의정부지방법원 2025타경63363. 고양시 일산서구 덕이동 대림하이츠 102동 401호, 전용 47.52㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자를 갖춘 임차권자 유영지의 보증금 210,000,000원입니다. 현재 최저매각가 207,000,000원에서 집행비용 3,698,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 203,302,000원이고, 룰상 부족분은 6,698,000원입니다.
하지만 이 물건에는 중요한 조건변경이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.02.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약의 효력과 적용을 원본에서 확인하는 전제로 유영지 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 730-3 대림하이츠 제102동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 장자길 117 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.52㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 박상아 (2022.01.17. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (4회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 승부처
2018.04.30. 설정된 국민은행 근저당권 100,870,000원은 2021.12.23. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.01. 국민건강보험공단 압류입니다. 유영지는 그보다 앞선 2021.12.10. 확정일자와 2021.12.21.~2021.12.22. 전입·점유 시점을 갖고 있어 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다.
임차권등기는 2024.03.08. 이뤄졌고, 2024.03.27. 주민등록일자를 2021.12.22.로 경정했습니다. 이 경정등기는 별도의 새 임차인이 아니라 유영지 임차권등기의 주민등록일자를 바로잡은 내용입니다. 이후 2025.06.11. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 2025.08.06. 고양시 압류가 추가됐습니다. 말소기준 이후의 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 말소되지만, 유영지의 선행 대항력에서 비롯되는 미배당 보증금 문제는 확약이 없다면 별도로 남습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.21. 확정 2021.12.10. 경정 주민등록일자 2021.12.22. | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 이현서 | 점유 부분 미상 | 2025.01.20. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인되는 실제 임차관계는 유영지·이현서 2명입니다. 유영지 임차권의 2024.03.27. 경정등기는 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 이현서의 전입일은 말소기준인 2022.11.01.보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인이 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 현황과 명도 상대방은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 실질취득 시나리오 — 확약이 없으면 보증금에 수렴, 확약 반영 시 입찰가만 부담
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 100% | 207,000,000원 | 6,698,000원 | 0원* | 207,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 80% | 165,600,000원 | 47,518,400원 | 0원* | 165,600,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 64% | 132,480,000원 | 80,174,720원 | 0원* | 132,480,000원 |
* 확약 반영 인수 0원은 2026.06.02. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 룰상 미배당액은 확약이 없을 때 대항력 임차인에게 지급되지 못해 매수인이 인수할 수 있는 금액입니다.
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 유영지 보증금의 미배당액이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 총부담은 보증금 210,000,000원 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기 확약이 제출돼, 확약이 반영되는 경우에는 실질취득액이 각 회차의 매각가와 같아집니다.
④ 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 시세보다 높다
대림하이츠 101동·102동·103동은 총 27세대, 2017.09.11. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 47.52㎡의 확인 거래는 3건이며, 전체 평균은 180,000,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 2022.01. 거래 210,000,000원이 포함된 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 47.52㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2023.08 | 47.52㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 47.52㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.52㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | 47.52㎡ | 3건 | 180,000,000원 |
현재 실질취득액 207,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 125.5%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 높고, 최근 거래군이 과거 거래보다 -21.4% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 180,000,000원만을 기준으로 가격을 평가해서는 안 되며, 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 유영지 보증금 | 210,000,000원 | 203,302,000원 |
| 룰상 미배당 보증금 | - | 6,698,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 100,870,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,698,000원을 제외한 203,302,000원이 임차인 유영지에게 배당되는 계산입니다. 보증금 부족분은 룰상 6,698,000원이지만, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 반영되면 실질 인수는 0원*입니다. 국민은행 근저당권은 2021.12.23. 이미 말소됐으며, 배당 시나리오상 배당액도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 공동주택 27세대 부지입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택과 소규모 공장이 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층/지상4층 건물이며 기본 위생설비, 난방설비, 도시가스설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측으로 폭 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지, 지목은 대, 토지면적 1,649㎡, 공시지가 875,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 zone)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 27세대의 소규모 다세대주택이고 동일 면적 확인 거래가 3건에 그쳐, 가격 판단 시 거래 표본과 매도 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.02.자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 적용 대상, 대항력 포기 문구와 임차권등기 말소 동의 조건을 사건기록 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 유영지의 배당요구·임차권등기와 이현서의 점유 상태, 보증금 및 인도 대상자를 최신 명세서와 현황조사서로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 확약 반영 시 현재 실질취득액은 207,000,000원입니다. 최저가가 아니라 실질취득액을 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 160,000,000원에 비교해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 180,000,000원에는 2022.01. 거래 210,000,000원이 포함됩니다. 가격 판단은 최근 평균·최신 거래·-21.4% 추세를 우선해야 합니다.
- 명도 확인. 확약이 임차보증금 인수와 임차권등기 말소 문제를 줄여도 실제 점유자의 퇴거·인도 일정은 별도 협의나 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세와 배당표 변동 가능성을 관리주체와 사건기록을 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 현재 가격은 싸지 않다”
이 사건은 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차에서는 룰상 6,698,000원, 5회 유찰 시 47,518,400원, 6회 유찰 시 80,174,720원으로 미배당액이 커집니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이 되고, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
문제는 현재 가격입니다. 현재 실질취득액 207,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 125.5%이고 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다. 거래 흐름도 -21.4% 하락했고, 소규모 27세대 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 확약은 권리위험을 낮추지만, 현재 가격의 고평가까지 없애주지는 않는다입니다. 권리는 확약 원본 확인, 가격은 보류.