의정부지방법원 2025타경63407. 고양시 덕양구 대자동 삼성베스트타운 F동 3층 301호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “6회 유찰 물건”이 아닙니다. 임차권자 송수민은 확정일자 2022.05.12, 주민등록·점유개시 2022.06.14, 보증금 160,000,000원으로 확인되고, 말소기준인 2025.06.18 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 원칙만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수해야 하는 사건입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.02 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 송수민 보증금에 관해서는 배당 부족액이 발생하더라도 매수인의 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 다만 이 확약의 효과는 해당 임차보증금에 한정해 봐야 하며, 다른 별도 권리까지 포괄적으로 없애는 문서로 확대해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63407 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 대자동 378-6 삼성베스트타운 에프동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 중 3층 301호 |
| 사용승인 | 2013.01.09 |
| 소유자 | 정지영 · 2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
과거 우리은행·관악신용협동조합·국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정입니다. 반면 송수민의 전입·점유는 2022.06.14로 그보다 앞서고, 확정일자도 2022.05.12이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차권입니다. 2025.07.15 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송수민 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 160,000,000원 | 2022.06.14 2022.05.12 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
② 가격·회차 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 147,000,000원, 현재 최저매각가는 72,030,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고 현재 6회 유찰 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 57,624,000원(39%), 8회 유찰 시 46,099,200원(31%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 직접 비교할 시세 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하면 안 됩니다. 특히 다세대주택은 개별 물건의 위치·도로·건물 상태에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로, 실제 응찰 판단은 인근 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 임차인 송수민 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분 89,666,540원이 발생합니다. 그러나 2026.06.02 확약을 반영하면 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대자동 18, 19통 마을회관 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물의 3층 301호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(용복원취락)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.02 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 배당되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 인근 다세대 실거래가를 기준으로 현재 최저가 72,030,000원을 판단하세요.
- 6회 유찰 사유 점검. 권리 외에도 도로·입지·건물 상태 등 반복 유찰에 영향을 줄 수 있는 현장 조건을 직접 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 등기상 임차권과 실제 현장 점유 상태가 일치하는지 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 72,030,000원이라 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차 기준 89,666,540원이 미배당되어 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.02 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
따라서 권리의 핵심 위험은 확약으로 정리돼 있지만, 가격 판단은 별개입니다. 이미 6회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 시세와 비교하지 않은 채 “반값이라 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 확약의 유효성과 적용 범위를 원문으로 확인하고, 그 다음 실제 시세로 72,030,000원의 적정성을 검증하는 순서가 핵심입니다.
