4회 유찰인데 최저가 100% — 대항력 임차권 2.10억을 먼저 풀어야 한다

의정부지방법원 2025타경63487. 고양시 일산동구 풍동 힐스타운 103동 1층 101호, 전용 63.95㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2016년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이고, 해당 동의 집계 세대수는 8세대입니다. 현재 소유자 박연숙은 2019년 11월 24일 매매를 원인으로 거래가 210,000,000원에 취득했습니다.

권리 흐름의 핵심은 오래된 근저당이 아닙니다. 2016년 우리은행 근저당 110,000,000원은 2019년 11월 25일 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2021년 3월 15일 국세 압류입니다. 임차인 정다솜의 전입·점유는 2019년 11월 28일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 2023년에 이뤄졌더라도 기존 대항력은 별도로 검토해야 하며, 배당되지 않은 보증금 잔액이 있으면 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 있다

말소기준 이후에는 국세·지방세 압류 6건, 주택도시보증공사의 3,142,000,000원 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금 승계 문제는 별도로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정다솜은 2019.11.28 전입·점유했고, 최초 확정일자는 2019.11.05입니다. 말소기준 압류일 2021.03.15보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 임차권등기에는 1차·2차 보증금이 각각 210,000,000원으로 표시되지만 동일 임차인의 갱신 계약이므로 보증금을 420,000,000원으로 중복 합산하지 않고 210,000,000원으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 현재가는 최신 거래와 같다

힐스타운 103동 전용 63.95㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023년 3월 260,000,000원, 비교 평균은 262,500,000원입니다. 현재 최저가 260,000,000원은 평균의 99.0%이고 최신 거래와 정확히 같습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.

④ 회차별 실질취득 — 1.66억에 낙찰돼도 1.66억짜리가 아니다

* 현재 회차의 인수 0원은 임차보증금이 배당으로 전액 회수된다는 전제입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 승계액이 늘어 실질취득액은 보증금 약 210,000,000원에 고정됩니다.

따라서 6회 유찰 시 표시 최저가 166,400,000원만 최근 평균 262,500,000원과 비교해 “약 1억원 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득은 약 210,000,000원입니다. 그래도 비교 평균보다는 낮지만, 실제 입찰 판단은 임차인의 배당액·명도 조건·세금 우선순위를 확인한 뒤 실질취득액으로 해야 합니다.

⑤ 배당 시뮬레이션 (매각가 260,000,000원 기준)

채권 총액 3,462,000,000원, 채권자 배당 255,560,000원, 미배당 3,206,440,000원으로 계산된 기초 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차보증금 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 공동주택인 다세대주택입니다. 4층 건물의 1층 101호이며, 승강기·난방·위생 및 급배수 설비가 설치돼 있습니다.
• 주위환경. 다솜초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 보통 수준입니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 부정형 토지이며 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 용도지역은 계획관리지역이고 공시지가는 950,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 다솜초등학교 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 현황 차이. 현장에서 확인한 호별 배치와 건축물현황도상 호별 배치가 달라, 감정은 현황을 기준으로 이뤄졌습니다. 낙찰 대상의 정확한 위치와 전유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고 비교 거래가 2건뿐입니다. 1층이라는 조건과 동일 건물 경매 매각률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당 재산정. 정다솜의 보증금 210,000,000원이 어떤 순위로 얼마 배당되는지 배당요구·확정일자·전입·점유 자료를 원문으로 대조하세요.
• 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 말소 근저당 제외. 우리은행 근저당은 2019.11.25 말소됐으므로 현존 채권처럼 배당하는 계산을 그대로 사용하지 마세요.
• 실질취득액으로 비교. 5·6회 유찰 시 표시 최저가는 208,000,000원·166,400,000원이지만, 대항력 보증금이 더 크면 실질취득은 약 210,000,000원으로 고정됩니다.
• 회차·최저가 확인. 4회 유찰 표기와 현재 최저가 100%가 함께 기재돼 있으므로, 실제 진행 회차·최저매각가격·매각 결과를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
• 호별 배치 대조. 현황과 건축물현황도상 배치가 다르므로 현장, 집합건축물대장, 등기 도면으로 낙찰 대상 위치를 확인하세요.
• 명도 조건 확인. 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 여부와 열쇠 인도 조건을 확인하고, 점유자가 남아 있다면 명도 비용과 기간을 반영하세요.
• 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비, 공과금, 수선 상태와 1층의 습기·채광·사생활 조건을 현장에서 확인하세요.

맺으며 — 현재가는 시세, 핵심은 보증금 배당이다

이 물건은 최저가가 낮아서 복잡한 사건이 아닙니다. 현재 최저가 260,000,000원은 최신 실거래와 같고 비교 평균 262,500,000원의 99.0%로, 가격 자체에 뚜렷한 할인은 없습니다. 오히려 승부처는 2019년부터 대항력을 갖춘 정다솜의 임차보증금 210,000,000원이 실제로 얼마 배당되느냐입니다.

현재 회차에서 임차보증금이 전액 배당되면 실질취득은 260,000,000원이고 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 그러나 배당이 부족하면 미배당 잔액을 승계합니다. 특히 5회·6회 유찰 시에는 표시 최저가가 208,000,000원·166,400,000원으로 내려가더라도 대항력 보증금이 더 크므로 실질취득은 약 210,000,000원에 고정됩니다. 현재 가격은 보류, 배당표는 재작성, 입찰가는 실질취득액으로 판단하는 것이 이 사건의 결론입니다.