부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 다세대 물건 특성상 임대관계 미상·내부 확인 제한·소규모 단지 환금성이 핵심 변수입니다. 최근 거래 148,000,000원 대비 최저가는 약 70.8% 수준으로 가격 여유는 있습니다.

감정가 / 최저가

131,000,000원

최저가 104,800,000원

최근 거래

148,000,000원

2021.06 거래 1건

최저가 ÷ 최근 시세

70.8%

할인 구간

매수인 인수

0원

인수 권리 없음

서울서부지방법원 2024타경975. 서울 은평구 구산동 연서로11길 소재 다세대주택 2층 가호입니다. 소유자는 김영주 씨이며, 2015년 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 케이뱅크·중소기업은행·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 측면에서는 1회 유찰 후 최저가가 감정가의 80%인 104,800,000원으로 내려왔습니다. 비교 가능한 최근 거래는 2021년 6월 148,000,000원 1건으로, 단순 비교상 가격 여유는 있습니다. 다만 거래 표본이 적고 소규모 다세대라 아파트처럼 환금성을 기대하기는 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2024타경975 (임의경매)
소재지	서울특별시 은평구 연서로11길 20-21, 2층 가호
물건종류 / 면적	다세대주택 · 35.87㎡
소유자	김영주
감정가 / 최저가	131,000,000원 / 104,800,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 국민은행 / 27,851,033원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

말소기준권리는 을구 10번 국민은행 근저당권(2015.04.15)입니다. 기준권리 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 관련 인수 위험은 확인되지 않았으나, 임대관계 자체는 감정평가상 미상으로 확인·점검이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준

비교 가능한 거래는 동일 면적 35.87㎡ 기준 2021년 6월 거래 1건입니다.

거래월	면적	층	거래가
2021.06	35.87㎡	1	148,000,000원
평균	35.87㎡	1건	148,000,000원

최근 거래 148,000,000원 대비 최저매각가 104,800,000원은 약 70.8% 수준입니다. 다만 해당 물건은 6세대 규모의 소규모 다세대이며 거래 표본이 1건뿐이므로, 가격 할인만으로 환금성까지 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

⚠️ 다세대 환금성 체크 소규모 다세대는 동일 지역 내 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 입찰 전 임대수요와 내부 상태 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,267,200원
국민은행 근저당권	72,000,000원	72,000,000원
케이뱅크 가압류	6,165,120원	6,165,120원
중소기업은행 가압류	112,952,440원	24,367,680원
서울보증보험 가압류	23,774,833원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 할인 상태지만, 거래 표본은 1건입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 인수하는 금액은 없습니다.

⛔ 주의 관점 임대관계 미상, 내부 이용상황 미확인, 6세대 소규모 다세대라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 요소입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 예일초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
환금성. (19-18) 총 6세대 규모이며 1987년 준공으로 거래 회전성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임대관계 확인. 임대관계 미상으로 현장 확인과 점유자 확인이 필요합니다.
호수 표시 확인. 공부상 2층 가호이나 현관문은 301호로 표시되어 있어 경매 참여 전 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 거래 표본이 1건이라 보수적으로 접근해야 합니다.
환금성 판단. 소규모 다세대 특성을 고려해 매도 가능 기간을 감안해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 다세대는 확인이 먼저”

이 물건은 권리분석만 보면 매수인 인수 부담이 없는 안전한 구조입니다. 그러나 다세대 경매의 핵심은 권리보다 실제 점유·상태·환금성입니다. 최저가는 최근 거래 대비 할인되어 가격 매력은 있으나, 거래 표본이 적고 임대관계가 미상이라는 점을 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 3,100만원
2	2026-08-25	유찰	1억 480만원
3	2026-09-29	D-8 진행	8,384만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 다세대 환금성이 변수 — 은평구 구산동 2층 가호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 시세 비교 — 최근 거래 기준

③ 예상배당표 (매각가 104,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 다세대는 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (17장)

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