보증금 2.4억의 대항력 임차인 — 확약으로 인수는 0원, 가격 판단은 보류

의정부지방법원 2025타경63557. 파주시 파주읍 봉서리 검은돌빌리지3 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 217,000,000원, 현재 최저매각가는 151,900,000원으로 4회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 소유자 최학식은 2022.03.28. 매매를 원인으로 2022.03.30. 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 240,000,000원의 임차권입니다. 임차인 장준근은 2022.02.16. 확정일자를 받고 2022.03.17. 점유를 시작했으며, 2022.03.23. 주민등록을 마쳤습니다. 경매개시결정일 2025.07.02.보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리됩니다. 확약이 없다면 현 회차 낙찰가에서 배당받지 못하는 91,026,600원을 매수인이 인수해, 룰상 실질취득액이 242,926,600원까지 올라가는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026.05.04. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 미배당 보증금의 매수인 인수를 실질 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

2021.04.15. 설정된 검단농업협동조합 근저당권 210,000,000원은 2022.03.18. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 그 뒤 장준근이 2022.03.23. 주민등록을 마쳤고, 2024.03.14. 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 제공된 말소기준일은 2025.07.02. 강제경매개시결정이며, 임차인의 주민등록일이 이보다 빠르므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.

② 임차인 분석 — 룰상 인수 91,026,600원, 확약 적용 0원*

현재 최저가 151,900,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,926,600원을 제외한 148,973,400원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 잔액은 91,026,600원입니다. 확약이 없다면 매수인은 이 금액을 인수하여 낙찰가 151,900,000원 + 인수 91,026,600원 = 실질취득 242,926,600원을 부담하게 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 보증금 240,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.

다만 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있으므로 실질취득액은 현재 회차 기준 151,900,000원*으로 봅니다. 따라서 가격 비교 역시 확약 적용 여부를 전제로 해야 하며, 확약이 유효하게 이행되지 않는 상황에서는 최저가가 아닌 242,926,600원을 기준으로 다시 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 자료가 없다

현재 최저매각가는 감정가 217,000,000원의 70%인 151,900,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없어, 이 금액이 실제 시세보다 낮은지 높는지는 확인할 수 없습니다. 4회 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)

배당표의 임차보증금 미배당액 91,026,600원은 확약을 적용하지 않은 룰상 금액입니다. 2026.05.04. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 봉서2리마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 다세대주택·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 석재붙임·드라이비트·판넬 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비와 지하 1층 호별 창고가 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 표시 차이. 공부상 명칭은 검은돌빌리지3이나 현황에서는 검은돌빌리지103으로 통칭되고 공동출입구에도 103으로 표시됩니다.
• 지목 차이. 대지권의 목적 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황은 공동주택 건부지입니다.
• 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.04. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 적용 조건과 법원 접수 여부를 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 장준근 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되지 않는다는 취지가 매각조건에 명확히 반영됐는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 잔금납부와 동시에 또는 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 주체를 확인하세요.
• 확약 미적용 시나리오. 확약이 인정되지 않으면 현 회차 룰상 인수액은 91,026,600원, 실질취득액은 242,926,600원입니다.
• 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 파주읍 봉서리의 동일 연식·유사 규모 다세대 매물, 전세가, 경매 낙찰가를 현장에서 조사하세요.
• 표시·지목 확인. 검은돌빌리지3과 검은돌빌리지103의 통칭 차이, 공부상 임야와 현황 공동주택 건부지의 차이가 금융·매매·주소 확인에 미치는 영향을 점검하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 주택이므로 현재 점유 상태와 열쇠 인도, 내부 확인 가능 여부를 집행관 현황조사와 현장에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

이 물건은 감정가 217,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 151,900,000원까지 내려왔지만, 숫자만 보면 안 됩니다. 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있어 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득액은 242,926,600원이 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형 구조이기 때문입니다.

다만 2026.05.04. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약해 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 확약이 매각조건에 유효하게 반영됐다면 현재 실질취득액은 최저가 151,900,000원입니다. 그래도 최근 실거래가 없으므로 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 가격은 현장 시세 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 효력과 실제 시세입니다.