의정부지방법원 2025타경63529. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 4층 402호로, 감정 이용상태는 방3·거실·주방 및 식당·욕실2를 갖춘 다세대주택입니다. 등기상 소유 감정 이용상태는 방3·거실·주방 및 식당·욕실2를 갖춘 다세대주택입니다.자는 박연숙이고, 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 184,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 임차권자 강기원의 전입일과 확정일자가 말소기준보다 앞서 있어 본래 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조라는 점입니다. 둘째, 주택도시보증공사가 2026.06.05. 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했다는 점입니다.
따라서 강기원 명의 임차보증금은 룰상 저가 낙찰 시 미배당액이 생길 수 있지만, 확약이 매각조건대로 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 184,000,000원 임차보증금에 관한 것으로, 다른 점유관계까지 포괄하는 것으로 확대해서는 안 됩니다. 다만 권혁미는 말소기준 이후 전입해 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 4층 402호 · 경기도 파주시 조리읍 만선골길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (4회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 압류
말소기준인 2021.03.15. 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서·동안산세무서 압류, 파주시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국세·지방세 압류가 여러 건이므로 당해세가 있다면 배당 단계에서 선순위로 차감돼 후순위 채권의 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확약 적용 범위를 분리해야 한다
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기원 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2020.07.24 / 2020.07.02 | 184,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 실질 인수 0원* |
| 권혁미 | 점유 부분·용도 확인 필요 | 2025.05.20 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
강기원은 전입신고가 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력 임차권자입니다. 일반적인 구조라면 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 제공된 회차별 계산에서도 5회 유찰 시 25,462,400원, 6회 유찰 시 57,329,920원의 룰상 인수액이 나타납니다.
* 회차별 25,462,400원·57,329,920원은 확약을 반영하기 전 대항력 임차보증금의 룰상 미배당 인수액입니다. 확약은 강기원 관련 임차보증금에만 적용되며, 다른 점유자나 별도 권리까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 202,000,000원의 시장 적정성을 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하거나 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 202,000,000원 | 0원 | 202,000,000원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 25,462,400원 | 187,062,400원 | 실질 인수 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 57,329,920원 | 186,609,920원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 강기원 보증금의 미배당액이 늘어, 룰상 총부담은 약 184,000,000원에 집행비용이 더해지는 수준으로 고정되는 대항력 인수형 구조입니다. 따라서 저가 회차의 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 확약으로 해당 인수가 해소되는 점이 핵심이지만, 시세 자료가 없으므로 확약 반영 후의 낙찰가 자체가 적정한지는 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 강기원 보증금 | 184,000,000원 | 184,000,000원 |
| 2. 구산동새마을금고 근저당 | 861,900,000원 | 14,372,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,269,900,000원 중 배당되지 않는 금액은 6,255,528,000원으로 계산돼 후순위 채권의 미배당이 큽니다. 당해세와 최우선변제는 별도로 반영될 수 있으며, 구산동새마을금고 근저당은 등기상 말소 기재와 배당 반영이 서로 달라 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등 주거용 건물 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물 내 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려한 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 도로. 건물 북측과 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하며, 포장 상태와 도로 계통은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물로, 외벽은 외장 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·보일러·승강기·화재탐지기·옥내소화전 및 살수 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역이며 도로 일부가 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.05. 대항력포기확약서가 매각물건명세서에 반영돼 있고, 미배당 시에도 임차권등기 말소가 이행되는지 확인하세요.
- 근저당 말소 확인. 2018.07.10. 근저당과 2020.07.24. 일부포기 말소가 이 호실에 미치는 범위를 등기부 원문으로 대조하세요.
- 권혁미 점유 확인. 전입일은 2025.05.20.로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 임대차계약·보증금 유무를 확인해야 명도 계획을 세울 수 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있으므로 세금 체납 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교가 없으므로 인근 동일 유형 다세대의 거래가와 매물가를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 현재 회차 확인. 4회 유찰 이력과 달리 현재 최저가가 감정가 100%로 기재돼 있으므로, 법원 공고에서 매각조건과 최저가를 재확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 해소됐지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 가장 큰 권리 위험은 대항력 있는 184,000,000원 임차보증금이지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 권혁미도 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
그러나 권리가 해소됐다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 자료가 없고, 4회 유찰 이력에도 현재 최저가는 감정가와 같은 202,000,000원입니다. 여기에 구산동새마을금고 근저당의 말소 기재와 배당 반영 사이의 불일치, 다수의 세금 압류, 점유관계 확인 과제도 남아 있습니다. 결론은 확약 반영 시 인수는 해소, 등기 확인과 가격 판단은 보류입니다.