확약으로 인수는 0원, 그러나 4회 유찰 뒤에도 최저가는 감정가 100% — 고양 삼성베스트타운 에프동 301호

의정부지방법원 2025타경63407. 고양시 덕양구 대자동 삼성베스트타운 에프동 3층 301호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 정지영은 2021.07.30. 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025.06.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 160,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 임차권자 송수민의 보증금 160,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.05.26., 확정일자는 2022.05.12., 전입 및 점유개시는 2022.06.14.이고, 2024.06.19. 건물 전부에 대한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 전입일이 분석상 말소기준권리인 2013.01.18. 우리은행 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.

여기에 주택도시보증공사가 2026.06.02. “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 물건의 실질취득금액은 최저가 147,000,000원 + 실질 인수 0원 = 147,000,000원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 인수는 해소, 원본 대조는 필수

분석상 말소기준은 2013.01.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 126,000,000원으로 제시돼 있습니다. 이후의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 송수민의 전입·점유개시일은 2022.06.14.로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

* 확약 적용 전 보증금 기준 금액은 160,000,000원이며, 예상배당표상 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 0원입니다. 다만 2026.06.02. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 송수민 관련 보증금에만 적용되므로, 현장에서 별도의 미확인 점유자나 임차인이 확인될 경우 그 권리까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

② 가격·유찰 구조 — 최저가가 낮아진 상태가 아니다

현재 회차는 4회 유찰로 표시돼 있지만 최저매각가는 감정가와 같은 147,000,000원입니다. 매수인이 인수할 금액은 실질 0원이므로 현재 실질취득금액도 147,000,000원입니다. 확인 가능한 가격 기준에서 감정가 대비 할인은 발생하지 않았습니다.

시세 대비 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득금액으로 해야 합니다. 이 사건은 확약으로 인수가 0원이므로 두 금액이 같지만, 현재 실질취득 147,000,000원이 주변 거래보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 4회 유찰이라는 숫자만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

총 채권액 571,000,000원 중 채권자 배당액은 144,142,000원, 미배당액은 426,858,000원으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대자동 18·19통 마을회관 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·농경지 및 자연림이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 인접도로·인접토지와 등고평탄한 사다리형이며, 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 중 3층 301호로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용복원취락), 과밀억제권역, 가축사육 전부제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 단독·다세대주택과 농경지·자연림이 혼재하고 폭 약 4m 도로에 접한 다세대주택이므로, 입찰 전 동일 생활권의 실제 거래속도와 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.02.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차인, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 데 필요한 서류와 처리 시점을 주택도시보증공사 및 법원 기록으로 확인하세요.
• 별도 점유자 조사. 확약은 송수민 관련 보증금에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대확인 등을 통해 별도의 점유자·임차인이 없는지 다시 확인하세요.
• 등기·배당 원본 대조. 말소된 것으로 기재된 근저당이 배당 시뮬레이션에는 반영돼 있으므로 최신 등기부, 채권계산서, 배당요구 내역을 상호 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 실질취득 147,000,000원이 감정가와 동일합니다. 4회 유찰 숫자만 보지 말고 대자동 일대 유사 다세대주택의 실거래·임대수익을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 도로·주차·내부 상태. 폭 약 4m 도로의 차량 통행과 주차 여건, 3층 최상층의 누수·단열 상태, 공용부 관리상태를 현장에서 확인하세요.
• 체납 항목. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 공과금과 인도·명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 매각기일 상태 확인. 매각기일은 2026.07.22.로 기재돼 있으므로 매각 결과, 변경·연기·취하 여부를 법원 기록으로 확인하세요.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격과 서류는 보류”

이 사건의 가장 큰 권리위험은 송수민의 임차보증금 160,000,000원이지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 제공된 대항력 판정까지 합치면 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다.

그러나 권리위험이 낮아졌다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저가 147,000,000원은 감정가와 동일하고, 4회 유찰이라는 표시와 달리 감정가 대비 가격이 낮아진 상태가 아닙니다. 여기에 다세대주택의 환금성, 농경지·자연림 혼재 입지, 폭 약 4m 도로, 근저당 말소 이력과 배당표의 대조 문제까지 남아 있습니다. 결론은 확약 확인 시 인수는 합격, 현재 가격과 원본 검증은 보류입니다.