인수는 0원이지만, 감정가의 ‘24%’만 보고 싸다고 할 수 없다 — 파주 이타워2 123호

의정부지방법원 2025타경63452. 파주시 다율동 이타워2 제1층 제123호로, 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 근린생활시설입니다. 최원기가 2023.03.31. 거래가액 813,020,000원으로 소유권을 이전받은 날, 우리은행이 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 이시티 근저당·중앙농업협동조합 근저당·파주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

점유자는 임차인 오재석 1명입니다. 보증금 80,000,000원, 월 차임 2,300,000원이며 전입일은 2024.04.08.입니다. 말소기준일인 2023.03.31.보다 늦어 대항력이 없고, 배당을 받지 못한 보증금이 남더라도 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 233,377,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸

말소기준은 2023.03.31. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 설정된 이시티 근저당권과 이후의 중앙농업협동조합 근저당권, 파주시 압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 후순위 담보권은 없습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

오재석의 전입일은 말소기준보다 약 1년 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 배당요구는 2025.08.20. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 우선변제 여부와 별개로 비대항 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 가격 판단 — 감정가의 24%가 곧 시세는 아니다

감정가 972,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 233,377,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%로 낮지만, 근린생활시설의 가치는 동일 면적 아파트처럼 감정가 할인율만으로 평가하기 어렵습니다. 실제 임대료, 공실 가능성, 상권 유동, 전용면적, 관리비와 동종 점포 거래가격을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 233,377,000원 가정)

근저당권 채권최고액 합계는 1,452,000,000원이지만, 집행비용을 제외한 예상 배당액은 229,309,722원입니다. 현재 회차의 채권 미배당액은 1,222,690,278원이며, 이시티와 중앙농업협동조합은 예상 배당이 없습니다. 이 미배당 채권은 담보권자 측 손실로 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 대지권. 매각물건명세서에는 미등기 대지권이 있다고 기재돼 있습니다. 다만 최저매각가격에 적정 대지권이 포함되어 평가됐고, 취득세 신고 및 주식회사무궁화신탁 회신에 따르면 토지가격을 포함해 취득세를 신고하고 분양대금을 납부했습니다.
• 입지. 다율초등학교 남측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물의 1층 점포로, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시 창호입니다.
• 설비. 기본 위생설비와 냉난방설비, 승강기, 소화전, 화재경보설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 평탄한 토지이며 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 근린상업지역이고 공시지가는 2,017,000원/㎡입니다.
• 도로. 차량 출입이 가능한 포장도로를 갖췄고 대로3류와 중로2류에 접합니다.
• 규제. 파주운정3지구 도시지역·근린상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역과 군사시설 제한보호구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 시세 검증. 감정가 할인율이 아니라 같은 상권·같은 층·유사 면적 근린생활시설의 실제 거래가격과 보증금·월세 수준을 기준으로 응찰가를 정하세요.
• 임대수익 확인. 현재 확인된 월 차임은 2,300,000원입니다. 실제 납부 여부, 계약기간, 관리비 부담과 공실 전환 가능성을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유 중입니다. 배당·인도 일정과 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 공부와 감정평가상 근린생활시설인데 임차인 자료에는 주거 사용으로 기록돼 있습니다. 내부 구조와 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
• 미등기 대지권. 대지권이 최저가에 포함 평가됐다는 기재와 토지대금 납부 회신을 등기부·매각물건명세서·감정평가서 원문에서 대조하세요.
• 세금·배당 변수. 파주시 압류가 존재하고 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 교부청구와 배당요구 종기를 확인하세요.
• 4회 유찰 원인. 낮은 최저가만 보지 말고 상권, 점포 위치, 내부 상태, 공실 가능성, 대지권과 사용상태 등 반복 유찰의 원인을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 변경사항을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”

이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2023.03.31. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 오재석의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 972,000,000원에서 4회 유찰돼 233,377,000원까지 내려왔지만, 이는 감정가 대비 비율일 뿐 동종 근린생활시설의 현재 시세나 수익가치를 의미하지 않습니다. 여기에 미등기 대지권과 주거 사용 기록, 4회 유찰이라는 시장 신호가 함께 존재합니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 물건의 승부처는 낮은 낙찰률이 아니라 실제 임대수익과 상가 시세로 233,377,000원의 적정성을 증명할 수 있는지에 있습니다.