인천지방법원 2024타경557637. 숭의동 대준블루온 9층 904호, 전용 74.62㎡ 오피스텔입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 232,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 27,294,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 민성기 씨는 2022.05.19. 확정일자를 받고 2022.06.20. 전입·점유를 시작했습니다. 분석상 말소기준인 2023.04.06. 압류보다 앞섭니다. 보증금은 225,000,000원이고 배당요구도 했지만, 최저가 27,294,000원에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 26,402,708원뿐입니다. 부족분 198,597,292원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경557637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 석정로10번길 42, 9층 904호 (숭의동, 대준블루온) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 74.62㎡ · 철근콘크리트구조 14층 중 9층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.12.23. 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 27,294,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 먼저다
분석상 말소기준은 2023.04.06. 부평세무서장의 압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 등기 형식상 매각 절차에서 정리될 수 있으나, 임차인 민성기 씨의 대항력 기준일은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 2022.06.20. 전입·점유일입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민성기 | 9층 904호 74.62㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.06.20 | 2022.05.19 | 225,000,000원 | 2023.09.06 배당요구 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 배당에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 배당재원이 보증금에 훨씬 못 미칩니다. 우선변제권은 “전액 회수 보장”이 아니라 배당 순서를 확보하는 권리이므로, 부족분은 대항력에 따라 매수인에게 넘어갑니다.
③ 유찰이 더돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 가정 | 매각가 | 예상 인수액 | 매각가＋인수 |
|---|---|---|---|
| 6회 유찰 분석 기준 | 27,294,000원 | 198,597,292원 | 225,891,292원 |
| 7회 유찰 시 | 19,105,800원 | 206,638,104원 | 225,743,904원 |
| 8회 유찰 시 | 13,374,060원 | 212,266,673원 | 225,640,733원 |
7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 함께 줄어 미배당 인수액이 증가합니다. 세 시나리오 모두 매각가와 인수액의 합계가 약 225,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 사건에는 적용되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
대준블루온은 18세대, 2017.06.20. 준공된 오피스텔입니다. 제시된 실거래 표본은 2021.07.~2021.08.의 2건으로 평균 225,000,000원, 최신 표본은 229,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 74.62㎡ | 10 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 72.64㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 225,000,000원 |
표면 최저가 27,294,000원은 비교 평균의 12.1%지만, 이는 미배당 보증금을 빼고 본 숫자입니다. 실질취득액을 보증금 수준인 약 225,000,000원으로 놓으면 비교 평균의 약 100.0%입니다. 최신 표본 229,000,000원보다 4,000,000원 낮을 뿐이며, 거래 표본도 2건으로 적고 시점이 2021년이므로 현재 가격 여유가 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 27,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 891,292원 |
| 1. 임차인 민성기 보증금 | 225,000,000원 | 26,402,708원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 배당으로 26,402,708원만 회수하고, 잔여 보증금 198,597,292원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 예상액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부와 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 14층 건물의 9층 904호입니다.
- 입지. 숭의로타리 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,563,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 급·배수설비, 위생설비, 승강기 설비가 있으며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 오피스텔이고 실거래 표본이 2건에 그치며, 본건은 단지 평균 3.1회보다 많은 6회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 곧 취득가가 아님. 최저가와 별도로 미배당 임차보증금 198,597,292원을 인수하는 구조를 자금계획에 반영해야 합니다.
- 유찰 추가 효과 제한. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당이 줄고 인수액이 늘어, 실질취득액은 약 225,000,000원대로 유지됩니다.
- 임차인 명도. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 인수하는 만큼 보증금 반환과 인도 시점을 함께 협의해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 세금의 법정기일과 집행비용 변동에 따라 임차인 배당액 및 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래는 2021.07.~08.의 2건이므로 현장 중개업소의 매도호가·임대수요·최근 거래 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 2,729만원, 취득가는 약 2.25억”
이 사건은 유찰 횟수나 할인율만 보면 파격적인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원이 감정가 232,000,000원에 근접하고, 배당 후 부족분을 매수인이 인수합니다. 현 회차에서 최저가 27,294,000원에 낙찰받더라도 부담 합계는 225,891,292원이며, 7회·8회 유찰 시나리오에서도 약 225,000,000원대가 유지됩니다.
이는 실거래 비교 평균 225,000,000원과 사실상 같은 수준입니다. 게다가 거래 표본은 2건이고, 6회 유찰된 18세대 오피스텔이라는 환금성 부담도 있습니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 매우 낮지만, 실질취득액에는 가격 메리트가 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 인수할 보증금을 포함한 총비용이 현재 시장가치보다 충분히 낮은지를 확인하는 것입니다.
