의정부지방법원 2025타경63363. 고양시 일산서구 덕이동 대림하이츠 102동 401호, 전용 47.52㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 박상아는 2022.01.17. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.11.01. 국민건강보험공단 압류가 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그 뒤 2024.03.08. 유영지의 주택임차권등기, 2025.06.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.08.06. 고양시 압류가 이어집니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보는 것이 아니라 선순위 임차보증금과 확약서의 결합입니다. 유영지는 임대차계약일 2021.11.29., 확정일자 2021.12.10., 주민등록은 자료상 2021.12.21.로 기재돼 있고 등기부 3-2 경정에서는 2021.12.22.로 정정돼 있습니다. 어느 날짜를 적용해도 말소기준인 2022.11.01.보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 보증금은 210,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 730-3 대림하이츠 102동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 47.52㎡ · 지하1층/지상4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박상아 (2022.01.17. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수구조가 바뀐다
2018.04.30. 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 100,870,000원은 2021.12.23. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.11.01. 국민건강보험공단 압류입니다. 유영지의 임차관계는 그보다 앞서 형성돼 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 2021.12.21. / 2021.12.10. 등기부 3-2 경정 주민등록일 2021.12.22. | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 확약 없을 때 룰상 110,790,020원 |
| 이현서 | 2025.01.20. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 이름이 확인되는 임차인은 2명입니다. 등기부의 3-2 항목은 유영지 임차권의 주민등록일 경정 내역으로, 별도의 세 번째 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 이현서는 2025.01.20. 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 물건은 확약 반영 후 매수인 인수액이 실질 0원이므로, 현재 회차에서는 실질취득액이 최저매각가 101,430,000원과 같습니다. 가격 비교는 이를 기준으로 해야 합니다. 같은 단지·동일 면적 47.52㎡의 거래 자료는 3건이며, 가장 최근 확인 거래는 2023.09.입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 47.52㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2023.08 | 47.52㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 47.52㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.52㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | 47.52㎡ | 3건 | 180,000,000원 |
현재 실질취득 101,430,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 61.5% 수준입니다. 다만 전체 평균 180,000,000원에는 2022.01.의 210,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,220,020원 |
| 1. 임차인 유영지 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 99,209,980원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 유영지 보증금 중 110,790,020원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 승계되어 101,430,000원 + 110,790,020원 구조가 되지만, 이 사건은 2026.06.02. 확약서에 따라 그 승계가 실질 0원으로 해소됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 단지는 27세대입니다. 준공일은 2017.09.11.입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택과 소규모 공장이 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층/지상4층. 기본 위생설비·난방설비·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 공동주택 부지로 이용 중이며 동측으로 폭 10M 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 875,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래 표본이 3건이고 최신 거래가 2023.09.에 머물러 있습니다. 여기에 최근 대비 과거 거래 추세 -21.4%, 평균 유찰 6.0회가 겹쳐 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 범위가 유영지 임차보증금에 정확히 연결되는지 원문을 대조하세요.
- 유영지 임차권 말소 조건 확인. 배당 후 부족분이 남아도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 이현서 점유관계 확인. 2025.01.20. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 점유 여부와 명도 필요성을 확인하세요.
- 가격은 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 기준으로 보고, -21.4% 하락 추세와 6회 유찰을 함께 반영해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 동일 면적 실거래는 3건이며 최신 거래가 2023.09.입니다. 현재 시점의 매수 수요와 실제 호가·거래 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약 때문에 실질취득 구조가 달라진다”
이 사건을 배당표만 보면 낙찰가 101,430,000원에 유영지 보증금 미배당 110,790,020원이 붙어 총 부담이 크게 늘어나는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.06.02. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 그 미배당액의 매수인 인수는 실질 0원이 되고, 현재 회차의 실질취득액은 101,430,000원으로 고정됩니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 165,000,000원의 61.5% 수준이지만, 시장 흐름은 단순하지 않습니다. 최신 확인 거래가 2023.09.이고, 최근 대비 과거 거래 추세는 -21.4%, 이미 6회 유찰됐으며 단지 경매 통계의 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 권리위험은 크게 줄었지만, 환금성과 시세의 현재성은 보수적으로 봐야 하는 다세대 경매입니다.
