1㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 송남용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,624,951,800원 / 1,837,466,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,075,097,759원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함 |
① 권리 흐름 — 2006년 중소기업은행 근저당이 기준
말소기준 이후 설정된 중소기업은행 근저당들과 김민성·기술보증기금·중소기업은행·근로복지공단· 하나은행의 가압류, 국의 압류, 2025.09.24 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 사실관계 확인 필요
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송창훈 | 2025.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인되는 점유자는 송창훈 1명입니다. 전입신고일은 2025.02.17로 말소기준일인 2006.04.17보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 확인되지 않더라도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보기는 어렵고, 배당 시나리오 역시 인수액 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로 점유 형태와 명도 관련 사실관계는 입찰 전 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,837,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,774,660원 |
| 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 670,000,000원 | 86,691,340원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김민성 | 68,397,360원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 496,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 178,249,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 100,853,191원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 134,351,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 3,388,351,484원, 채권자 예상배당은 1,816,691,340원, 미배당액은 1,571,660,144원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,837,466,000원 | 1,816,691,340원 | 1,571,660,144원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,286,226,200원 | 1,270,963,938원 | 2,117,387,546원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 900,358,340원 | 888,954,757원 | 2,499,396,727원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건에서 채권이 전액 배당되지 않는다는 사실과 낙찰자가 그 부족분을 떠안는다는 것은 별개의 문제입니다. 현재 계산상 부족분은 채권자 측 미회수 문제이고 매수인 승계액으로 잡히지 않습니다.
⑤ 토지·이용조건 — 일반공업지역의 공장용지
- 토지. 661.1㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상·접면. 평지·세로장방이며 소로한면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역입니다.
- 계획·구역. 재생사업지구·산업시설구역·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,803,000원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지뿐 아니라 기계및기구가 포함되므로 감정평가서에서 대상·수량·현존 여부를 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 송창훈은 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다.
- 세금 확인. 국 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,837,466,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 여부를 판단하지 말고 공업용 부동산 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 매각 소멸 여부, 을구 9번 근저당 관련 72,000,000원 일부이전 내용을 원본과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2006.04.17 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 송창훈 역시 2025.02.17 전입이라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 기타 + 토지·공업용이고, 기계및기구까지 일괄매각되는 사건입니다. 현재 회차 최저가 1,837,466,000원이 감정가의 70%라고 해도 비교할 실거래 가격 없이 “싸다”고 결론낼 수 없습니다. 권리는 소멸 구조, 가격은 별도 검증. 이 사건은 두 판단을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
