서울서부지방법원 2024타경975. 은평구 구산동 소재 다세대주택으로, 현재 소유자는 김영주입니다. 김영주는 2015.04.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 120,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2023년 케이뱅크 6,165,120원, 중소기업은행 112,952,440원, 서울보증보험 23,774,833원의 가압류가 차례로 들어왔고 2024.04.03 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 별도로 떠안는 형태는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경975 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 연서로11길 20-21, 2층 가호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 35.87㎡ |
| 건물 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김영주 · 2015.04.15 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 83,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 27,851,033원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.15 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 호수 표시 | 공부상 2층 가호 · 현관문 표시는 301호 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 매수인 인수는 0원
핵심은 2015.04.15 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 케이뱅크·중소기업은행·서울보증보험의 가압류와 2024.04.03 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 83,840,000원을 전제로 한 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 56.6%는 매력적으로 보이지만 표본은 2021년 1건
제공된 동일 면적 실거래는 전용 35.87㎡, 2021.06 1층 148,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 83,840,000원은 이 거래금액의 56.6%입니다. 숫자만 보면 차이가 크지만, 비교 거래가 2021년 한 건뿐이므로 2026년 현재 시장가격을 대표한다고 보기에는 근거가 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 35.87㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 비교 기준 | 35.87㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
따라서 이 사건은 “83,840,000원이 148,000,000원보다 낮다”는 사실까지는 확인할 수 있지만, 이를 곧바로 “현재 시세보다 싸다”로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 특히 6세대 규모의 다세대이고 준공일이 1987.10.29인 만큼, 개별 호수 상태와 실제 점유, 현황상 호수 표시 문제까지 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,909,120원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 6,165,120원 | 6,165,120원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 112,952,440원 | 3,765,760원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,774,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 214,892,393원 중 예상 배당액은 81,930,880원이고 미배당액은 132,961,513원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국민은행의 경매 신청 청구액은 27,851,033원이지만 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액 72,000,000원을 기준으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 132,961,513원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 67,072,000원 | 65,464,704원 | 149,427,689원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 53,657,600원 | 52,291,763원 | 162,600,630원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며 전용면적은 35.87㎡입니다. 건물은 세멘벽돌조 평스라브지붕 지상2층 건물 내 제2층 제가호입니다.
- 주변환경. 예일초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 2-3m 도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 172.9㎡, 평지·가로장방 형태이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 3,185,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 규모. 6세대이며 준공일은 1987.10.29입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2021.06 한 건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 2층 가호와 현관문 301호 표시가 일치하지 않습니다. 현장과 공부를 대조해 실제 매각대상 위치를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상이고 폐문부재로 내부 이용상황도 확인되지 않았습니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 가능한 실거래가 2021.06의 148,000,000원 한 건뿐이므로 83,840,000원을 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 말아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 신청채권자 청구액은 27,851,033원이고 등기상 근저당 채권최고액은 72,000,000원입니다. 실제 채권액과 배당요구·세금 등은 원문서로 재확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 케이뱅크 6,165,120원, 중소기업은행 112,952,440원, 서울보증보험 23,774,833원의 가압류는 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황과 가격 검증이 먼저다
이 사건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2015.04.15 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 리스크는 다른 곳에 있습니다. 공부상 2층 가호와 현관 301호가 다르고, 임대관계와 내부 이용상황도 확인되지 않았습니다. 또한 최저가 83,840,000원이 비교 실거래 148,000,000원의 56.6%라는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 표본이 2021.06 한 건뿐이라 현재 시세를 판단하기에는 부족합니다. 따라서 이 사건은 인수권리보다 현황 확인과 최신 가격 검증이 입찰 판단의 중심이 되는 물건입니다.
