127,400,000원
의정부지방법원 2025타경63487. 고양시 일산동구 풍동 힐스타운 103동 1층 101호의 다세대주택입니다. 감정가는 260,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 127,400,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 2019.11.28. 전입·점유를 갖춘 임차인입니다.
말소기준권리는 2021.03.15. 남인천세무서장 압류인데, 임차인 정다솜의 전입·점유는 2019.11.28.로 더 빠릅니다. 등기된 임차보증금은 210,000,000원이고 임차권등기명령도 존재합니다. 따라서 이 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당액은 매수인의 인수 위험으로 남습니다. 현재 최저가보다 보증금이 크므로 이 사건은 최저가 127,400,000원짜리 물건이 아니라 실질적으로 약 210,000,000원을 투입하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-29 힐스타운 103동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 51-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.11.24. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2016.05.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정다솜 | 건물전체 | 2019.11.28. | 210,000,000원 | 대항력 있음 배당요구 미배당 인수 위험 |
정다솜은 2019.11.28. 주민등록 및 점유를 시작했고, 이는 말소기준권리인 2021.03.15. 압류보다 앞섭니다. 임대차계약은 2019.10.28.과 2021.12.17., 확정일자는 2019.11.05.과 2021.12.17.로 등기돼 있으며, 2023.12.19. 임차권등기명령 후 2023.12.22. 임차권등기가 접수되었습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라진다고 보면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.1억으로 비교해야 한다
동일 면적 63.95㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2023.03. 260,000,000원, 이전 거래는 2022.09. 265,000,000원이며 평균은 262,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 63.95㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.09 | 63.95㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 평균 | 63.95㎡ | 2건 | 262,500,000원 |
단순 최저가 127,400,000원은 평균 거래가의 48.5%지만, 이 비율을 가격 메리트로 쓰면 안 됩니다. 인수 위험을 포함한 실질취득 약 210,000,000원은 평균 262,500,000원의 약 80.0%, 최신 거래 260,000,000원의 약 80.8%입니다. 수치상 과거 거래보다 낮지만 비교 거래가 2022~2023년 2건뿐이라 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 자료로 보기에는 시차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,142,000,000원 | 124,816,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 채권 배분 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세가 있으면 선순위 차감이 달라질 수 있습니다. 또한 대항력 임차보증금의 실제 배당액과 미배당 인수액은 배당순위와 배당표 확정 결과를 별도로 확인해야 하므로, 이 표의 채권자 배분만으로 매수인 인수가 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 회차별로 낙찰가가 내려가도 실질취득은 달라지지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금과 차이 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 127,400,000원 | 82,600,000원 | 약 210,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 101,920,000원 | 108,080,000원 | 약 210,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 81,536,000원 | 128,464,000원 | 약 210,000,000원 |
대항력 임차보증금이 전액 배당되지 않는다는 전제에서는 낙찰가가 101,920,000원이나 81,536,000원으로 떨어져도 그만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 계산이 그대로 성립하지 않습니다. 이 사건은 배당으로 임차보증금이 얼마나 소멸하는지가 가격을 결정합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다솜초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·각급학교가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2016.05.13.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 950,000원/㎡, 토지면적은 580.0㎡입니다.
- 주의. 현장조사상 호별배치와 건축물현황도 도면의 호별배치가 서로 달라 감정평가는 현황을 기준으로 이뤄졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 정다솜의 210,000,000원 보증금 중 실제 배당으로 소멸하는 금액과 매수인이 인수할 잔액을 매각물건명세서·배당요구·배당순위 기준으로 재확인해야 합니다.
- 최저가만으로 시세 비교 금지. 127,400,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합친 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 호별배치 현장 대조. 현황과 건축물현황도 도면의 호별배치가 다르므로 현장 특정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 거래 표본의 시차. 확인된 동일면적 거래가 2022.09.과 2023.03. 두 건뿐이므로 2026년 현재 가격 판단에는 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 반복 유찰 이유 점검. 이미 6회 유찰된 물건이므로 가격 외에 권리·현황·환금성 문제가 응찰을 막았는지 함께 살펴야 합니다.
맺으며 — “1.274억 낙찰”이 곧 “1.274억 취득”은 아니다
이 사건은 숫자를 어디에 놓느냐에 따라 전혀 다르게 보입니다. 최저매각가만 보면 감정가 260,000,000원의 49%인 127,400,000원이라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 210,000,000원이고, 그 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 매수인의 경제적 부담은 약 210,000,000원 수준으로 올라갑니다.
그 금액은 확인된 과거 실거래 260,000,000원·265,000,000원보다는 낮습니다. 다만 거래 표본이 오래됐고 2건뿐이며, 이미 6회 유찰됐고 호별배치 불일치와 다수 세금 압류까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 추가 유찰 자체가 아니라 “임차보증금 210,000,000원 중 얼마가 배당되고, 최종적으로 얼마를 인수하는가”입니다.
