의정부지방법원 2025타경63449. 고양시 일산동구 중산동의 더 어반 102동 1층 102호, 전용 44.81㎡ 다세대주택입니다. 감정가 208,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 101,920,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다.
하지만 권리구조를 보면 단순한 저가 물건이 아닙니다. 경매개시결정보다 앞선 2024.03.29. 최진현의 주택임차권등기가 있고, 여기에 등록된 보증금은 183,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서가 없었다면 이 선순위 임차권의 미배당 보증금 인수를 중점적으로 검토해야 하는 구조입니다.
확약서로 공사가 주장하는 보증금 채권의 인수 위험은 실질적으로 해소된 것으로 볼 수 있지만, 2024.12.17. 전입한 이은주에 대한 별도의 권리관계는 해결되지 않았습니다. 실제 입찰 판단은 확약의 적용 범위와 이은주의 임대차관계를 확인한 뒤 이루어져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 76-16 더 어반 102동 1층 102호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 고양대로 843-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 44.81㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 1층 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 건물 현황 | 더어반102동 · 8세대 · 2018.04.17. 준공 |
| 소유자 | 김만희 (2020.03.26. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 208,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,920,000원 (6회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.19. 강제경매개시결정으로 기재 그 이전에 설정된 임차권등기는 확약의 효력 확인 필요 |
| 임차인 | 실제 임차인으로 조사된 인물 2명: 최진현·이은주 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 임차인 수에 합산하지 않음 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
등기부상 임차보증금은 183,000,000원입니다. 공사의 확약이 적용되지 않는다면 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토해야 합니다.
- 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의
* 확약 적용 전 원칙적으로 검토할 금액: 등기부상 임차보증금 183,000,000원. 확약에 따른 실질 인수: 0원. 단, 확약의 권리귀속·적용 범위 및 최진현 명의 임차권등기의 실제 말소 처리를 원본으로 확인해야 합니다. 이은주의 별도 임차관계에는 이 확약이 자동 적용되지 않습니다.
그러나 보증금·확정일자·계약내용 및 실제 점유에 관한 충분한 정보가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능성이 있으나 최종 판정과 인수액은 미상입니다.
공사의 확약만으로 이은주의 권리까지 포기되거나 소멸한다고 볼 수 없습니다. 이은주에게 독립적인 대항력과 보증금반환채권이 존재하는지가 핵심 확인사항입니다.그 밖의 등기 이력. 2018년 주식회사생보부동산신탁 앞으로 이루어진 신탁등기는 2020.01.23. 말소됐습니다. 2020.08.03. 고양세무서장의 압류 역시 2021.03.10. 해제로 말소됐습니다. 현재 주된 권리검토 대상은 선순위 임차권의 확약 처리와 별도 임차인 이은주의 임대차관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 아직 미확정
| 임차인 | 전입 / 등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진현 건물전부 주택임차권등기 | 전입 2020.03.16. 점유개시 2020.03.14. 등기 2024.03.29. | 183,000,000원 등기부 기재 | 대항력 있음 선순위 | 확정일자 있음 1차 2020.03.04. 2차 없음 배당순위 별도 확인 | 실질 0원* 공사 확약 적용 등기 말소 확인 필요 |
| 이은주 별도 전입자 | 전입 2024.12.17. | 미상 | 가능 · 미상 점유·계약 확인 필요 | 미상 확정일자 미확인 | 인수 위험 미해소 금액 산정 불가 |
* 최진현 명의 임차권에 관하여 공사가 제출한 확약의 적용 범위와 실제 말소 절차가 확인된다는 전제입니다. 이은주의 독립적인 보증금반환채권은 포함하지 않습니다.
최진현의 임대차 이력. 1차 계약일은 2020.02.27., 2차 계약일은 2022.02.10.입니다. 1차 계약의 확정일자는 2020.03.04.이며, 2차 계약의 확정일자는 없습니다. 임차권등기에 기재된 보증금 총액은 183,000,000원입니다.
주택도시보증공사는 보증금 관련 채권을 행사하는 신청채권자입니다. 따라서 공사의 청구액 183,000,000원과 최진현의 임차권등기 보증금 183,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 정확한 채권 승계관계와 최진현의 잔존 권리는 원본 확인이 필요합니다.
실질취득원가 = 실제 낙찰가 + 이은주에게 발생하는 인수금액 + 기타 취득비용
이은주가 유효한 대항력을 보유하고 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수해야 하는 경우에는, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득원가가 낮아지지 않을 수 있습니다.현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득원가를 특정하거나 시세 대비 할인율을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 52.3% 할인처럼 보이지만 하락 추세
더어반102동의 동일 전용면적 44.81㎡ 실거래는 총 3건입니다. 그중 가장 최근 거래는 2025년 3월 195,000,000원입니다. 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 215,000,000원보다 이 최신 거래를 우선 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 44.81㎡ | 2층 | 195,000,000원 |
| 2023.08 | 44.81㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 44.81㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.81㎡ | 3건 | 215,000,000원 |
| 최근 집계 평균 | 44.81㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
과거 거래가격은 225,000,000원이었으나 최신 거래가격은 195,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -13.3%입니다.
현재 최저가 101,920,000원은 최근 집계 시세 195,000,000원의 52.3%입니다. 하지만 이는 낙찰대금만 비교한 수치이며, 이은주의 미상 보증금이나 기타 취득비용을 포함한 실제 취득원가의 할인율은 아닙니다.
최근 집계 평균 195,000,000원도 표본이 단 1건이며, 거래된 호수는 2층으로 경매 대상인 1층과 층수가 다릅니다.
실거래 하락 추세 -13.3%와 작은 표본을 함께 고려해야 합니다. 과거 전체 평균 215,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.현재 물건은 이보다 많은 6회 유찰 상태입니다. 확약에도 불구하고 남아 있는 임차관계, 작은 거래 표본, 하락하는 실거래 추세 및 다세대주택의 환금성을 함께 검토해야 합니다.
유찰의 구체적인 원인이 어느 요소 때문인지는 확인되지 않았으므로 특정 원인을 단정할 수 없습니다.④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 금액이 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당되지만, 청구액 전액에는 미달합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,226,880원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 183,000,000원 | 99,693,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권 미배당 | - | 83,306,880원 |
신청채권 미배당액 83,306,880원은 배당금에 포함되지 않는 채권 부족액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당표이며, 최종 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
공사가 제출한 확약서에는 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 공사 청구분의 부족액을 곧바로 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
공사 청구분 실질 인수 0원*. 이은주에 대한 별도 인수 위험은 계속 남습니다.⑤ 회차별 시나리오 — 유찰해도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 구분 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰) 감정가 49% | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 83,306,880원 | 공사 청구분 0원* 이은주 미상 |
| 7회 유찰 시 감정가 39% | 81,536,000원 | 79,668,352원 | 103,331,648원 | 공사 청구분 0원* 이은주 미상 |
| 8회 유찰 시 감정가 31% | 65,228,800원 | 63,654,682원 | 119,345,318원 | 공사 청구분 0원* 이은주 미상 |
* 공사의 확약에 따른 인수조건을 전제로 한 금액입니다. 이은주의 보증금과 독립적인 인수 위험은 각 회차 모두 산정되지 않았습니다. 회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오로 실제 매각 확정을 뜻하지 않습니다.
유찰이 계속되면 낙찰대금은 내려가지만, 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 경우에는 미배당 보증금이 인수액으로 전환될 수 있습니다. 따라서 낙찰대금이 낮아진 만큼 총취득원가도 낮아진다고 가정하면 안 됩니다.
이 사건에서는 공사 확약으로 해당 청구분의 실질 인수는 0원*으로 분석하지만, 이은주의 별도 보증금이 미상이어서 같은 원리의 추가 인수가 발생하는지 판단할 수 없습니다.
현재 52.3%라는 가격비율은 실질취득원가의 할인율이 아닙니다.⑥ 권리·가격 종합 판단
해당 공사 청구분은 배당 부족액이 발생해도 실질 인수 0원*으로 분석할 수 있다는 점에서, 확약이 없는 선순위 임차권 인수형과 구분됩니다.
다만 확약의 실제 적용 범위와 등기 말소가 확인되어야 하며, 별도 임차인의 위험까지 해소한 것은 아닙니다.둘째, 실거래 가격이 225,000,000원에서 195,000,000원으로 낮아졌고, 최근 대비 과거 추세가 -13.3%입니다.
셋째, 거래 표본이 3건뿐이고 최신 거래도 2025.03.으로 오래됐습니다. 현재 가격을 검증할 최신 실거래 근거가 부족합니다.
넷째, 이미 6회 유찰된 8세대 규모의 다세대주택으로, 실제 처분가격과 환금성을 신중하게 검토해야 합니다.
확약 하나만으로 인수 위험 전체가 사라졌다고 평가할 수 없습니다.⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 중산동 안곡고등학교 남동측 인근입니다. 주변에 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 풍산역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 유사 사다리형의 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역 및 교육환경 상대보호구역 등의 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용도 확인 대상입니다.
- 토지. 토지면적 420.0㎡, 공시지가 1,297,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 개별 호수의 대지권 면적이나 지분가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장 확인을 대신할 수는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 동일면적 거래는 3건입니다. 최신 거래가격 하락과 6회 유찰을 고려하면 실제 매도 가능 가격과 소요기간에 대한 별도 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.02.자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 정확한 문언, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인합니다.
- 채권 승계관계. 주택도시보증공사의 183,000,000원 청구와 최진현의 183,000,000원 임차권등기가 어떤 권리관계로 연결되는지 확인하고 중복 계산을 방지합니다.
- 임차권등기 말소. 최진현 명의 을구 1번 임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는지, 말소 절차 및 잔존 권리 유무를 확인합니다.
- 이은주 임대차. 전입일 2024.12.17. 이외에 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부, 독립적인 대항력 유무를 확인합니다.
- 실질취득원가. 최저가에만 근거해 응찰가를 산정하지 말고, 이은주의 인수 가능 금액을 확인한 후 실제 낙찰가와 합산하여 시세와 비교합니다.
- 최신 실거래. 2025.03. 거래 이후 현재까지 동일 건물·인근 유사 다세대주택의 거래가를 확인합니다. 과거 전체 평균 215,000,000원만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 1층 현장 상태. 동일 면적의 확인된 실거래는 2층과 3층이므로 대상인 1층의 채광·습기·사생활·내부 상태를 별도로 확인합니다.
- 점유 및 명도. 현재 실제 점유자와 사용관계를 확인하고, 임차인 권리관계에 따른 인도·명도 비용과 절차를 검토합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.16. 접수된 민간임대주택등기의 현황과 매각 이후 등록·의무 관련 사항을 확인합니다.
- 기타 비용 및 규제. 미납 관리비, 당해세, 취득 관련 비용, 토지거래허가구역 적용 여부와 실제 거래 제한사항을 확인합니다.
- 매각조건 최신 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조합니다.
맺으며 — “확약은 핵심 열쇠지만, 아직 문이 완전히 열린 것은 아니다”
이 물건의 가장 중요한 사실은 감정가가 2.08억에서 최저가 1.02억으로 내려왔다는 것이 아닙니다. 183,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 그에 대한 주택도시보증공사의 대항력 포기·말소 동의 확약서가 존재한다는 점입니다.
확약의 적용을 전제로 공사가 행사하는 보증금 채권의 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 그러나 별도 전입자 이은주의 보증금은 미상이고, 대항력과 승계 여부도 확정되지 않았습니다. 이 문제를 해결하기 전에는 총취득원가 자체를 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 최신 실거래가 195,000,000원으로 낮아졌고 추세는 -13.3%입니다. 거래 표본이 적고 마지막 거래가 오래됐으며, 소규모 다세대주택이 이미 6회 유찰됐다는 점도 무시할 수 없습니다.
결론은 명확합니다. 공사의 확약에 따른 인수 위험 완화와 이은주의 미해소 인수 위험을 구분해야 합니다. 최저가 52.3%라는 숫자는 실질 할인율이 아니며, 이은주의 권리와 현재 시세를 확인하기 전까지 가격 메리트와 실제 취득원가는 미확정입니다.
