* 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.06.05.자 인수조건변경확약서에 따른 판단입니다. 강기원 보증금 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 약정이 실제 매각조건에 반영되는 것을 전제로 하며, 다른 점유자에게 자동 적용되지 않습니다.

의정부지방법원 2025타경63529. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 6회 유찰되면서 현재 최저매각가는 98,980,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이지만, 이 물건을 일반적인 무임차 주택과 동일하게 보면 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금이 184,000,000원이기 때문입니다.

이 사건의 핵심은 등기된 임차권 자체보다 그 임차권에 연결된 대항력 포기 확약입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약의 효력과 적용 범위가 확인된다면 강기원의 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않는 구조입니다.

하지만 별도로 전입한 권혁미의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 점유자에게 앞선 확약을 확대 적용할 수는 없습니다. 결국 주된 보증금 인수 해소 여부, 별도 점유관계, 실제 거래가격을 구분해서 살펴봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인의 전입

2018년 구산동새마을금고 근저당권의 채권최고액은 861,900,000원이었으나, 해당 근저당권은 2020.07.24. 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.

이후 국세 압류를 시작으로 주택도시보증공사의 가압류, 추가 국세 압류, 파주시 압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 압류·가압류와 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 압류가 말소된다는 것과 실제 배당에서 세금이 어떤 순위로 처리되는지는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 확약을 분리해서 봐야 한다

확인되는 임차·점유 관계자는 강기원과 권혁미, 총 2명입니다. 주택도시보증공사의 보증금 관련 청구 및 경매신청은 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

* 강기원 보증금에 관한 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되는 경우입니다. 권혁미에게는 적용되지 않습니다.

③ 실질 취득금액 — 확약 전후로 결론이 달라진다

현재 최저매각가 98,980,000원에 낙찰된다고 가정하면, 예상 집행비용은 2,181,640원입니다. 비용을 제외한 96,798,360원이 강기원 보증금에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.

확약 전 실질취득금액은 제시된 예상 집행비용을 반영한 수치입니다. 매각대금과 미배당 보증금의 단순 합계이므로 취득세·명도비용·관리비 등은 포함하지 않습니다.

④ 회차별 분석 — 유찰돼도 실질 부담을 확인해야 한다

회차별 확약 전 인수 계산액은 각 회차의 예상배당 조건에 따른 추정치입니다. 확약 적용 인수 0원은 동일한 포기·말소 조건이 유지된다는 전제이며, 권혁미 등 별도 점유자의 미확인 부담은 포함하지 않습니다.

추가 유찰 시 매각가는 낮아지지만, 확약을 적용하지 않은 보증금 인수 계산액은 오히려 증가합니다. 반대로 확약이 유효하게 유지되는 경우 강기원 보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 따라서 회차별 가격을 비교할 때는 확약 전 인수형과 확약 적용형을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

예상 집행비용 2,181,640원 차감 후 강기원 보증금에 96,798,360원이 배당되는 가정입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당 및 미배당액은 달라질 수 있습니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 5,224,000,000원이며, 별도로 표시된 경매신청 청구금액은 184,000,000원입니다. 두 청구를 별개의 실제 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 특히 가압류 청구금액 전체를 이 개별 호실의 실질 인수가액으로 해석하는 것도 적절하지 않습니다.

현재 예상배당에서 주택도시보증공사에 배당되는 금액은 0원입니다. 보증금 부족분이 존재하더라도 대항력 포기 확약이 유효하게 적용된다면 해당 부족분은 매수인에게 승계되지 않는다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 조리읍 대원리 소재 대원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택 중심의 주택지대로, 일부 근린생활시설이 혼재합니다. 편의시설 및 교통시설 접근성 등 주위 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물 내 차량 접근이 가능합니다. 노선버스 정류장까지의 거리와 운행 횟수 등을 고려한 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 외장 타일 등으로 마감되어 있으며, 방 3개·거실·주방/식당·욕실 2개 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 기본 전기설비, 보일러설비, 승강기설비, 화재탐지기, 옥내 소화전 및 살수 소화설비가 있습니다.
• 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며, 도로 포장 상태 및 계통성은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 토지·규제. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지입니다. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km)에 해당하며, 도로 일부를 포함하는 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부·위반 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 현재까지 6회 유찰됐습니다. 다세대주택의 개별 호실 시장가치는 위치·상태·거래사례에 따라 달라질 수 있으므로 실제 거래가격과 매수 수요를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 양호하다고 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.05.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구, 적용 대상 보증금 및 조건을 직접 확인해야 합니다.
• 최종 매각조건 대조. 확약이 매각물건명세서와 최종 매각조건에 반영되어 강기원의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되지 않는 구조인지 법원 원본을 대조해야 합니다.
• 권혁미 임대차 조사. 전입 2025.05.20.인 권혁미의 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 강기원에 대한 확약이 권혁미에게도 적용된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 등기된 임차권자와 별도 전입자의 현재 거주 여부를 구분하고, 실제 인도 대상과 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 조사. 국세·지방세 압류 4건의 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해 예상배당과 실제 배당의 차이를 점검해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 삼성타운 및 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 202,000,000원만을 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 반복 유찰 원인 확인. 6회 유찰이 발생한 배경을 권리 부담, 점유 상태, 물건 상태 및 가격 측면에서 구분해 확인해야 합니다. 확약 제출 이후의 최종 매각조건도 함께 검토해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 4층 402호 내부 상태, 누수 및 설비 이상, 위반건축 여부와 공부상 현황의 일치 여부를 재확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용 확인. 미납 관리비와 매수인 부담 가능 부분, 취득 관련 비용 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 실제 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 확약으로 달라지지만, 시세는 아직 확인해야 한다”

이 사건은 감정가 202,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가 98,980,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 대항력 있는 강기원의 보증금은 184,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차에서 87,201,640원의 미배당 보증금을 인수하는 계산이 나옵니다.

그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 강기원 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 98,980,000원입니다.

그렇다고 곧바로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 별도 점유자 권혁미의 보증금과 점유관계도 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류 4건과 6회 유찰 이력도 검토 대상입니다.

이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 49%라는 숫자 자체가 아닙니다. 확약의 효력과 범위를 확인해 실제 인수 부담을 확정하고, 별도 점유관계를 정리한 다음, 최근 거래가격을 기준으로 98,980,000원의 적정성을 검증하는 것이 핵심입니다.