의정부지방법원 2025타경63557. 파주시 파주읍 봉서리의 다세대주택 검은돌빌리지3 3층 302호입니다. 현재 소유자는 최학식이며 2022.03.28. 매매를 원인으로 2022.03.30. 소유권을 취득했고 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.03.14. 등기된 장준근의 주택임차권입니다. 보증금은 240,000,000원, 확정일자는 2022.02.16., 점유개시는 2022.03.17., 주민등록일자는 2022.03.23.입니다.
활성 상태의 앞선 근저당은 없습니다. 검단농업협동조합의 채권최고액 210,000,000원 근저당은 2022.03.18. 이미 말소됐고, 이 사건의 말소기준은 2025.07.02. 강제경매개시결정입니다. 따라서 장준근 임차권은 말소기준보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 위험이 생깁니다. 다만 2026.05.04. 제출된 확약이 이 위험의 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-11 검은돌빌리지3 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 검은돌길 91-28 |
| 용도 / 층 | 다세대주택 · 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 최학식 · 2022.03.28. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준근 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 임대차계약일자 | 2022.02.16. |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.02.16. |
| 점유개시일자 | 2022.03.17. |
| 주민등록일자 | 2022.03.23. |
| 임차권등기 | 2024.03.14. · 의정부지방법원 고양지원파주시 법원 임차권등기명령(2024카임99) |
| 배당요구 | 2024.03.14. |
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 217,000,000원, 현재 최저매각가는 106,330,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 동일 지역·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 단순히 감정가 대비 많이 떨어졌다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체도 응찰가 판단에서 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 49% | 106,330,000원 | 240,000,000원 | 135,958,620원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 39% | 85,064,000원 | 240,000,000원 | 156,867,152원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 31% | 68,051,200원 | 240,000,000원 | 173,573,722원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 장준근 임차보증금의 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 그러나 본 건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 1. 임차인 장준근 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장준근 보증금 부족분은 135,958,620원으로 표시됩니다. 다만 2026.05.04. 확약에 따라 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인이 실질적으로 떠안을 금액은 0원으로 봅니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제302호입니다.
- 주위환경. 봉서2리마을회관 남동측 근거리에 위치하며 다세대주택·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스, 난방설비, 지하1층 호별 창고가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 공부상 ‘검은돌빌리지3’이나 현황에서는 ‘검은돌빌리지103’으로 통칭되고 공동출입구에도 103으로 표기됩니다.
- 대지 현황. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 공동주택 건부지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 여부와 내용이 매각기일까지 유지되는지 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 장준근의 주택임차권은 원칙적으로 선순위 대항력 권리이므로, 확약에 따른 말소 조건을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%여도 실거래 비교자료가 없으므로 주변 다세대 거래가를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 현황 명칭 확인. 공부상 검은돌빌리지3, 현황 통칭 검은돌빌리지103으로 표기가 다르므로 현장 확인 시 호수와 동을 정확히 대조해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 확약의 효력 확인
이 사건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 최저가 106,330,000원만 보고 접근하면 위험한 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 계산상 현재 회차의 미배당 인수액도 135,958,620원으로 잡힙니다. 하지만 2026.05.04. 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에, 본 분석에서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
다만 가격은 별개입니다. 5회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없으므로 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심 확인사항은 확약의 효력·임차권 말소 조건과 현장 시세입니다.
