부동산임의경매

2023타경5177 · 제주지방법원 · 건물

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

941,948,000원 9억 4,194만 감정가 1,345,640,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

제주지방법원 10:00

입찰 보증금

9,419만원

최저가의 10% · 94,194,800원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 13.46억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 법정지상권·유치권·미등재 건물 이슈 확인이 필요한 제주 중산간 건물입니다.

가격 최저가 941,948,000원은 감정가 1,345,640,000원의 70% 수준(1회 유찰)
자금 입찰보증금 약 94,194,800원 · 매수인 인수액 0원
리스크 법정지상권 성립여부 불분명·유치권 신고 및 사용승인 미취득 상태 확인 필요

한 줄 평 매수인이 떠안을 직접 인수금은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순 주택 경매가 아니라 건물만 매각 구조이며, 법정지상권·유치권·사용승인 미취득 등 별도 확인이 필요한 특수물건입니다.

감정가

1,345,640,000원

평가금액

최저가

941,948,000원

1회 유찰

매수인 인수

0원

임차인 없음

핵심지표

리스크 확인

특수권리형

제주지방법원 2023타경5177. 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 소재 기타 건물입니다. 소유자는 주식회사아너스캐슬이며, 제주중앙신용협동조합의 근저당권을 기준으로 경매가 진행되었습니다. 권리상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 일반 아파트처럼 권리만 확인하고 접근하기에는 건물·토지 관계와 공사 관련 권리를 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2023타경5177
소재지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 141-7 제1동
용도 / 이용상태	기타 · 주택 및 근린생활시설(사우나, 풀바 등)
감정가 / 최저가	1,345,640,000원 / 941,948,000원
소유자	주식회사아너스캐슬
신청채권자 / 청구액	제주중앙신용협동조합 / 895,389,387원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.05.02 설정된 제주중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가처분, 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 등기상 권리와 별개로 유치권 신고 및 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 점은 반드시 확인해야 합니다.

② 특수 리스크 분석

⚠️ 법정지상권 성립 여부 불분명 매각물건명세서에는 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 건물만 취득하는 구조에서는 토지와의 관계 확인이 핵심입니다.

⛔ 유치권 신고 존재 만송종합건설 주식회사 1,295,750,000원 및 주식회사 이에스건설 157,158,904원의 공사대금 관련 유치권 신고가 접수되었으나 성립 여부는 불분명합니다.

⚠️ 사용승인 미취득 건물 건축공사는 완료되었으나 사용승인을 받지 못하여 일반건축물대장에 등재되지 않은 상태입니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 941,948,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	11,819,480원
근저당권 · 제주중앙신용협동조합	960,000,000원	930,128,520원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

1회 유찰 후 감정가 대비 70% 가격으로 진행됩니다.

④ 입찰 체크리스트

토지 관계 확인. 건물만 매각 구조이므로 토지 소유 및 법정지상권 여부를 확인해야 합니다.
유치권 검토. 신고된 유치권의 실제 성립 여부와 배제 신청 내용을 확인해야 합니다.
사용승인 여부. 건축물대장 미등재 상태와 향후 활용 가능성을 검토해야 합니다.
임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 구조를 봐야 하는 물건”

최저매각가는 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 인수금 자체는 0원이지만, 건물만 매각되는 구조와 법정지상권·유치권·미등재 문제는 일반 경매보다 높은 검토가 필요합니다. 권리 말소 구조는 명확하지만, 특수물건 리스크 확인 후 접근해야 하는 사례입니다.

부동산임의경매

제주 중산간 건물, 가격보다 권리 리스크를 먼저 봐야 한다 — 상창리 제1동

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

② 특수 리스크 분석

③ 예상배당표 (최저매각가 941,948,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 구조를 봐야 하는 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (22장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	13억 4,564만원
2	2026-08-25	대기	9억 4,194만원