의정부지방법원 2025타경63449. 고양시 일산동구 중산동 ‘더 어반’ 102동 1층 102호, 전용 44.81㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 선순위다”에서 끝나지 않습니다. 등기상 최진현의 임차권은 주민등록일자 2020.03.16, 점유개시일자 2020.03.14, 임차보증금 183,000,000원으로 강제경매개시결정일 2025.06.19보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인 인수 위험을 먼저 의심해야 하는 구조입니다.
그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.02 대항력포기확약서를 제출했습니다. 내용은 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 것입니다. 따라서 HUG가 주장하는 임차보증금 부분은 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 미배당액을 떠안는 구조가 아니라 실질 인수 0원*으로 봅니다.
다만 이 확약은 모든 점유관계를 일괄 해소하는 문서가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이은주가 2024.12.17 전입한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이은주는 경매개시결정일보다 먼저 전입했으므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, HUG 확약이 이은주에게 적용된다는 내용은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 76-16 더 어반 제102동 제1층 제102호 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 고양대로 843-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.81㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 김만희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (4회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
소유권보존과 신탁등기를 거쳐 2020.03.26 김만희 명의로 소유권이 이전됐습니다. 2020.08.03 국세 압류가 설정됐지만 2021.03.10 해제로 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 압류는 아닙니다. 2022.09.16에는 민간임대주택등기가 기록됐으며, 현행 효력과 매각 후 정리 여부는 등기 및 매각조건 원문 확인이 필요합니다.
권리분석의 기준 시점은 2025.06.19 강제경매개시결정입니다. 최진현의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.03.29에 설정됐고, 등기에는 임차보증금 183,000,000원, 주민등록일자 2020.03.16, 1차 확정일자 2020.03.04, 2차 확정일자 없음으로 기재돼 있습니다. 선순위 임차권이지만 HUG의 2026.06.02 확약 때문에 해당 임차보증금 미배당액은 매수인이 승계하지 않는 조건입니다.
② 임차 관계인 — 확약 적용 대상과 미상 점유자를 분리
확인되는 임차 관계인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 신청채권자이자 확약 제출자이므로 별도의 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.
| 이름 / 관계 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진현 건물 전부 · 임차권등기 | 점유 2020.03.14 전입 2020.03.16 임차권등기 2024.03.29 | 183,000,000원 | 선순위 임차권 | 배당요구 있음 1차 확정일자 2020.03.04 2차 확정일자 없음 | HUG 확약 적용 실질 인수 0원* |
| 이은주 현황조사 전입자 | 전입 2024.12.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 | 별도 확인 HUG 확약 적용 확인 없음 |
* 0원 처리는 주택도시보증공사의 2026.06.02 대항력포기·임차권등기 말소 확약이 적용되는 임차보증금 부분에 한합니다. 이은주의 미상 보증금과 권리는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다
더 어반 102동은 8세대, 사용승인일 2018.04.17의 소규모 다세대주택입니다. 전용 44.81㎡ 실거래는 확인되는 표본이 3건으로 많지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 44.81㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2023.08 | 44.81㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 44.81㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.81㎡ | 3건 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.81㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
전체 평균만 보면 최저가 208,000,000원은 평균 215,000,000원의 96.7%라 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 전체 평균에는 2021.09와 2023.08의 225,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 더 최근의 2025.03 거래 195,000,000원을 우선해야 합니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 195,000,000원이며, 현재 최저가는 그 가격의 106.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -13.3%로 하락입니다. 따라서 전체 평균 대비 96.7%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 가점을 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 1.8% 추정) | - | 3,712,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 183,000,000원 | 183,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,288,000원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,712,000원을 제외하고 주택도시보증공사의 청구액 183,000,000원이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 21,288,000원입니다. 이 가정에서는 HUG 청구액의 미배당도 발생하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 100% | 208,000,000원 | 183,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 80% | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 19,729,600원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 64% | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 52,543,680원 | 0원* |
HUG 청구액이 전액 배당되지 않는 회차에서도 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 따라 해당 미배당액의 매수인 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이은주의 미상 보증금 위험은 위 배당 시나리오에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안곡고등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 경의중앙선 풍산역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 유사 사다리형 다세대주택 부지이며, 토지면적은 420.0㎡, 공시지가는 1,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택으로 동일 면적 실거래가 3건에 불과하고 최근 거래 추세가 -13.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이은주 임대차 확인. 계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 총 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02 대항력포기확약서의 적용 대상, 임차권등기 표시, 말소 절차와 조건을 원문으로 대조하세요.
- 회차·최저가 대조. 4회 유찰인데 감정가 100%로 표시된 이유와 실제 입찰 최저가를 매각공고에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 등기의 현행 효력과 매각 후 말소·승계 여부를 등기 및 매각조건에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 215,000,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 195,000,000원을 입찰가 판단의 우선 기준으로 두세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.3%이고 현재 최저가가 최근 시세의 106.7%이므로 현재 가격을 저가로 평가하면 안 됩니다.
- 1층 상태 확인. 채광·소음·사생활·습기·보안과 내부 수리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 명도 대상 특정. 등기상 임차권자와 현황조사 전입자가 달라 실제 점유자 및 인도 상대방을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 확약은 큰 위험 하나를 지웠지만, 안전한 입찰가는 아직 아니다
이 사건에서 가장 큰 선순위 권리는 최진현 명의의 임차보증금 183,000,000원입니다. 정상적인 선순위 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 임차보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.06.02 확약으로 해당 보증금 부분은 전액 배당되지 않아도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수 0원*입니다.
문제는 확약 밖에 있습니다. 이은주의 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 인수 위험이 아직 닫히지 않았고, 현재 최저가 208,000,000원은 최근 거래 195,000,000원의 106.7%입니다. 최근 추세도 -13.3%, 단지는 8세대, 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 게다가 이 사건은 이미 4회 유찰로 표시됐지만 최저가가 감정가의 100%입니다.
HUG 확약은 합격, 미상 점유자와 가격은 불합격. 이은주의 임대차가 무보증 또는 인수 없는 관계로 확인되고 실제 최저가가 최근 시세 아래로 조정되기 전에는, 권리와 가격 어느 쪽에서도 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기 어렵습니다.