부산지방법원 2025타경102035. 부산 강서구 대저2동 5325-1의 토지와 창고 이용 부동산입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층이고 현재 창고로 이용 중입니다. 토지면적은 820.0㎡, 공부상 지목은 답이지만 현황은 건부지(창고)로 이용되고 있습니다.
권리구조만 놓고 보면 기준은 분명합니다. 2003.02.12 설정된 대저농업협동조합의 채권최고액 98,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2007.07.09 주식회사쿠스한트의 70,000,000원 근저당과 이후 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 진영춘 1명이며 전입일 2013.10.02는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102035 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 5325-1 · 부산광역시 강서구 맥도길453번길 26-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고로 이용중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 · 판넬잇기 등 마감 · 새시 단창 |
| 토지 | 820.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 전 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 진영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 926,570,200원 / 648,599,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대저농업협동조합 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 공시지가 | 182,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2003.02.12 을구 1번 대저농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 진영일의 소유권이전이 있었고, 이후 2007.07.09 주식회사쿠스한트 근저당권, 국민건강보험공단·국세·지방세 압류와 2025.10.17 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2005년 압류, 2008년 서울보증보험 가압류, 2014년 및 2019년 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진영춘 | 2013.10.02 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
진영춘의 전입일은 2013.10.02로 말소기준권리인 2003.02.12보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금 2,000,000원이 승계되는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 농지·현황 리스크 — 이 사건의 핵심
공부상 지목은 답이지만, 감정평가상 현황은 건부지(창고)입니다. 또한 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 여부만 확인하고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다.
| 공부상 지목 | 답 |
|---|---|
| 현황 | 건부지(창고) · 창고로 이용중 |
| 도시계획 | 도시지역 · 자연녹지지역 · 개발제한구역 |
| 추가 제한 | 제3종 구역(2022-12-30) · 비행안전제2구역(전술) |
| 농지 관련 | 농지취득자격증명 제출 필요 |
| 현황변경 관련 | 전용허가 없이 변경된 경우 원상회복명령 가능성 |
④ 예상배당표 (매각가 648,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,885,990원 |
| 1. 근저당 · 대저농업협동조합 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사쿠스한트 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 471,713,010원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 168,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 미배당은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 648,599,000원 | 168,000,000원 | 471,713,010원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 454,019,300원 | 168,000,000원 | 279,079,107원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 317,813,510원 | 168,000,000원 | 144,564,121원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동협마을회관 남동측 인근이며 공업용 부동산, 창고, 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통시설은 보통입니다.
- 용도·규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역이며 제3종 구역, 비행안전제2구역(전술)이 포함됩니다.
- 토지 특성. 평지·부정형·세로한면(가), 면적 820.0㎡이며 공시지가는 182,400원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 일반철골조지붕 단층으로 기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 창고와 토지의 일괄매각이고 개발제한구역·농지 관련 절차가 결합돼 일반 주거용 부동산과는 매수자 검토 항목이 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 우선 확인해야 합니다.
- 농지전용 여부. 공부상 답인데 현황은 건부지(창고)입니다. 적법한 전용허가 여부와 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 개발제한구역. 자연녹지지역·개발제한구역 및 비행안전제2구역 등 토지이용 제한을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단, 국, 강서구 압류 중 당해세 성격과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인. 진영춘은 대항력이 없지만 실제 점유상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 926,570,200원과 현재 최저가 648,599,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 토지 이용의 적법성이 승부처
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 대저농업협동조합의 2003.02.12 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 진영춘도 전입일이 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 공부상 답인 토지가 현재 창고 건부지로 쓰이고 있고, 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 무허가 현황변경이면 원상회복명령 가능성도 존재합니다. 게다가 개발제한구역·자연녹지지역·비행안전제2구역이 겹칩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리는 소멸형, 인수는 0원. 그러나 입찰의 성패는 농지·용도·현황 적법성 확인에 달린 물건입니다.
