부산지방법원 2025타경102035. 부산 강서구 대저2동 5325-1의 토지와 창고 이용 부동산입니다. 토지는 820.0㎡이고 공부상 지목은 답이지만 감정평가상 현황은 건부지(창고), 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층으로 창고로 이용 중입니다. 말소기준은 2003.02.12 대저농업협동조합 근저당 98,000,000원이며, 이후 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 454,019,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 이 비율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘저평가’라고 결론내릴 근거는 없습니다. 오히려 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건, 공부상 답과 현황 창고의 차이, 개발제한구역·비행안전제2구역 등 이용제한을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102035 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 5325-1 · 부산광역시 강서구 맥도길453번길 26-1 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 창고 이용 · 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 |
| 토지 | 820.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 전 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 진영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 926,570,200원 / 454,019,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대저농업협동조합 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 임차인 1명은 비대항
말소기준은 2003.02.12 대저농업협동조합 근저당권입니다. 2007.07.09 주식회사쿠스한트 근저당과 2019년 이후 압류 5건, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 제공된 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진영춘 | 2013.10.02 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
진영춘의 전입은 말소기준권리인 2003.02.12보다 늦은 2013.10.02이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 2,000,000원이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 또한 제공된 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모형이므로 실제 배당은 별도 확인이 필요합니다.
② 가격·회차 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단 자료는 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 454,019,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 317,813,300원(감정가 34%), 4회 유찰 시 222,469,310원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,940,190원 |
| 1. 근저당 · 대저농업협동조합 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사쿠스한트 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 279,078,810원 |
제공된 배당모형에서는 채권총액 168,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정평가 및 토지자료 기준)
- 주위환경. 동협마을회관 남동측 인근으로 공업용 부동산, 창고, 농경지, 단독주택 등이 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통시설은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 현황 이용. 건물은 창고로 이용 중이며 일반철골구조 일반철골조지붕 단층, 판넬 마감과 새시 단창, 기본적인 위생·급배수설비가 확인돼 있습니다.
- 토지 현황. 토지 820.0㎡, 공부상 지목은 답이지만 토지이용상황은 전으로 기재돼 있고 현황은 건부지(창고)로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·제3종 구역·비행안전제2구역(전술)에 해당합니다.
- 공시지가. 182,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출하지 않을 경우 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 농지전용·원상회복. 공부상 답과 현황 창고 건부지가 다르므로 적법한 전용허가 여부와 원상회복명령 가능성을 관계기관 자료로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 5건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 제공된 배당표보다 후순위 배당과 소유자 잔여액이 줄어들 수 있습니다.
- 임차인. 진영춘은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 및 최우선변제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 개발제한구역·제3종 구역·비행안전제2구역 등 이용제한이 실제 창고 사용과 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 비율만으로 ‘저가’라고 판단하지 말고 실제 이용가치와 규제비용을 함께 산정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 토지 현황이 더 중요하다
이 사건의 등기·임차인 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준보다 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고, 진영춘의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않고, 공부상 답인 토지가 현황 창고 건부지로 이용돼 전용허가가 없었다면 원상회복명령 가능성이 있습니다. 여기에 개발제한구역·비행안전제2구역 등 이용제한도 겹칩니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거는 없습니다. 권리보다 농취증·토지이용 적법성·규제가 우선 확인사항인 사건입니다.
