555,800,000원
부산지방법원 2025타경101976. 화명롯데캐슬카이저 102동 19층 1904호 아파트입니다. 감정가 794,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 555,800,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2021.02.03. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 300,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 대신저축은행 근저당과 부산신용보증재단·케이비국민카드·오케이저축은행·신용보증기금·국민은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 차이가 분명합니다. 같은 단지의 대상 면적은 115.95㎡이고, 최근 12개월 동일 평형 실거래 12건 평균은 766,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 750,000,000원입니다. 현재 최저가 555,800,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%로, 최근 실거래 범위 710,000,000원~840,000,000원보다도 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101976 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2324 화명롯데캐슬카이저 102동 19층 1904호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 금곡대로 166 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 115.95㎡ · 35층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 김진도 · 단독소유 |
| 준공 | 2012.06.27 |
| 단지규모 | 5,239세대 |
| 감정가 / 최저가 | 794,000,000원 / 555,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 269,315,844원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기상 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2021.02.03. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2020.01.20. 설정된 기존 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2021.05.28. 설정된 국민은행 근저당권 역시 2024.09.23. 말소됐습니다. 따라서 경매에서 실질적으로 말소기준이 되는 것은 을구 2번 300,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤에 설정된 대신저축은행 근저당권 96,000,000원과 각 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 거래 대비 큰 할인
화명롯데캐슬카이저 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 대상 면적 115.95㎡와 115.03㎡ 거래가 함께 포함되어 있고, 최근 12개월 평균은 766,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 115.03㎡ | 34 | 750,000,000원 |
| 2026.08 | 115.03㎡ | 5 | 730,000,000원 |
| 2026.08 | 115.95㎡ | 13 | 752,000,000원 |
| 2026.07 | 115.03㎡ | 9 | 710,000,000원 |
| 2026.07 | 115.03㎡ | 10 | 735,000,000원 |
| 2026.07 | 115.95㎡ | 14 | 775,000,000원 |
| 2026.06 | 115.95㎡ | 22 | 785,000,000원 |
| 2026.05 | 115.95㎡ | 30 | 840,000,000원 |
| 2026.05 | 115.03㎡ | 22 | 839,000,000원 |
| 2026.04 | 115.03㎡ | 27 | 753,000,000원 |
| 2026.04 | 115.95㎡ | 24 | 800,000,000원 |
| 2026.03 | 115.03㎡ | 8 | 725,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 766,166,666원 |
최근 실거래 범위는 710,000,000원~840,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 750,000,000원입니다. 현재 최저가 555,800,000원은 최근 12개월 평균보다 210,366,666원 낮고, 최신 거래보다도 194,200,000원 낮습니다. 감정가 794,000,000원은 최근 평균과 비슷한 구간이었지만, 1회 유찰로 가격 조건이 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 555,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,958,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 55,812,471원 | 55,812,471원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,352,121원 | 10,352,121원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 105,037,631원 | 85,677,408원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 86,786,908원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,562,186원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 669,551,317원 중 채권자 예상배당은 547,842,000원, 미배당은 121,709,317원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 555,800,000원 | 547,842,000원 | 121,709,317원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 389,060,000원 | 382,813,160원 | 286,738,157원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 272,342,000원 | 267,729,212원 | 401,822,105원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수 부담은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 화정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소와 부산도시철도 2호선 수정역이 근거리에 있어 교통상황이 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2012.06.27 준공, 철근콘크리트구조 35층 건물 중 19층입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 화명롯데캐슬카이저는 5,239세대이며, 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,722,000원/㎡입니다. 정비구역·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역 등의 지정이 확인됩니다.
- 도로·주차. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 주차장시설이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이고 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자·전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 말소기준은 2021.02.03. 을구 2번 주식회사국민은행 근저당권 300,000,000원입니다.
- 최근 거래 비교. 현재 최저가 555,800,000원과 최근 거래 710,000,000원~840,000,000원의 차이가 크므로 층·향·내부 상태 차이를 함께 점검해야 합니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 수리비 등 상태 변수는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 입찰 판단 전 등기·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 가격 검증
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.02.03. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 이미 한 번 유찰되면서 감정가 794,000,000원에서 555,800,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 동일 평형 평균 766,166,666원의 72.5%입니다. 최신 거래 750,000,000원과 최근 최저 거래 710,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 제공된 수치만 보면 가격 경쟁력은 분명합니다. 다만 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으므로, 등기상 안전성과 실제 점유·물건 상태를 분리해 확인하는 것이 이 물건의 마지막 핵심입니다.
